Возобновился ли спрос инвесторов на элитные новостройки?
Инвестиции в элитные новостройки Москвы до кризиса приносили владельцам ежегодно до 30% прибыли. В кризис просевшая «элитка» стала одной из самых рискованных и непривлекательных сфер бизнеса. Значительную часть покупателей в 2009 году составляли те, кто приобретал квартиры исключительно для собственного проживания. Сегодня рост объема сделок на рынке недвижимости Москвы и стабилизация уровня цен свидетельствуют о постепенном изменении ситуации на рынке жилья. В связи с этим Realestate.ru решил выяснить, готовы ли граждане инвестировать в элитные новостройки. Какие объекты сейчас пользуются наибольшим спросом? И насколько они могут подорожать к концу года?
Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов:
В настоящее время общий уровень инвестиционных сделок на рынке жилья составляет порядка 10-15% от общего объема. Покупатели долгое время находились в состоянии непонимания общей рыночной ситуации, ожидая стабилизации основных показателей, и инвестиции в рынок недвижимости были лишь способом сохранить денежные средства.
Инвестиции в рынок недвижимости, в том числе и покупка элитных квартир, в любом случае менее рискованные по сравнению с прочими объектами вложений – рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и пр. Так, если делать расчеты, то в случае падения основных показателей стоимости квадратного метра и т.п., то потери составят намного меньше, нежели в прочих случаях. Более того, существует и возможность компенсации потерь в случае роста рынка.
В пользу приобретения жилья с целью инвестиции также говорит и тот факт, что число площадок под застройку в Москве сокращается, что, безусловно, в дальнейшем сыграет свою роль. Несмотря на все это, инвестируя в рынок недвижимости, нужно быть готовым к «длинным» вложениям. Так, например, рынок ценных бумаг может принести прибыть в гораздо более краткие сроки – 0,5-1 года, в то время как недвижимость рассчитана на 3-5 лет и более.
Кроме того, радуют и дальнейшие перспективы как рынка в целом, так и его элитного сегмента, ведь в течение этого года «элитка» будет и дальше демонстрировать свое развитие. Доходность проекта сейчас находится на уровне инфляции (10-12%).
Наибольшую привлекательность для покупателей имеют квартиры в готовых домах или же в объектах, имеющих высокую степень готовности. Кроме того, необходимым условием является месторасположение. Сейчас, наряду с этим требованием, немаловажным фактором становится инфраструктура (в новостройках самого жилого комплекса, а также района в целом), транспортная доступность и качественная инженерная «начинка». Высокий уровень комфорта и безопасности – непременное условие для причисления того или иного объекта к элитному классу жилья. Обязательно наличие огражденной придомовой территории, а также подземных парковок.
Развлекательную инфраструктуру стараются размещать за пределами дорогих ЖК, она применима только для эконом- или «нижнего» бизнес-класса, когда на первом этаже дома размещают супермаркет или торгово-развлекательный центр.
Помимо всего прочего покупатели дорогой недвижимости обращают внимание на архитектурный облик здания, который должен соответствовать заявленному классу жилья.
Раньше внимание покупателя было целиком и полностью отдано самому дому, в то время как рядом с элитным жильем могла располагаться «хрущевка» или аварийный дом, сейчас на передний план выходит такой критерий как «соседство». Так, большим спросом пользуется недвижимость в районах комплексной застройки. Эта тенденция будет еще более крепнуть по мере вывода промышленных зон за пределы города. Благодаря этому высвобождению больших территорий, у застройщиков появляется возможность строить в соответствии с современными представлениями о комфорте. Такие комплексы обладают развитой инфраструктурой, при строительстве используются новейшие материалы и технологии, что делает эту недвижимость наиболее привлекательной для покупателя.
Дом не может считаться элитным в случае неудачного месторасположения с плохой транспортной доступностью, кроме того, статус дома снижает соседство с «плохими» объектами, недостаточный уровень безопасности, а также отсутствие огороженной придомовой территории.
Поскольку доля инвестиционных покупок не велика, спровоцировать рост цен такие сделки не могут. В целом, ситуацию в данном сегменте рынка можно охарактеризовать как стабильную. Существенных изменений основных показателей не произошло – колебания составили не более 1%. В ближайшие месяцы, полагаю, ситуация мало изменится.
Директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Игорь Роганович:
Текущий рынок недвижимости не слишком привлекателен для профессиональных инвесторов – сегодня сложно просчитать риски вхождения и перспективы изменения цен. В докризисные годы цены и ставки предсказуемо росли по 30 - 50% в год, и этот доход был весьма привлекателен для спекулятивных инвесторов. Теперь, когда цены стабилизируются на фоне постепенного восстановления спроса, объекты недвижимости интересны либо «под себя», либо в качестве инструмента средне- и долгосрочных инвестиций. Какие зарубежные инвесторы придут на наш рынок в ближайший год, увидим. Тот инвестиционный капитал, который питал наш рынок последние три-четыре года, на сегодняшний день преимущественно размещен в Центральной и Восточной Европе.
Вместе с тем, мы наблюдаем, что доверие конечных покупателей к первичному рынку возвращается. Объем сделок на первичном рынке вырос на 37,5% по отношению к декабрю 2009 года. Мы ожидаем, что к концу 2010 года количество сделок с первичным жильем продолжит расти, и их доля в общем объеме сделок достигнет 40-45%.
Основную категорию покупателей первичного элитного жилья в Москве представляют те, кто приобретает для себя. Объяснение этой тенденции очень простое – дело же не в том, что в результате кризиса спрос упал. Спрос никуда не делся. Основная проблема сегодня – дефицит качественного предложения, которое в 2008–2009 годах резко сократилось по причине банального недостатка средств. Потребитель не хочет покупать неготовый товар, в результате чего многие застройщики, привыкшие перекладывать риски финансирования на счет покупателя, были вынуждены приостановить работы.
В течение первых месяцев 2010 года первичное предложение постоянно сокращалось. Новое предложение практически не появлялось, за исключением ранее зарезервированных застройщиками квартир. Поглощение наиболее привлекательных объектов и назревающий дефицит первичного предложения на завершающих стадиях строительства привел к дальнейшему росту спроса. На текущий момент лишь 25% текущего предложения на первичном рынке находится в построенных домах. При этом, можем отметить, что средняя цена на первичном рынке в готовых домах ниже, чем на стадии отделочных работ на 9%. Это связано с тем, что наиболее привлекательные квартиры в готовых/близящихся к сдаче ГК объектах уже распроданы.
Среди готовых/близких к сдаче ГК домов к числу наиболее востребованных нашими клиентами объектам первичного рынка относятся «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8» в районе Патриарших Прудов, ЖК «Четыре Солнца» в Замоскворечье. Хорошую динамику продаж мы ожидаем в комплексе «Садовые кварталы» в Хамовниках. Получение в начале июня застройщиком разрешения на строительство первой очереди комплекса моментально привело к увеличению спроса на этот объект первичного рынка.
Ценовой прогноз наш достаточно сдержан. Мы не прогнозируем какого-то многократного роста цен, хотя развитие рынка, его восстановление будут сопровождаться определенной ценовой коррекцией. Все-таки этот год останется годом рынка вторичного продукта.
Причина проста: строительные риски высоки, и частные покупатели стремятся их минимизировать и идут на вторичный рынок. Между тем, дефицит предложения на первичном рынке достаточно серьезный, что связано с сокращением вывода площадей на фоне сжатия рынка проектного финансирования. Таким образом, оживление первичного рынка жилья будет напрямую связано с возобновлением финансирования проектов, поскольку покупатели уже не столь активны на начальных этапах строительства. Потенциал роста рынка остается существенным. В крупных городах недостаток качественного строительства очень высок. Я не знаю в России ни одного города, который был бы перенасыщен качественным жилым фондом.
Но положительные тенденции сегодня мы уже наблюдаем. Ряд застройщиков в начале года заявили о разморозке объектов, приостановленных в период кризиса, например, ЖК «Афанасьевский». Ведется активный поиск новых площадок для строительства, на рынок выходят новые проекты, например, «Knightsbridge», новый элитный ЖК на Спиридоновке. По нашим данным, объем проектов, анонсированных в первом квартале 2010 года, составляет 30% от общей площади заявленных к выходу в текущем году проектов. В случае, если кредитование проектов в сфере жилой недвижимости станет доступно большему числу застройщиков, можно ожидать выхода ряда проектов, сроки реализации которых пока не определены.
Все очень зависит от месторасположения и качества дома (инженерное оснащение, уровень отделки), степени готовности объекта, в случае с проектами на нулевом этапе – наличие необходимой разрешительной документации на строительство и понятная схема продаж. Например, в Хамовниках, где ведется строительство ЖК «Садовые кварталы», получение пакета разрешительной документации позволило застройщику повысить цену.
Руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова:
Сегодня мы отмечает активный интерес к элитным новостройкам как среди инвесторов, так и среди тех, кто покупает для себя и своих детей. Наиболее благоприятным периодом для инвестирования были третий и четвертый кварталы 2009 – первый квартал 2010 года. В 2009 году ценовые рамки элитной недвижимости в принципе подвергались корректировке в сторону уменьшения. Так, нами были зафиксированы продажи на объекте «Садовые кварталы» по цене 6200 долл./кв. м, что объяснялось низкой строительной готовностью объекта, его длительным сроком строительства и скидками. Но уже во втором квартале 2010 года началось постепенное повышение цен почти на все объекты.
Среди готовых объектов и объектов высокой степени готовности (сданные ГК и планируемые к сдаче в конце 2010 года) на рынке элитной недвижимости сегодня преобладают объекты высокого ценового сегмента. Средняя стартовая стоимость 1 кв. м составляет 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Как правило, цены за период строительства дома могут вырасти на 40-60%. Этот рост объясняется низким интересом покупателей к домам на начальной стадии строительства и, следовательно, низкой ценой от застройщиков. Такая ситуация, конечно, обусловлена кризисом на рынке: инвестировать в проекты на начальном этапе может быть более доходно, но и более рискованно. Готовые проекты, наоборот, становятся дорогими и менее доходными.
Рынок готовых домов сегодня довольно узкий и поэтому очень востребованный сегмент, в связи с чем инвестировать в него сложнее. Поэтому наиболее привлекательными для инвестиций представляются комплексы на самой ранней стадии строительства, тем более что половина объектов, в которых сегодня предлагаются квартиры на продажу, находятся в стадии возведения каркаса. Среди них можно выделить несколько наиболее популярных среди инвесторов комплексов: «Садовые кварталы», «Итальянский квартал», «Английский квартал», элитный дом на 2-й Фрунзенской ул., 8.
В связи с этим основная доля спроса покупателей (94%) сегодня ориентирована на предложения в построенных объектах или объектах с высокой строительной готовностью. Средняя площадь приобретаемых в 2009 году квартир составила 162 кв.м, в 2008 году этот показатель составлял 178 кв.м. В основном, в 2009 году спросом среди 65% покупателей пользовались квартиры по цене до 12 тыс. долл. за кв. м. Стоит отметить, что в 2008 году 50% сделок были сконцентрированы в более высоком ценовом диапазоне - 15-20 тыс. долл. за кв.м. Таким образом можно констатировать сокращение покупательских бюджетов. В итоге доля инвестиционных сделок в 2009 году снизилась до 6% - большей частью, это были сделки по цене до 7 тыс. долл. за кв. м, на объектах начальной стадии, с высокой строительной активностью на площадках.
Мы можем констатировать, что активный инвестиционный спрос уже спровоцировал застройщиков на подъем цен. Однако нужно понимать, что у покупателей есть инвестиционный порог, который сегодня заметно снизился. И если застройщикам удастся удержаться в пределах средней величины этого инвестиционного порога, то объект останется инвестиционно привлекательным.
В том случае, если застройщики надеются, что покупательский спрос продлится до конца реализации проекта (2012-2013 год), что прогнозировать крайне сложно, мы рекомендуем нашим партнерам устанавливать гибкую ценовую политику и учитывать аналитические прогнозы по ценовому сегменту, в котором девелоперы активно работают.
При сохранении темпов роста цен на строящиеся объекты низкой степени готовности ожидается повышение привлекательности готовых объектов к концу 2010 года. А в 2011 году с учетом стабильной экономической ситуации в России и принимая во внимание существенное снижение объемов строительства элитного жилья в ЦАО Москвы, экспертами ожидается рост цен на квартиры элитного сектора в пределах 7-10%. Рост цен более 10% будет неадекватен нынешнему платежеспособному спросу, поэтому такой сценарий развития рынка является не самым благоприятным.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА
