В Подмосковье негде строить эконом-класс?

Земли много, но качественных площадок под массовую застройку днем с огнем не найдешь, рассказал в интервью RealEstate.ru президент «Галс-Девелопмент» Сергей Калинин. Он сообщил, что компании нужны участки за пределами МКАД для строительства недорогого массового жилья.  Кроме того, еще и объяснил, зачем девелоперу выходить на этот рынок. Мы также поговорили о финансовых итогах года компании, новых и текущих проектах, а также о том, собирается ли ВТБ продавать «Галс-Девелопмент».

ИТОГИ ГОДА

- Сергей, если начать разговор с подведения итогов 2012 года, прежде всего, хотелось уточнить, чем можно объяснить постоянный рост котировок акций «Галс-Девелопмент» весь прошлый год и в начале этого?  

 

- Да, стоимость наших акций с начала года выросла на 100 %. В чем причины? Во-первых, последние несколько месяцев идет много хороших новостей от нашей компании. Всего в этом году у нас будет 8 строек общей площадью 800 тыс. кв. м и несколько проектов в разработке. Суммарный портфель компании - 1,6 млн кв. м. То есть инвесторы и аналитики видят, что у компании есть определенный прогресс с точки зрения реальных строек и инвестиций, и реальные продажи.  

Хочу заметить также, что вся индустрия подрастает в котировках. Наверное, инвесторы продолжают потихонечку возвращаться в  недвижимость. Хотя пока наша отрасль на фондовом рынке еще не доросла до  докризисного уровня. Тогда рынок был переоценен, а сейчас очень сильно недооценен.

- В минувшую пятницу Вы озвучили финансовые итоги Группы по МСФО за 2012 год. Каковы основные показатели?  

 

 - Прошлый год мы закончили на таком уровне, которого не было даже до кризиса. То есть даже в самые сытые 2006 и 2007 годы.  Консолидированная выручка – 10,104 млрд руб., причем по сравнению с 2011 годом рост рекордный – на 9,4 млрд рублей! Львиную долю выручки составил доход от продажи жилой недвижимости – 8,33 млрд рублей. А именно в ЖК «Солнце», «Мичуринский» и «Нахимовский».

Прибыль от переоценки нашей недвижимости составила 2,866 млрд рублей.  Наиболее доходными являются БЦ SkyLight, Центральный Детский Магазин (Лубянка), МФК «IQ-Quarter» («Москва-Сити»).

Тем самым, мы смогли сократить чистый убыток компании на 68 % - до 1,109 млрд рублей, тогда как в 2011 году он равнялся 3,466 млрд.

- Как обстоят дела с кредитным портфелем? И когда вы планируете закрыть задолженность полностью и выйти в плюс? 

 

 - На конец 2012 года общая сумма долга составила почти 106,5 млрд рублей. Программа погашения у нас расписана до 2021 года, хотя я думаю, что мы выполним ее быстрее. В 2012 досрочно выплатили по кредитам 5 млрд. рублей, в 2013 году планируем вернуть еще 6 млрд рублей – и это тоже с существенным превышением графика согласно кредитных соглашений. Почти половину суммы планируется отдать в 2017 году – около 41,7 млрд.

ПРОЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ В МОСКВЕ

- Да, финансовые итоги впечатляют. Вы упомянули МФК «IQ-Квартал» – это комплекс башен в ММДЦ «Москва-Сити», расскажите о проекте подробней…  

 

 - Действительно, мы не сразу его не анонсировали, потому что долго сидели под землей, то есть строили 7 подземных этажей комплекса, что было непросто, поскольку они расположены над метро, где как раз проходит пять линий.

Старт проекта дан в начале 2012 года, планируем закончить в начале 2015. Он расположен в западной части у ТТК в непосредственной близости к центральному ядру ММДЦ и торгово-развлекательному центру "Афимол". Всего будет 3 башни, высотой 21, 33 и 42 этажа соответственно.

На данный момент мы нарастили 8 этажей в одной башне, 4 - во второй и 6 - в третьей: уже надземные. Кроме того, открыли там продажи и реализовали первые 10 апартаментов: средняя цена - 340 тыс. рублей за кв. м. Всего будет 104 апартамента  - они займут половину малой башни. А в двух больших башнях разместятся офисы.

- Давайте поговорим теперь о жилых проектах. На какой стадии сейчас ЖК «Литератор» (Хамовники), как там идут продажи?  

 

 -  В «Литераторе» продано около 45 % квартир. Темп хороший, мы довольны. Средняя цена в этом ЖК сейчас составляет 500 тыс. рублей за метр, около двух месяцев назад было 460 – 470 тыс. рублей. Так что до конца стройки (конец 2014 года) мы планируем продать все. 

- Как продвигаются проекты Wine House (территория завода шампанских вин «Корнет»)  и апартаменты на Поварской?  

 

 - Wine House представляет собой две очереди. Первая - реконструкция старинного здания под апартаменты, вторая - строительство нового именно жилого дома рядом.  В мае-июне мы уже должны получить разрешение на строительство второй очереди. Апартаменты продаем и очень неплохо по средней  цене 430 тыс. рублей, также скоро планируем аннонсировать продажи жилых квартир во второй очереди. 

Апартаменты на Поварской  - в самом центре - находится на более ранней стадии. Мы прорабатываем с городом возможные варианты зонирования и то, как там можно совместить реконструкцию и строительство. До конца года планируем выйти на стройплощадку. Там очень маленький участок, да и высотность планируем небольшую  - все же центр города.

- А можно ли подробнее рассказать про концепцию апартаментов рядом с гостиницей «Пекин», которую вы реконструируете?  

 

 - Комплекс элитных апаратментов рядом с гостиницей будет называться «Сады Пекина». Мы их уже начали строить. А сам «Пекин» будет закрыт на реконструкцию в начале 2014 года. Управлять гостиницей будет  оператор мирового уровня -  Fairmont.  Нюанс в том, что жители апартаментов будут пользоваться всей инфраструктурой отеля – ресторанами, фитнес-центрами, салонами и так далее. Вместе с тем, Fairmont не будет управлять «Садами Пекина». Нам не выгодно сажать на апартаменты этого оператора, поскольку у него очень высокие требования к объекту, которые непомерно подняли бы цены на это предложение. Так что мы пока не определились с УК в новом здании. Продажи в «Садах Пекина» будут стартовать с уровня 360 – 370 тыс. рублей за кв. м. с потенциалом постоянного увеличения.

ЦДМ: ПОЧЕМУ «МИР» СТАЛ «МАГАЗИНОМ»

- На какой стадии реконструкция Центрального Детского Магазина на Лубянке сейчас? 

 

  - Уже закончили фундаментную плиту и работаем над перекрытиями второго и третьего этажа. Самым трудным было поднять фундаментную плиту. Это наш сложнейший объект с точки зрения технологий строительства, так как это памятник архитектуры и надо сохранить стены, фактический построив внутри новое здание. Исторические стены висят на фундаментах, которые на 4 метра выше, чем фундаментная плита. А мы залили новую плиту, под старые фундаменты подводятся новые и только после этого начинаются этажи. Это недетское упражнение, мы его доверили «Ингеокому» – хороший подрядчик, который квалифицированно работает по реконструкциям больших объектов. Ввод в эксплуатацию ЦДМ – конец 2014 года. 2 года, конечно, очень малый срок, но мы постараемся все-таки успеть.

- Но к чему так спешить? Почему нельзя подстраховаться по срокам?  

 

 - Потому что проценты по кредитам никто не отменял, они копятся. Тем самым оттягивание сроков скажется на окупаемости. И это только коммерческая сторона вопроса. Но есть и более важный общественно-социальный аспект – долгие 5 лет самый главный детский магазин страны стоит закрытым и мы хотим поскорее вернуть российским детям радость его посещения…

- Если об окупаемости, то ранее Вы говорили, что она составит около 10 лет… 

 

 - Да, где-то 8 – 10 лет. Точнее можно будет сказать месяца через полтора, когда будет составлен окончательный бюджет проекта. Но перспективы по окупаемости уже сейчас неплохие. В ЦДМ выстроилась очередь из арендаторов на каждый лот. И это говорит о том, что мы все правильно сделали с точки зрения концепции. 

- А вам не жаль, что не удалось договориться с сетью «Детский мир» по сохранению бренда, чтобы остался «Центральный детский мир», а не как сейчас «Центральный детский магазин»? Каковы причины разногласий по бренду? И почему сеть не вошла в пул арендаторов?  

 

 -  С одной стороны, именно от названия этого здания произошло название сети. С другой - теперь это зарегистрированный товарный знак именно сети магазинов. Стало быть, мы не можем его использовать для названия ЦДМ. Поэтому пришлось заменить слово «мир» на «магазин». Теоретически было бы здорово сохранить первоначальное название, но все, что ни делается, то к лучшему. Отделив «мир» от «магазина» мы избежали путаницы  здания и сети, а это тоже важно. Действительно, сеть магазинов «Детский мир» не вошла в пул арендаторов, но в этом только бизнес-причины: мы не договорились по коммерческим условиям и по концепции.

- Кто уже вошел в пул? Как он распределен по тематике?  

 

 - Общая площадь всех лотов под аренду составила 35 тыс. кв. м. Из них магазин игрушек займет 15 %. Все остальное место предоставлено магазинам детской одежды, а также компаниям, предлагающим развлечения и обучение для детей. Мы уже подписали соглашения о намерениях на аренду более 8,8 тыс. кв.м с компаниями IDEAS4RETAIL (HAMLEYS, Англия) и «КИНОМИР-21 ВЕК» (ФОРМУЛА КИНО). А также с «Азбукой Вкуса».

- Речь идет о достаточно дорогих брендах… Удастся ли удержаться на уровне демократичного магазина с учетом высоких ставок аренды?  

 

 - Да, аудитория будет самой широкой. У нас нет цели превратить ЦДМ в элитный магазин. В нем будет представлена продукция на любой вкус и кошелек. Например, в том же «Европейском» вы можете найти платье как за 1 тыс. рублей, так и за 30 тыс., а ставки в этом ТРЦ самые большие по Москве. Но посещаемость там настолько высока, что получается зарабатывать не на диких наценках на товары, а за счет оборота. В ЦДМ также планируется очень большой трафик.

БИЗНЕС-КЛАСС В ВАО – НОНСЕНС ИЛИ ТО, ЧТО ДОКТОР ПРОПИСАЛ?

- Давайте поговорим о довольно нетипичном для «Галс-Девелопмент» объекте - ЖК «Преображенский», который вы возводите на территории завода НИИДАР (500 м от метро "Преображенская площадь", ул. Краснобогатырская). То есть речь идет о редевелопменте промзоны. В чем сложность ее освоения?  

 

 - Редевелопмент сделан еще  до нас – «Системой-Галс».  4 года назад было выведено все производство и потом все это время площадка была заморожена - кризис, смена акционеров. Всего проекту более 10 лет. Но уже в этом году мы начнем строить и продавать. Всего планируется возвести 180 тыс. кв. м общей площади, 127 тыс. – надземная часть, 90 тыс. – жилая.

- Правильно ли я поняла, что это бизнес-класс? Но насколько я знаю, у этой площадки  неоднозначное окружение: с одной стороны улицы - старый жилой фонд. С другой - офисные, промышленные, складские объекты, сама по себе дорога узкая и постоянно загружена пробками… Насколько это место подходит для жилья бизнес-класса?  

 

 - К сожалению, здесь сохраняется негативный стереотип о том, что восток Москвы – непрестижный район.  Но именно это направление страдает от недостатка жилья бизнес-класса. В ВАО много обеспеченных людей живет по 15 – 20 лет и не хочет уезжать! Они хотят жить в своем районе, но в улучшенных условиях, и у них есть для этого возможности. И я не с потолка взял эти данные, мы  проводили соцпопросы и выявили огромное число людей, которые могут заплатить до 200 тыс. за метр, но они хотят при этом остаться на востоке.

Что же касается Краснобогатырской, то сейчас это действительно проблемная улица. Но в течение 5 – 7 лет она будет реконструирована, расширена чуть ли не в два раза.

Кроме того, наш проект, разработанный ТПО «Резерв» Владимира Плоткина, и он очень интересен и необычен в архитектурном плане. Предполагает строительство на 7,5 га микрорайона, изолированного от окружения по всему периметру – так, чтобы окружение не мешало. Это большая территория. Мы строим на ней всего лишь 2 корпуса по 12 этажей. Они оба будут накрыты пандусом. Как видите, застройка не будет плотной, что особенно востребовано для тех, кто устал от густозаселенных спальных районов.

- А социальная инфраструктура?  

 

 - Построим школу и детсад внутри двора. Вокруг будет мини-лес - ландшафтный дизайн. Торговые площади есть у метро. Кроме того, соседний с нами участок застраивает АФК. Их проект касается торговой и офисной недвижимости.

- С какой цены начнутся продажи?  

 

 - 160 – 170 тыс. рублей за метр. Кроме того, мы постараемся ускориться и сдать объект не в конце 2016 года, а в середине. Действительно, очень красивый проект. Единственный минус – видовые характеристики – они не будут такие, как на Мосфильмовской или в Серебярном бору. Но я думаю, что лояльность покупателей этого района это все перевесит…

В ПОХОД ЗА ЭКОНОМ-КЛАССОМ

- Если перечислить ваши объекты, то большая часть из них  - это реконструкция, редевелопмент – сложные, дорогостоящие работы. Не слишком ли велика нагрузка?  

 

 - Вы правы, каждый из этих проектов дается нам большой кровью. Но пока у нас просто нет другого выхода. Все эти площадки мы унаследовали от прежнего собственника компании и их нужно довести до ума.

Да, я согласен купить площадку свободную от всего и построить новое - это гораздо проще. В дальнейшем, мы собираемся делать именно так. Добавим в свой портфель экном- и комфорт-класс. Также мы не собираемся расставаться с коммерческой недвижимостью.

- Для чего вам так диверсифицировать портфель, если можно прекрасно зарабатывать на элитной недвижимости – уже привычном для вас классе? В Москве есть преуспевающие девелоперы, специализирующиеся именно на дорогом сегменте, которые никуда от него не собираются уходить…  

 

 - Да, но у нас ситуация сильно отличается. В наследство нам достался не только огромный портфель с объектами, но и огромные долги, которые можно погасить, только если реализовывать масштабные проекты. Если вы строите по 2 – 3 клубных дома в год – это не даст возможность выйти на большие обороты и вернуть деньги. Дешевое жилье продается быстрее, но оно менее прибыльное. Дорогое жилье продается дольше, но более прибыльно. На балансе краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной прибылей мы можем достигать желаемых показателей.

Если жилье обеспечивает нам кратко- и среднесрочную прибыли, то коммерческая недвижимость – это  длинные деньги. Сначала площадку покупаете, потом проект делаете, долго строите, долго сдаете в аренду, получая цикл 4 – 5 лет. Все вместе обеспечивает компании долгосрочную финансовую устойчивость, в том числе, к кризисам.

- Ранее Вы заявляли, что «Галс-Девелопмент» активно смотрит участки под застройку в радиусе 15 км от МКАД. Насколько мне известно, довольно много крупных девелоперских компаний также интересуются там площадками под строительство эконом- и комфорт-класса. Возможен ли дефицит подобных участков?  

 

- У нас в планах подобрать  в ближнем Подмосковье 2 – 3 площадки для строительства комплексов эконом- и  комфорт-класса общей площадью до1 млн кв. м. Впрочем, мы  уже столкнулись с дефицитом качественных участков, к которым была бы подведена инженерная инфраструктура и с хорошей транспортной доступностью. Часто бывает так, что участок находится близко к трассе, в районе, где хорошо развит общественный транспорт и тд, но вот ближайший пункт подключения электричества, газа, тепла – в 20 км. Понятно, что стоимость освоения такой площадки становится огромной. Поэтому на ней никакой эконом- или комфорт-класс построить невозможно.

Так что девелоперам действительно непросто в Подмосковье найти хороший участок. В Мособласти традиционная проблема с канализационными сетями, поэтому практически к каждой новостройке нужно строить свой канализационный пункт, систему очистки. Большая проблема с электроэнергией, потому что мощностей не хватает, и все сконцентрировано в больших городах. Так что хороших площадок мало и стоят они дорого.

Впрочем, наш главный акционер – группа ВТБ - позволяет нам быстро реагировать на подходящие варианты. Поэтому я уверен, в этом году уже купим. Может быть, в партнерство вступим с каким-нибудь большим подмосковным девелопером, у которого есть земельный банк, девелоперский опыт и понимание как в области решаются вопросы.  

О РАЗНЫХ ДЕВЕЛОПМЕНТАХ В МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЕ

- Кстати, о решении вопросов. Где сейчас больше определенности в Новой Москве или в Подмосковье?  

 

- Согласования в области и в Москве  - две большие разницы. То есть везде сложно по-своему. Подмосковье лихорадит из-за смены власти, но надеюсь, что до 2014 года все стабилизируется. И появление «большой Москвы» внесло определенные изменения в работу застройщиков. Но мэр Москвы сказал, что до середины лета должны быть разработаны генпланы новых территорий столицы. И только после этого там можно покупать какие-либо площадки. 

КАДРОВЫЙ ГОЛОД

- Я наслышана о том, что сейчас острый кадровый голод в строительной отрасли. Как вы с ним справляетесь с учетом таких огромных масштабов?   

 

- Более всего не хватает квалифицированных управляющих строительными проектами,  которые совмещают опыт девелопера, финансиста и строителя. Специалисты инженерного состава либо в предпенсионном возрасте, либо совсем молодые – без опыта. А опыт в стройке вещь важная -  вопрос безопасности и себестоимости.

- При таком дефиците отечественных профессионалов приходится привлекать экспатов?   

 

- Мы не сторонники экспатов. Но иногда без них никак. Лидеры коммерческого и жилого строительства – турецкие компании. Не только в России, но и в Европе. Они делают это быстро, качественно и дешево. Все, что касается инфраструктуры – мосты, дороги – это российские компании, у которых есть тяжелая техника и соответствующий опыт.

- Как «Галс-Девелопмент» выбирает подрядчиков?  

 

- Пакетно тендерим каждый этап строительства. Но подрядчиков сотни, а тех, кто качественно и в срок работает – их единицы. В Москве всего 10 – 15 проверенных подрядчиков, которые работают десятилетиями и не подводят клиентов. 

ПРОДАДУТ ЛИ «ГАЛС-ДЕВЕЛОПМЕНТ»?

- Стратегия «Галс-Девелопмент» – максимально капитализировать свои объекты и потом успешно их продать. А возможна ли похожая схема с самой компанией? Для ВТБ это все же непрофильная деятельность. Так что возможна ли в перспективе продажа компании, когда она сократит старую долговую нагрузку и максимально капитализируется? 

 

- Этот вопрос не ко мне. Но могу судить по нашей совместной с главным акционером стратегии – а она расписана на несколько лет вперед. Более долгосрочных планов я не знаю.  

Мы действительно сильно опираемся на стратегию наших акционеров, считаем, что они ведут себя очень грамотно. С одной стороны, мы должны реализовывать старые проекты и докупать новые, с другой – сбалансировать кредитный портфель и обеспечить возврат кредитов банку, который тоже рассчитывает на прибыль.

Главное, не наступить на докризисные грабли – когда условное число реализуемых проектов к проценту бумажных составлял 1 к 20. То есть еще три года назад в «Галсе» было около 200 проектов (!), сейчас их 12 всего. И всем известно, к чему привела компанию прежняя стратегия. Ведь история с сотнями проектов – неуправляемая история. Я 22 года в бизнесе и 10 лет на позиции генерального директора и точно знаю, что это неуправляемая история.

Например, мы закончили БЦ Sky Light и «Даниловский форт» - в Москве, ТРЦ «Лето» - в Петербурге. Все эти проекты заполнены арендаторами и приносят нам существенный доход, еды, как говорится, не просят, платежи по кредитам обеспечивают. Но рано или поздно мы их продадим. Например, если вдруг нам понадобится резко снизить долговую нагрузку.

Беседовала Ольга Александрова