Возможно ли снижение цен на столичное жилье?

Этой осенью на московском рынке жилья начали всерьез поговаривать о снижении цен на столичные квартиры. На настроениях участников рынка сказался и ипотечный кризис в США, и мировой финансовый кризис. К тому же добавили огоньку выросшие процентные ставки для ипотеки и строительных кредитов. Информационный портал RealEstate.ru решил узнать, что думают сами застройщики, относительно уровня цен на московское жилье. Возможно ли общее снижение стоимости столичного жилого метра или, на худой конец, коррекция цен вниз на отдельные переоцененные объекты.

Директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест» Кирсанова Ирина Анатольевна:

Мы считаем, что жилье будет по-прежнему дорожать, нет никаких предпосылок к снижению цен. Предложение в столице неуклонно сокращается, а спрос все также растет. Дома продаются быстро, еще на этапе строительства. Рынок реагирует на это новым повышением. Квартиры в Москве остаются выгодным вложением инвестиций, более 30% покупается с целью вложения средств. Не стоит также забывать, что Москва остается городом богатых, экономический рост способствует повышению уровня жизни, поэтому говорить о том, что платежеспособных покупателей не осталось, преждевременно.

На сегодняшний день средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках уже превысила 6 тыс. долл. Несмотря на высокие цены, небольшое количество предложений поддерживает стабильные спрос. Разумеется, если спрос начнет снижаться, цены через какое-то время так же пойдут вниз. Но, анализируя ситуацию на рынке, ожидать этого не приходится. В 2008 году на сайте Московского тендерного комитета имелось только одно предложение на участие в аукционе - это реконструкция микрорайона Марьина Роща. Других предложений по строительным площадкам жилой застройки нет. Кроме того, регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче по всей РФ. Таким образом, учитывая срок реализации девелоперских проектов – три и более года – можно прогнозировать лишь ужесточение дефицита жилья к 2010 году.

Поэтому коррекции цен вниз, как и их общего снижения, не произойдет. Рост стоимости квадратного метра на рынке новостроек дает повод продавцам вторичного жилья также повышать цены, особенно в тех случаях, когда владелец квартиры не слишком заинтересован в быстрой продаже. В итоге сейчас на уступку в цене идут лишь те собственники, которым необходимо срочно продать квартиру, или участники альтернативной сделки.

На рынке новостроек Москвы количество предложений неизменно снижается с 2005 года. Этому во многом способствует ряд новых законопроектов, а именно закон об участие в долевом строительстве 214 ФЗ, и введение поправки в Земельный кодекс, касающейся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. А установление в конце 2007 года запрета на «точечное строительство» поставило под вопрос уже действующие на ранней стадии реализации проекты. За 2008 год был проведен единственный аукцион. Следовательно, ситуация будет только ухудшаться. Мы прогнозируем дальнейшее повышение цен, не исключено, что уже в следующем году квадратный метр достигнет 10 тыс. долл. США.

Коммерческий директор «Сити-XXI век»,  Алексей Медведев:

Если мы говорим про квартиры в Москве, то главным фактором для роста является ограниченность предложения в данном сегменте рынка. При этом привлекательность Москвы как города для ведения бизнеса и жизни нисколько не уменьшилась. Однако, текущая ситуация на финансовых рынках мира, падение фондового рынка в России и отток из нее западных дешевых денег существенно ухудшают возможный в дальнейшем платежеспособный спрос. Ипотека становится все дороже, и это существенно влияет на активность покупателей. Так что дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости напрямую зависит от общей ситуации в экономике России и всего мира. Если финансовый кризис будет преодолен, то и рост стоимости жилья возобновится.

По переоцененным объектам коррекция, конечно, возможна, рынок не растет, и если квартиры выставлены по завышенным ценам, то их надо рано или поздно продавать. Что касается цен на столичное жилье в целом, то в ситуации, когда цены на жилье остаются неизменными, девелоперы, скорее приостановят освоение и реализацию новых проектов, чем начнут понижать цены. Все понимают, что рынок нестабилен, и любое понижение цены на свои объекты одним из крупных девелоперов может привести к цепной реакции, что, в свою очередь, еще больнее ударит по самому девелоперу.

По моему мнению, уровень цен на жилье до весны 2009 года будет стабильным, с возможной коррекцией вниз по ряду переоцененных объектов. Начиная с весны можно ожидать небольшого, на уровне инфляции, повышения цен. Однако, хочу еще раз подчеркнуть, что многое сейчас зависит от общей экономической ситуации в мире. Чем быстрее мировая экономика справится с текущим кризисом, тем быстрее начнется дальнейший рост цен на жилье.

Генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости Est-a-Tet Кайдо Каарма:

Кризис не затронул сегмент эконом-класса. Если в других сегментах наблюдается отток покупателей, то количество сделок в эконом-классе практически не изменилось. В этом сегменте традиционно объем спроса в разы превышает предложение. Более того, на сегодняшний день наблюдается интересная тенденция: гораздо большим спросом стали пользоваться панельные дома, потому что именно данный тип жилья на сегодняшний день является оптимальным предложением по соотношению квадратных метров к общей стоимости квартиры. Другая тенденция, которую нельзя не отметить – движение рынка по пути оптимизации площади квартиры. То есть, сейчас трехкомнатная квартира площадью 80 кв.м. пользуется куда большим спросом, чем, скажем, 100-метровые «трешки».

Финансовый кризис может иметь лишь косвенные последствия для рынка недвижимости. Поскольку людям, так или иначе, надо решать вопросы с жильем, они будут стараться покупать жилье на конечной стадии готовности, когда дом уже построен и сдается госкомиссии, а также обращать еще больше внимания на имя компании-застройщика.

Бизнес-класс – это один из тех сегментов, которые более всего подвержены любым колебаниям. Это средний класс, который напрямую зависит от экономической и политической ситуации в стране, а поэтому наиболее уязвим. Уже сейчас мы наблюдаем некоторое сокращение спроса, что приводит к небольшому снижению годового роста цен по определенным объектам. Другим фактором, оказывающим влияние на динамику роста цен, является особенности застройки районов. Например, на Юго-западе Москвы, где в последнее время было построено достаточно много жилья бизнес-класса, сложилась ситуация, которая сейчас приводит к тому, что спрос на жилье на этапе строительства невысок. Разница между строящимся и готовым жильем невелика, и покупателям становится невыгодно вкладывать в строящиеся объекты. По большому счету, в бизнес-классе цены откатиться назад не должны. Скорее всего, мы станем свидетелями более прогнозируемого, пусть небольшого, но поступательного роста.

В сегменте элитного жилья на данный момент нет предпосылок к тому, что цена откатится назад. Определяющим фактором в формировании цен на недвижимость в элитном сегменте является местоположение. В основном, это центральный административный округ. Мест на этой территории, как известно, все меньше и меньше, что, несомненно, сказывается на объемах предложения. Цены на элитную недвижимость будут расти, может быть, не галопирующими темпами, но рост будет стабильно высоким. Что касается стадии покупки, полагаю, что здесь также будут изменения, связанные с сокращением объема покупок на начальной стадии строительства – люди будут чаще приобретать уже готовое жилье, либо квартиры в домах на конечном этапе строительства. На сегодняшний день вложение денег в элитную недвижимость остается самым эффективным инструментом для сохранения и приумножения собственных средств.

Что касается коррекции цен вниз – из года в год доля коммерческого жилья в общем объеме квадратных метров, строящихся в Москве, сокращается. Несколько лет назад его было больше половины, затем около 50%, а сейчас доля коммерческой жилой застройки составляет 40%. Исходя из этого, рыночных предпосылок снижения цен я не вижу. Угроза может исходить из проблем финансового сектора. Реагируя на экономическую обстановку, застройщики будут корректировать свою политику в сторону завершения начатых объектов, которые находятся в заключительной стадии строительства. Соответственно, деятельность по только начатым проектам и площадкам, которые находятся в разработке, может быть временно приостановлена, либо площадки будут вообще проданы, что может привести к более острому дефициту предложений через 1-2 года.

Член Совета директоров MIRAX GROUP Максим Темников:

В ближайшие 3-4 года снижения стоимости жилой недвижимости в Москве не предвидится. В то же время, при стабильной политической ситуации и отсутствии экономических кризисов, ситуация на рынке недвижимости будет положительной. Поэтому стремительного роста цен ожидать не следует. Стоимость жилья будет расти чуть больше, чем уровень инфляции, и составит 10-15%.

Поскольку количество жителей Москвы стремительно увеличивается, (по прогнозным данным, к 2020 году численность населения столицы составит 25 млн), а больших площадей для строительства новых проектов в Москве немного, через 5-7 лет дефицит жилых площадей на рынке будет сохраняться.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ