Является ли субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам экономически оправданной мерой?

Не так давно премьер-министр РФ Владимир Путин поручил Министерству регионального развития проработать вопрос субсидирования процентной ставки по кредитам на жилье экономкласса. По мнению главы правительства, данная мера позволит решить сразу несколько проблем: оживить рынок жилищного кредитования, сделать ипотечные продукты более доступными населению, помочь строительным компаниям, погрязшим в долгах, живыми деньгами, и наконец запустить новые стройки. Однако является ли субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам экономически оправданной и своевременной мерой? Удастся ли правительству РФ данная затея? Какими должны быть субсидии? Кому они должны предоставляться? Ответить на эти вопросы RealEstate.ru попросил участников данного Экспертного совета.

Председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), вице-президент, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Владимир Пономарев:
 
Я всегда был убежденным противником массового субсидирования процентных ставок по ипотеке за счет средств федерального бюджета. И сейчас объясню почему. Как известно, рынок ипотечного жилищного кредитования состоит из собственно рынка первичного кредитования, где банк кредитует заемщика на покупку жилой недвижимости, и вторичного рынка ипотечных закладных, который еще называют рынком рефинансирования. В целом вся система функционирует следующим образом: банки выдают клиентам – физическим лицам ипотечные кредиты, до определенных размеров наращивают свои ипотечные портфели, а затем формируют из них более-менее однородные пулы ипотечных закладных и продают их специализированным финансовым организациям. Таким образом банки «рефинансируют» выданные кредиты, иными словами, избавляют свои балансы от длинных займов и получают средства для дальнейшей реализации программ ипотечного кредитования. В свою очередь, финансовые организации, купившие пулы закладных, выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги и привлекают средства профессиональных и институциональных инвесторов.
 
Так вот в условиях, когда ставка по ипотечному кредиту будет субсидирована за счет средств федерального бюджета, то есть искусственно снижена, доходность ипотечных ценных бумаг, которые были выпущены под эти, «субсидированные» кредиты, в нынешних условиях не заинтересует ни одного стратегического инвестора – слишком уж она будет низкой, не соответствующей реалиям рынка. Отмечу, что в таком случае ломается отлаженная и проверенная годами система, и рисуется безрадостная картина: пулы ипотечных закладных не будут интересны специализированным компаниям, потому что они заведомо не продадут их инвестору; банкиры вынуждены будут держать подобные кредиты у себя на балансах; содержание и дальнейшая выдача подобных кредитов будет целиком зависеть от бюджетных вливаний. Все это, в конечном итоге, очень рискованно и не только не расширяет объем выдаваемых ипотечных кредитов, но даже сужает его.
 
Субсидирование процентных ставок по кредитам должно быть временной и строго адресной мерой. Иначе бюджетные средства будут истрачены не по назначению, а льготной ипотекой воспользуются те люди, которые в состоянии самостоятельно расплачиваться по кредиту. Олигархи ведь тоже не прочь сэкономить! В то же время если государство будет субсидировать лишь отдельные категории граждан (молодые или многодетные семьи, военных, ученых, врачей, учителей и т.д.), помогая им приобретать доступное и комфортное жилье, то это будет очень верная мера с точки зрения стройкомплекса, потому что она несколько стимулирует спрос. 

Член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко:

Считаю ли я подобный механизм экономически обоснованным, логичным для нынешней стадии развития рынка ипотечного кредитования? Да. На мой взгляд, данная мера сама по себе достаточно актуальная и своевременная. Однако для оценки ее эффективности необходимо понимание, к каким ссудам будет применяться субсидирование - к уже выданным или к новым ипотечным кредитам, а также срок, в течение которого государство планирует субсидировать процентную ставку. Так, субсидирование процентной ставки по уже выданным кредитам, безусловно, окажет поддержку заемщикам, оказавшимся в непростой финансовой ситуации, а субсидирование процентной ставки по новым кредитам будет стимулировать спрос. Пока этот и другие вопросы только прорабатываются профильными министерствами, так что более детально нужно будет говорить, когда все условия субсидирования процентных ставок по кредитам будут окончательно оформлены и озвучены.

Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин:
 
В случае принятия соответствующих решений, субсидирование ипотечных ставок государством, очевидно, осуществлялось бы в рамках общей стратегии государства, направленной на стимулирование спроса в наиболее пострадавших от кризиса секторах потребительского рынка. Первой такой мерой было введение государственного субсидирования процентной ставки на покупку автомобилей. 

В целом, на мой взгляд, такие меры создают позитивный макроэкономический фон, который способствует росту инвестиционной активности в реальном секторе и на финансовом рынке. И, вероятно, это весьма важная составляющая макроэкономической стратегии регулирующих органов. Однако, непосредственный эффект подобных мер,  в том числе на рынке ипотеки, в среднесрочном периоде, на мой взгляд, носил бы сдержанный характер, поскольку потребительскую  активность сейчас ограничивает ухудшающаяся ситуация в секторе занятости и динамика реальных доходов населения, темпы прироста которых за январь - июль текущего года сократились до 13,7% (г/г) против 27% (г/г) в среднем за 2008 год. Необходимо также отметить, что даже в традиционно наиболее оптимистичных по своему характеру правительственных прогнозах ожидаемый уровень инфляции не оценивается на период 2010 - 2012 годы ниже 8% (г/г).

При этом даже субсидирование ипотечного кредитования исходя из 2/3 стоимости рефинансирования ЦБР, с учетом текущего уровня ставок по кредитам на рынке жилья позволило бы снизить стоимость данного займа для потребителей в среднем лишь до порядка 13% годовых. Это означает, что помесячные выплаты на семью по данному кредиту составили в среднем бы порядка 30 000 - 35 000 рублей при средней зарплате на семью, составляющей 37 000 рублей. В этой ситуации проблему создания действительно массового ипотечного рынка в России может решить лишь снижение цен на недвижимость в реальном выражении на 30-50%.  В данной сфере со стороны государства необходимо стимулировать сокращение, прежде всего, бюрократических, коррупционных проблем строительного бизнеса, усилить контроль за ценообразованием в отрасли.  
 

Полагаю, что внедрение данного закона позволит постепенно стабилизировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования, объем которого в предкризисный период составлял 600 млрд руб., а в период кризиса сократился в два - три раза. Однако, сам по себе он вряд ли станет "локомотивом" значимых перемен на данном инвестиционном сегменте. Восстановление потребительского сектора экономики РФ в ближайшие годы будет, возможно,  развиваться сравнительно медленными темпами. Рост российского ВВП будут, в первую очередь, обеспечивать показатели активности в сфере частных, государственных инвестиций и индикаторы, отражающие динамику российского нетто-экспорта.

Что касается стоимости данных мер для бюджета, то она может составить от 100 до 300 млрд руб. в зависимости от ситуации на данном рынке и в экономике в целом.  С учетом того, что общий дефицит бюджета РФ на текущий год оценивается на уровне порядка 3 трлн руб., эта сумма выглядит достаточно существенной.
Однако, повторю, что эффект от таких действий правительства не исчерпывается изменением ситуации на ипотечном сегменте. Применение подобных мер государственного стимулирования способствует общему сокращению рисков, связанных с текущим "кризисом доверия" в кредитном секторе.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО