Владельцам какого элитного жилья придется понизить ставки аренды?

На этой неделе некоторые риэлторы начали подводить итоги года и почти прошедшего месяца и пришли к выводу, что спрос (количество звонков, просмотров и сделок) на аренду элитного жилья упал. Одно из ведущих риэлторских агентств Москвы сообщило Realestate.ru, правда, на условиях анонимности, что клиентов просто нет, спросом не пользуются даже самые ликвидные объекты недвижимости по цене выше 5 тыс. долларов в месяц.

Собеседник пояснил, что обычно такое затишье наблюдается перед Новым годом и Рождеством, но в этом году затишье в секторе аренды элитного жилья началось на 2 месяца раньше – с октября 2012 года, когда количество клиентов резко снизилось до минимума.

Даже такие объекты на Остоженке, как большая квартира площадью 170 кв. м за 10 тыс. долларов в месяц с массой гардеробных, с бассейном и парковкой в доме – самый ликвидный и беспроигрышный вариант – стоит нетронутой уже два месяца. Если так будет продолжаться и дальше, то  собственникам придется снижать цены.

Мы решили выяснить у основных игроков этого сектора рынка недвижимости, как обстоят дела с арендой элитной недвижимости дороже 5 тыс. долларов у них? И действительно ли арендодателям пора снижать ставки?

«У нас очень удачная осень по уровню запросов»

Ольга Малышева, директор департамента аренды Capital Group:

- Сентябрь, октябрь и ноябрь – одни из самых горячих месяцев на рынке элитной аренды и вполне допустимо, что цена достигла своего пика. На сегодняшний день арендная ставка на элитное жилье начинается от $7 тыс. в месяц. Стоимость зависит от укомплектованности квартиры, месторасположения, транспортной доступности, наличия дополнительных сервисов.

Я не вижу причин, позволяющих говорить о спаде интереса к аренде элитной недвижимости. На рынке московской аренды есть комплексы, в которых желающие арендовать ждут свободного варианта. Например, это ряд домов в Филипповском переулке, малоквартирные дома на Остоженке, Климентовском переулке, бывшие доходные дома в Романовом переулке.

До второй декады декабря спрос будет однозначно присутствовать. Рынок аренды очень быстрый. Если цена не завышена и квартира или апартаменты соответствуют заявленному качеству, комфорту и сервисам, то в сезон квартира уходит с рынка в течение 1-1,5 недели. Правда, ближе к Новому году спрос на элитные квартиры снижается. Наши клиенты, как арендаторы, так и арендодатели это очень обеспеченные люди, которые предпочитают отдыхать, начиная с католического Рождества и вплоть до старого Нового года.

Стоит отметить, что стоимость аренды элитной недвижимости это всегда предмет торга. Причем предметом обсуждения зачастую являются не только деньги, но и дооснащение квартиры, предоставление места в подземном паркинге, оплата различных услуг и сервисов. Ориентировочный коридор торгов: 10-15%. Когда заинтересованные лица садятся за стол переговоров, они достигают желаемый результат. Не менее важный фактор, который может оказать свое влияние на итоговую цену – готовность арендатора заплатить за несколько месяцев, а то и год вперед. Мы обязательно учитываем этот факт в ходе ведения переговоров.

«Спад есть, но снижать ставку некуда»

Мария Пехтерева, руководитель департамента аренды Contact Real Estate:

- За сентябрь, октябрь, ноябрь средняя ставка аренда элитных квартир составила около 6 тыс. долларов США.

Спад спроса действительно начался в ноябре, и многие собственники начали демпинговать, дабы побыстрее сдать свои квартиры. Дело в том, что выбор квартир действительно огромный, конкуренция высокая, а потенциальные клиенты уже начали решать свои насущные предпраздничные вопросы.

Объективно говоря, снижать арендную ставку в элитном сегменте квартир некуда – мы итак вернулись к ценовому диапазону 2004-2006 гг. Рынок не перегрет по стоимости арендных квартир – он раздут количеством предложений, которые при этом не отличаются высоким качеством. На рынке сейчас дефицит качественных предложений. За последние годы клиенты-арендаторы сильно изменились: у большинства стоит вопрос именно улучшения своих жилищных условий, поэтому хорошую квартиру с качественным ремонтом некоторые ищут до года. Раньше срок поиска был от 2-х недель до месяца, сейчас – 3-6 месяцев. Причина такого положения дел в том, что элитная недвижимость для большинства покупателей перестала быть средством инвестирования, и стала, скорее, средством сохранения денег. При отсутствии необходимости проживания в квартире после приобретения делается относительно экономичный ремонт, которые не востребован на рынке сегодняшнего требовательного клиента.

Сегодня рынок перенасыщен огромным количеством предложений с не качественным ремонтом, с морально устаревшей отделкой и такие квартиры в аренде экспонируются месяцами. Ситуацию усугубили так называемые экспат-квартиры, освободившиеся после большого количества съехавших иностранцев. Такие предложения отличаются относительно дешевым по нынешним меркам, давно сделанным ремонтом, который совершенно не соответствует вкусам и потребностям потенциальных русских арендаторов.

В 2013 году повышение арендных ставок вполне вероятно в связи с принятием нового законодательства по налогам.

4 миллиарда долларов – таков оборот рынка аренды квартир в Москве, и теневая сторона занимает большую его часть. В элитном сегменте теневой рынок аренды составляет около 60 %. Естественно в случае принятия нового налогового законодательства собственники будут повышать арендные ставки, дабы компенсировать потерю прибыли.

«Ставки продолжают расти, хотя количество запросов снизилось»

Галина Сенько, директор департамента аренды IntermarkSavills:

- Следует отметить, что в высокобюджетном сегменте мы по-прежнему отмечаем рост арендных ставок. Так, по результатам последних месяцев, средние ставки были следующими: сентябрь – 7,2 тыс. долларов, октябрь – 7,4 тыс. долларов, ноябрь – 7,65 тыс. долларов США.

Да, действительно, в октябре было отмечено незначительное снижение количества запросов, но говорить о снижении активности и спаде пока преждевременно. И в условиях достаточно стабильного спроса и предложения, резкого увеличения или падения арендных ставок ожидать не приходится.

По нашим прогнозам, в 2013 году спрос на аренду дорогих квартир в Москве сохранится на уровне 2012 года. Наиболее востребованными по-прежнему останутся объекты в бюджетах до 6 тыс. долларов. Но доля сделок в самых высоких бюджетах (от 15 тыс. долларов в месяц) не будет превышать 5%.

Устойчивый высокий уровень спроса и поглощения рынком ликвидных объектов в центре приведет к дальнейшему дефициту высококачественного жилья. Объем предложения продолжит сокращаться, и к концу года упадет еще на 10%. Особенно эта тенденция будет характерна для квартир в классах бизнес- и элит-, расположенных в центральных районах Москвы, а также многокомнатных квартир (5 и более комнат) в районе Ленинградского проспекта. Арендные ставки и бюджеты сделок продолжат постепенный рост.

«Цены на квартиры в домах 90-х годов постройки неизбежно снизятся»

Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group:

- Этой осень в элитном сегменте этой осенью наблюдался дефицит предложения. В особенности сложно найти хорошую просторную квартиру за 20-30 тыс. долларов в месяц. В районе Остоженки за сезон сдается порядка 5-7 элитных квартир, но это связано не с отсутствием интереса со стороны нанимателей, а с дефицитом предложения.

Для снижения ставок на элитные арендные квартиры нет оснований – хорошие квартиры в новых домах выходят на рынок очень редко. В ближайшие 3-5 лет могут снизиться арендные ставки на квартиры в псевдоэлитных жилых комплексах, построенных в 1995-1998 гг.

Сейчас они уже не отвечают требованиям, предъявляемым нанимателями к элитному жилью. Пока еще владельцы таких квартир не спешат демпинговать. Однако после выхода на арендный рынок квартир в новых проектах, таких как Karetny Plaza, «Садовые Кварталы», Knightsbridge Private Park, цены на квартиры в домах 90-х годов постройки неизбежно снизятся.

Отмечу, что этой осенью на рынок вышло очень мало новых арендных квартир, поэтому арендные ставки по районам практически не изменились. В ноябре самые дорогие квартиры предлагались в районе Остоженки, в Хамовниках (за Садовым Кольцом), на Патриарших Прудах, на Арбате и в Пресненском районе. Осенью 2012 года ценовой диапазон элитных квартир составлял от 5 до 50 тыс. долларов в месяц.

Наибольшим спросом пользовались квартиры площадью 150-170 кв. м, стоимостью 20-25 тыс. долларов в месяц. Наименее востребованными оказались квартиры в Замоскворечье и Таганском районе из-за большого объема старого фонда и плохой транспортной доступности.

«Чтобы найти арендатора до нового года, придется понизить ставку процентов на 20»

Анна Карпова, руководитель отдела аренды департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet:

- Уверена, что спад интереса к элитной аренде в Москве связан с обсуждением очередной волны кризиса, прогнозируемого аналитиками на второй квартал 2013 года, арендаторы уже сейчас задумались об оптимизации своих бюджетов, и те собственники, которые быстрее отреагируют на эти настроения, уже в этом году получат надежное долгосрочное партнерство.

В ноябре риэлторские компании получили последнюю в этом году волну запросов арендаторов, которые по традиции хотят закрыть вопрос с переездом в уходящем году – не переносить столь важное событие в следующий год. В начале декабря некоторые собственники квартир, которые предлагались в аренду несколько месяцев и не были реализованы, понизят стоимость аренды на 20 % и, возможно, успеют до конца года найти арендатора.

В начале февраля 2013 года арендная ставка вернется на прежний уровень. На мой взгляд, сегодня существует разница в 20-30% при оценке стоимости аренды элитных квартиры собственниками и арендаторами. Арендаторы уже не так расточительны, как в 2006-2007 годах, а в памяти собственников остались те арендаторы, которые готовы были снимать без торга понравившуюся квартиру. Отмечу также дефицит дизайнерских решений, в последние несколько лет собственники отдают предпочтение лаконичным, щадящими кошелек владельца ремонтам.

«В элит-классе справедливые ставки»

Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

- Действительно, в этом году мы наблюдаем меньшую активность, нежели в прошлом. Пик спроса на аренду элитной недвижимости пришелся на август. Сейчас мы можем констатировать, что традиционная новогодняя активность меньше ожидаемой. Есть спад, однако, он характерен не только для рынка аренды элитной недвижимости. Дело в том, что люди сегодня предпочитают не менять жилье. Они склонны продлевать старые контракты, считая процесс смены жилья трудоемким и слишком затратным.
Но говорить о том, что пора снижать цены на аренду элитной недвижимости, неправильно. Я бы сказала, что цены, скорее, завышены на аренду недвижимости экономкласса, чем жилья в сегменте премиум. Стоимость аренды недорогих квартир в России выше общемировых показателей. Первичная коррекция, на мой взгляд, должна произойти именно в сегменте жилья экономкласса: стоимость аренды должна понизиться примерно на 10%.

Со спикерами беседовала Мария Лукина