Возросло число рискованных новостроек: как выбрать надежную?
Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»),рассказал в интервью RealEstate.ru, о том, как рынок недвижимости перенес непростые времена, когда банки отменили все программы без первоначального взноса и подняли ставку ипотеки в среднем до 17-20%, а также подняли стоимость кредитов для застройщиков. Также мы затронули тему реальности импортозамещения стройматериалов и то, насколько возросли риски покупки новостроек, почему это произошло, и как их минимизировать.
ИСТЕРИЧНЫЕ СКАЧКИ СПРОСА: ВЗЛЕТ В ДВА РАЗА И РЕЗКИЙ СПАД НА 30
%
- Дмитрий, насколько изменился спрос покупателей за последние полгода?
- Спрос в последнем квартале 2014-го и первом квартале 2015 года вообще трудно сравнивать. В ноябре-декабре кризис перерос в панические настроения у населения. Когда рубль стал таять на глазах и обесцениваться, появился ажиотаж. В результате, по нашим наблюдениям, показатели продаж в последнем квартале прошлого года оказались в два раза выше планов - застройщики продавали и дороже, и больше. Но этот всплеск продаж нельзя назвать нормальным - это был истеричный спрос, когда на панические настроения у народа наложился еще и опережающий спрос. Многие из тех, кто планировал купить квартиру только в первом квартале 2015 года, поспешили сделать это в ноябре-декабре. В результате, люди еще быстрее решались на покупку.
- Первый квартал 2015-го на контрасте стал штилем?
- В первом квартале этого года рубль стабилизировался - мы имели доллар по 70 и евро по 80 рублей. У народа прошла паника, но и закончилась более-менее доступная ипотека. Если смотреть по статистике ипотечных сделок, то в первом квартале реальное снижение было раз в пять по сравнению с последним кварталом 2014-го. Это именно заключенные сделки, а не юридическое оформление квартир в собственность.
Но официальная статистика этого не отражает, потому что сделки, которые были заключены в декабре, юридически оформились в январе. Поэтому Министерство строительства, например, информирует, что в январе ипотека упала всего на 11%. Тогда как по факту зарегистрированных сделок на 30% меньше. Таким образом, за январь-февраль реальное падение спроса было раза в 2-3 раза.
Причем, если в январе девелоперы еще продавали недвижимость, то в феврале, наверное, после того, как Хуснуллин сказал, что квартиры покупать не надо, народ в принципе перестал подавать заявки. (Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства в феврале заявил «Российской газете», что приобретение квартиры стоит отложить до марта, особенно если квартира приобретается в инвестиционных целях, - ред.) По ипотеке февраль был, конечно, провальным.
НЕЗАСЛУЖЕННАЯ СЛАВА ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ
- Но в марте дело пошло на лад? Власти объявили программу господдержки ипотеки (ввели ипотечное кредитование на льготных условиях по ставке не выше 13%). Это стало спасительным лекарством для рынка жилья?
- Спрос уже до этого пошел в рост: паника утихла, люди приняли для себя новую реальность. У нас звонки не стихали ни в январе, ни в феврале, ни в марте.
Но весной люди, наконец, начали делать покупки. При этом приобретали квартиры те, кто приходил в офис еще зимой. Просто если в 2014 году срок принятия решения составлял примерно 2-3 недели, то в феврале он стал дольше, а к марту - увеличился еще больше. В марте-апреле к нам возвращались люди, которые думали над покупкой 2-3 месяца (впервые приходили еще в январе).
Возвращение на рынок покупателя произошло по двум причинам: первое – все оказалось не так страшно, как многие думали. Ведь были прогнозы, что доллар будет стоить и 100, и 150 рублей. А теперь волна паники прошла, все поняли, что да - доллар стоит 50-60 рублей, да это не 30 рублей, как раньше, но жизнь продолжается - машины так же ездят, дети так же ходят в школу. Да, заграницей отдыхать стало сложно, продукты подорожали, но в принципе, жизнь продолжается. А те вещи, которые ценились в рублях, в том числе, квартиры, стали стоить сегодня сопоставимые деньги.
И если зимой были грабительские ипотечные ставки в 20-30%, то теперь покупатель имеет возможность получить ипотеку на 30 лет под 11,9%.
- С 16 марта Центробанк РФ снизил ключевую ставку на 1 процентный пункт – с 15% до 14%. Получается, что эта мера не стала такой уж заметной для рынка?
- В марте-апреле оживление, как я уже говорил, все равно пошло бы и оно никак не было связано с понижением ключевой ставки.
Для того, чтобы ключевая ставка оказала какое-то положительное влияние на рынок, надо, чтобы она была снижена хотя бы до 10%. В этом случае ипотека и без господдержки будет стремиться к 12%, и количество сделок будет автоматически расти по сравнению с первым-вторым кварталом. Наверное, второе полугодие в этом случае будет более показательным, чем первое.
ПО КОМУ КРИЗИС УДАРИЛ БОЛЬНЕЕ
- Стремительный рост ключевой ставки с конца прошлого года больно ударил не только по потенциальным ипотечникам, но и по застройщикам. Ведь кредиты стали невозможно дорогими…
- А вы попробуйте еще его взять!Если сегодня застройщик придет в банк, то ему в восьми случаях из десяти откажут в выдаче кредита. А в тех случаях, когда выдадут, ставка будет 20%. При такой стоимости денег строить сложно.
- Пришлось ли вам зимой заморозить какие-то проекты либо на чем-то экономить, возможно, на инфраструктуре?
- Снижение покупательской активности в январе и феврале, конечно, отразилось на результатах за первый квартал. Но, в принципе, какие у нас были планы до кризиса, такие и остались сейчас. В нашем проекте запроектирована первая и единственная в Москве пешеходная набережная с самым разнообразным наполнением (парусная школа, лодочная станция, пирсы для лодок и катеров, а также эллинги для хранения лодок в зимнее время), которая будет построена полностью за счет инвестора. Как мы ее планировали до кризиса, так и будем делать. Точно также как и всю другую необходимую инфраструктуру - детский сад, школу, магазины и рестораны.
- Какие-то специальные акции организовывали в момент затишья?
- Естественно, мы ведь не на луне живем. Пускали дополнительную рекламу. Но вот чего не делали, так это скидок и бонусов. Мы решили, что у нас достойный проект - в хорошем месте, с наличием крупного банка-партнера, в высокой степени готовности. Единственно, что добавили, это рассрочку до конца года. Такой срок определен потому, что к концу года мы заканчиваем строительство первой очереди, причем раньше первоначально запланированного срока. Продажи тоже хотим закончить к моменту ввода и с опережением планов.
ИМПОРТОЗАМЕЩЕНИЕ СТРОЙМАТЕРИАЛОВ – МИФ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ?
- Строительные материалы раньше в большей части закупались за рубежом. Какие коррективы вносит в эту традицию рост стоимости валюты? Есть ли у застройщиков возможность и желание переходить на отечественные материалы?
- Многие застройщики уже это сделали. И там, где можно было перейти, уже перешли на наши материалы. Но многие вещи у нас просто не производятся. Есть конструкции, которые нельзя перевести полностью на российскую закупку. Первое - это лифты, и чем выше качество проекта, тем строже подход. Компании, имеющие СП по производству в России, в этом году увеличат свои обороты. Некоторые застройщики переходят с европейской продукции на корейскую или продукцию МосОтис.
Второе – инженерия, то есть приборы учета и распределения. По теплу и воде практически во всех домах, по крайней мере, комфорт-класса и выше, стоят насосы, задвижки, автоматика учета тепла и воды, которые трудно поменять на отечественные без потери качества. Практически, все остальные материалы заменимы на российские. Также затратной частью всегда были фасадные материалы. Уверен, что здесь процент российских материалов вырастет просто в разы.
- Можно ли сказать что новостройки, которые закладываются сейчас, будут по качеству хуже других?
- Уверен, нет, потому, что девелоперы меняют, в основном, те конструкции, которые можно поменять без потери качества. Если только речь не идет о совсем «жестком» экономе и проблемных проектах.
ПОЗИТИВНЫЕ ПРОГНОЗЫ ЕСТЬ, НО ОСМОТРИТЕЛЬНОСТЬ НЕ ПОМЕШАЕТ
- Есть хоть что-то положительное в современных тенденциях?
- Вы знаете, о выходе из кризиса говорить пока рано, но психологически людям стало немного легче: наблюдается, я бы сказал, некая «разморозка». Они стали двигаться, приспособились жить в новой реальности. Новое снижение ставки Центробанка тоже больше подействует эмоционально. Вслед за ним банки наверняка снизят ставки по депозитам. Все-таки не все потратили свои сбережения, многие положили их на счет под высокий процент на три месяца или полгода - таких выгодных программ давно не было. Скоро закончится действие этих депозитов и люди будут решать, что делать с деньгами дальше: положить на новый депозит или пойти и потратить так, как планировали до кризиса. Рынок кредитования (и ипотечного, и потребительского) со сниженной ставкой до 10-12% тоже должен немного оживиться. О том, что наметился выход из кризиса, можно будет говорить ближе к середине лета.
- Бизнес еще переживает опасные времена?
- Сегодня мы видим, что проекты строятся, потому что у девелоперов есть деньги, собранные с декабря. Будут они дальше строиться или остановятся через три месяца – пока непонятно. Потому что у многих компаний продажи падали на 30-50%, что не пройдет безболезненно – слабым компаниям банки могут перекрыть финансирование, и тогда в ближайшие несколько месяцев некоторые стройки остановятся. Это не будет массово, но от этого никуда не денешься. Такой выбор стоит перед всеми застройщиками: или ты выполняешь план на 30-50%, или начинается «выкручивание рук» - остановка финансирования. Своих средств на достройку хватит не у всех.
- Не поэтому ли сейчас в новостройки вкладываться еще опасней, чем когда-либо, много слабых игроков...
- Да, сейчас это особенно опасно. Каждую новостройку надо очень серьезно проверять.
Первое – смотреть, кто застройщик. Понятно или непонятно, кто в компании акционеры, раскрыты ли данные о них. Второй момент – это, конечно, наличие банка-партнера. Если у проекта есть кредитная линия Сбербанка, ему можно больше доверять. А третье – это готовность. Вложение в проект на начальной стадии сегодня будет неоправданным риском. Не случайно многие госбанки отменили ипотеку с нулевым циклом и финансируют только проекты с готовностью в 50-70%.
Недавно на рынок вышел проект (не буду озвучивать его называние), который на 100% принадлежит оффшорной кампании. В описании сказано, что проект реализуется на собственные средства, а они, как вы понимаете, имеют практику быстро заканчиваться. Нужно регулярно платить за стройку, а ипотеку на начальном этапе банки не дают. Можно ли вкладываться в такую новостройку? На эту тему есть анекдот про женскую и мужскую логику:
«Мужчину спрашивают:
- Какой шанс увидеть динозавра на улице?
- Ну, наверно, один из миллиона.
Женщину спрашивают то же самое.
- Пятьдесят на пятьдесят. Либо увидишь, либо нет».
Беседовала Анна Кузнецова.
