Выдают ли банкиры кредиты на покупку дорогой недвижимости?
Жилье в столице всегда будет в цене. А комфортабельная квартира с хорошей отделкой в клубном доме и в престижном районе и подавно. Даже в кризисное время девелоперы дорогостоящей недвижимости и продавцы элитного жилья хоть и предоставляли своим клиентам существенные скидки, но все же не позволили ценам рухнуть. И все же продаж было мало. Однако сейчас рынок оживает, и снова расширяется перечень механизмов покупки жилья. Среди них - ипотечное кредитование, показавшее в первом полугодии заметный рост относительно аналогичных результатов прошлого года. Кредитуют ли сейчас банки своих клиентов на приобретение дорогих квартир? Какова максимальная сумма ипотечного кредита, которую можно получить в общем порядке? Насколько она может быть повышена в индивидуальном порядке? Почему был выбран именно этот порог? Связано ли данное решение с особенностями рефинансирования подобных кредитов? Насколько кредитным организациям вообще интересно развивать данный сегмент? Каковы перспективы кредитования приобретения дорогостоящей столичной недвижимости в изменившихся экономических условиях? Обо этом RealEstate.ru расспросил участников данного Экспертного совета.
Вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц:
Действующее ипотечное продуктовое предложение ВТБ24 способно удовлетворить запросы практически любого, даже самого взыскательного клиента. Максимальная сумма ипотечного кредита в рамках стандартного продуктового предложения ВТБ24 сейчас ограничена 90 млн руб. для Москвы и Московской области и 75 млн руб. для остальных регионов нашей страны.
Несмотря на то что стандартные ограничения по максимально возможной сумме кредитования у нас в банке позволяют клиенту чувствовать себя достаточно комфортно и удовлетворить потребность в приобретении жилья стоимостью до 110 млн руб., мы готовы предложить нашим клиентам большее. Мы понимаем потребности состоятельных клиентов и заинтересованы в работе с данным клиентским сегментом. Поэтому в первом квартале текущего года наша ипотечная программа была дополнена целевым продуктовым предложением «Ипотека для состоятельных клиентов». В рамках данной программы максимальная сумма кредита увеличена до 200 млн руб. Повторюсь, что это структурированное предложение для наших клиентов – в данном случае речь не идет об индивидуальных условиях кредитования для «единичного» клиента. На наш взгляд, столь широкие возможности позволяют решить практически любую задачу с приобретением жилья.
Но даже если и этих возможностей будет не достаточно, мы готовы рассмотреть сделку, превышающую указанных порог в индивидуальном порядке. Но это, как Вы понимаете, действительно единичный спрос, ведь в данном случае речь идет о стоимости жилья свыше 6,5 млн долл. США.
Повторюсь, мы заинтересованы в работе с сегментом состоятельных клиентов, и в нашем банке действует целевое клиентское предложение для данной категории клиентов «Ипотека для состоятельных клиентов». Условия кредитования в рамках данного предложения во многом соответствуют нашим базовым условиям, несмотря на существенный размер кредита (до 200 млн руб.), который мы готовы предложить – это и первоначальный взнос от 10% и длительный срок кредитования (до 50 лет) и гибкий подход к оценке платежеспособности. Тем не менее, специфические риски, которые присущи данному сегменту кредитования, требуют более взвешенного подхода к формированию залогового обеспечения, что отражено в требованиях к обеспечению в рамках данного продуктового предложения – при первоначальном взносе менее 50% здесь не обойтись без дополнительного обеспечения. Особенности фондирования банками данных операций, безусловно, не могут отразиться на ценовых параметрах предложения – ставка по таким кредитам будет на 1% годовых выше стандартной, комиссия за выдачу такого кредита составит 0,5% от суммы кредита единовременно.
Это достаточно сложный сегмент ипотечного кредитования. Позиционирование в нем требует не только особой гибкости в работе с клиентом и структурировании сделки, но и взвешенного подхода к оценке рисков. Тем не менее, очевидно, что сегмент состоятельных клиентов является стратегическим для многих розничных банков, а построение отношений с такими клиентами требует комплексного подхода в решении любых задач, что неминуемо приведет к развитию кредитования в этом сегменте. Это вопрос времени.
Региональный директор DeltaCredit в ЦФО Наталья Коняхина:
Максимальная сумма ипотечного кредита в нашем банке составляет 18 млн руб. или 600 тыс. долл. Насколько она может быть повышена в индивидуальном порядке? Такие вопросы действительно решаются в индивидуальном порядке. Так как, вынося подобные решения, банк должен принять во внимание очень большое количество факторов, спрогнозировав ситуацию на будущее. Учитывая, что такие кредиты более рискованы, то решения банки принимают осторожно. Исходя из уже накопленного опыта собственного и сложившейся практики рынка.
Почему был выбран именно этот порог? Связано ли Ваше решение с особенностями рефинансирования подобных кредитов? Нет, данное решение связано с другими факторами. Мы не рефинансируем кредиты, наоборот, мы сами являемся очень активными рефинансистами. Данный порог выбран только исходя из осознания того факта, кто наша целевая аудитория. У нас есть очень четкое понимание, на какую целевую аудиторию мы нацелены в данный момент. Это средний класс. Нашим клиентам выбранного диапазона минимальной и максимальной сумм кредита хватает. Поэтому на данный момент обращений от клиентов с просьбами одобрить сумму большую, чем установленный максимум, совсем немного.
Кроме того, если говорить о таких дорогостоящих кредитах, то по ним риски выше, поэтому такие сделки редки. Но тем не менее они нам интересны. И максимальная сумма кредита в размере 14 млн руб. позволяет приобретать, в том числе, и жилье бизнес-класса. Условия по таким кредитам стандартны, потому что это в рамках обычных программ кредитования.
Сейчас сложно делать какие либо прогнозы на этот счет. Но спрос на такие продукты был всегда, хоть и небольшой. И, соответственно, всегда были и банки, которые его удовлетворяли. Текущее время не исключение. Но каждый банк самостоятельно принимает решение о количестве таких кредитов в портфеле, оценке рисков и максимальных суммах, которые он готов выдавать под такие квартиры.
Заместитель руководителя департамента разработки и продвижения розничных продуктов РосЕвроБанка Дарья Струкова:
Максимальная сумма ипотечного кредита в нашем Банке составляет 40 млн руб., или 1 млн долл. США, или 1 млн евро. Такой порог был выбран исходя из опыта нашего банка в области ипотечного кредитования, т.к. позволяет удовлетворить запросы большинства ипотечных заемщиков.В индивидуальном порядке сумма кредита может быть повышена. Максимального предела для таких кредитов банком не установлено. Все зависит от кредитоспособности клиента, его платежной дисциплины, отношения банка к связанным/зависимым лицам и т.п. Решение принимается кредитным комитетом банка с учетом всех факторов.
Цены на недвижимость бизнес-класса, достаточно высоки даже на начальном этапе строительства, они по карману лишь достаточно обеспеченным людям. В основном это топ-менеджеры бизнес-структур и успешные предприниматели с уровнем доходов выше среднего, которые в состоянии приобрести себе такое жилье, в том числе с использованием программ ипотечного кредитования. Для нашего банка такие заемщики, конечно, интересны. Риск наступления дефолта по таким заемщикам, как правило, ниже среднего. Но если дефолт все же наступил, с реализацией такого залога могут возникнуть проблемы. Как правило, выставленные на продажу такие объекты либо долго ищут своего покупателя, либо продаются с большим дисконтом, что для кредитной организации не всегда приемлемо.
И все же перспективы у таких программ хорошие. Доля таких кредитов по отношению к 2009 году будет увеличиваться. Это соотносится с движением вверх самого рынка. Однако в кредитном портфеле доля останется прежней, либо ее рост будет незначительным. Так как для снижения кредитного риска банк всегда будет вынужден диверсифицировать свои риски: вероятность наступления дефолтов по 30 кредитам всегда в разы ниже, чем по одному, но крупному на ту же сумму.
Директор Департамента розничного бизнеса ОАО «Нордеа Банк» Вячеслав Лясевич:
Максимальная сумма ипотечного кредита, которую можно получить в ОАО «Нордеа Банк», составляет 1 млн евро, либо эквивалент в рублях или долларах США в части кредитов, выдаваемым в московском регионе. В региональных филиалах банка максимальная сумма ипотечного кредита ограничена 750 тыс. евро. Ограничение предельного кредитного лимита по розничному кредитованию, установленное в ОАО «Нордеа Банк», учитывает, по нашему мнению, аналогичные предложения по рынку, разницу цен на недвижимость в Москве и регионах и соответствует внутренним требованиям нашей кредитной политики. Следует отметить, что установленные ограничения максимальной суммы ипотечного кредита и совокупного кредитного лимита более чем достаточны с учетом текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования и рынке недвижимости в регионах присутствия банка. Что касается случаев рефинансирования, то применительно к банку, это оказывает лишь незначительное косвенное влияние на сумму кредита.
Сразу отметим, что, если речь идет о приобретении недвижимости с использованием кредитных средств ОАО «Нордеа Банк», то предметом ипотеки могут выступать исключительно квартиры и жилые дома с земельными участками. При этом Банку одинаково интересны объекты как эконом-класса, так и дорогостоящие. Касательно наших условий кредитования стоит отметить, что они делают доступной ипотеку для широкого круга клиентов, в частности: процентные ставки в рублях и в валюте начинаются с 9,5% и 7% соответственно, первоначальный взнос не менее 15%, максимальный срок кредитования ограничен 30 годами, доход можно подтверждать различными способами – заработная плата, доходы от бизнеса, дивиденды и прочее.
Относительно перспектив рынка кредитования недвижимости бизнес-класса и выше стоит отметить, что все будет зависеть в первую очередь от объемов строительства и ввода в эксплуатацию таких объектов. Но необходимо добавить, что во временном периоде, когда экономические условия резко меняются, цены на дорогостоящую недвижимость более волатильны, а рынок такой недвижимости более чувствителен, т.е. в неблагоприятных условиях, рынок может резко «встать», прежде всего, по причине большого ценового разрыва между спросом и предложением. Безусловно, данный факт должен учитываться банками при кредитовании подобного рода объектов.
Беседовала Юлия ПЕТРОВА
