ALIA

Ударят ли по столичным рантье повышения тарифов ЖКХ и новые налоги?

Из года в год в стране растут тарифы ЖКХ. Управляющие компании, которым собственники вверили заботу о своем многоквартирном доме и прилежащей к нему территории, также повышают расценки на свои услуги. Грядет и переход к новому налогообложению, когда владельцам квартир придется платить единый налог на недвижимость, который будет рассчитываться уже не исходя из оценки БТИ, а из рыночной стоимости жилья. Как эти повышения отразятся на бизнесе столичных рантье, имеющих в собственности не одну квартиру в Москве? Изменится ли спрос на дорогие и большие по площади квартиры? Какие эксплуатационные, амортизационные и "налоговые" расходы несут владельцы такого жилья сейчас, и насколько они могут повыситься? Об этом RealEstate.ru поговорил с участниками данного Экспертного совета.

Директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский:

Эксплуатационные расходы складываются из тарифов за услуги ЖКХ и стоимости услуг управляющей компании. Услуги ЖКХ – это холодная и горячая вода, водоотведение, отопление и электричество. Всё остальное – это услуги управляющей компании.

Тарифы ЖКХ в Москве одинаковые как для хрущевок, так и для элитных жилых комплексов – расценки устанавливаются правительством Москвы, разница только в том, установлены приборы учета или нет, и какой организацией по производству и передаче тепловой энергии обслуживается дом. В дорогих квартирах устанавливаются счетчики потребляемого тепла и воды,  то есть с 1 января 2011 года все владельцы платят за холодную воду 23,31 рубля за куб. м, за водоотведение -16,65 рублей за куб. м. Что касается горячей воды, то все платят 105,45 руб. за куб. м, если дом обслуживается ОАО «МОЭК» и 84,62 руб. за куб. м, если договор заключен с ОАО «Мосэнерго» и ОАО «МТК». В дорогих квартирах никто не пользуется газовыми плитами, только электрическими, поэтому электроэнергия обходится 2,66 руб. за кВт/ч. Всего на услуги ЖКХ владельцы квартир тратят от 1,5 долл. до 5 долл. за квадратный метр, или от 4,5 тыс. до 15 тыс. рублей за 100-метровую квартиру.

Услуги управляющей компании разнообразны, их стоимость регулируется только аппетитами самой компании. Иногда размер эксплуатационных платежей отличается в два раза в практически одинаковых жилых комплексах. Услуги управляющей компании включают: осмотры, текущий и капитальный ремонт жилого комплекса и инженерного оборудования, охрану и уборку придомовой территории, ландшафтный дизайн, вывоз мусора и снега, подготовку к отопительному и весенне-летнему сезону, ведение лицевых счетов и бухгалтерский учет. В элитных домах управляющие компании взимают плату за содержание бассейна, СПА-зоны, помещения для хранения мехов или сменных комплектов шин и т.д.

В домах бизнес-класса стоимость услуг управляющей компании составляет от 1,5 долл. до 10 долл. за квадратный метр или 4,5-30 тыс. рублей за квартиру площадью 100 квадратных метров. В элитных жилых комплексах расценки выше – от 5 до 15 за квадратный метр или 15-45 тыс. рублей за ту же 100-метровую квартиру.

Таким образом, всего владельцы квартир бизнес-класса платят от 3 долл. до 15 долл. за квадратный метр, элитной квартиры – от 4,5-20 долл. за квадратный метр. В среднем эксплуатационные расходы на квартиру бизнес-класса составляют 5-6 долл. за квадратный метр, на элитную квартиру – 10 долл. за квадратный метр.

Налог на доходы от сдачи квартиры в наем составляет 13% или 6% по упрощенной схеме налогообложения, если владелец – индивидуальный предприниматель. Таким образом, если квартира сдается за 50 тыс. рублей в месяц, то владелец должен платить 78 тыс. руб. в год. Если предположить, что это 100-метровая квартира бизнес-класса, то налог составит почти треть от всех расходов.

Управляющий партнер Evans Real Estate Анна Левитова:

Что касается тарифов на услуги естественных монополий (газ, вода, электричество), то, думаю, не стоит их принимать в расчет: они ведь стандартны для любого дома, будь то элитная новостройка или реконструированный старинный особняк. Их размер устанавливается столичным правительством и ежегодно корректируется. А вот расценки управляющих компаний могут заметно отличаться от жилого комплекса к жилому комплексу в зависимости от того перечня услуг, которые УК предоставляет владельцам квартир, а также от набора инфраструктуры и площади придомового участка. Стоимость обслуживания может составлять от 1,5 до 5 долл. за квадратный метр, в большинстве домов обслуживание стоит около 3 долл. за метр. На квартирах большой площади эти расходы значительны, например, при цене обслуживания в 3 долл. содержание квартиры в 300 метров обойдется в 900 долл. ежемесячно без учета оплаты воды, электричества и газа, но эта сумма обычно составляет менее 5% месячной арендной платы за такую квартиру.

Аналогичная ситуация и с амортизационными расходами. По нашей практике работы с арендодателями и при условии бережного обращения с имуществом со стороны нанимателей более-менее серьезный ремонт требуется жилью не чаще одного раза в 5-7 лет, когда отделка или мебель морально устаревают, а косметический в перерывах между жильцами обычно включает лишь покраску, замену каких-то мелочей и, как правило, не выливается в крупную сумму.

Если мы говорим о подоходном налоге, который платят собственники жилья с доходов, полученных от сдачи жилья в наем, то он составляет 13% для физических лиц и 6% для тех, кто как индивидуальный предприниматель подлежит упрощенной схеме налогообложения. Существует также возможность купить патент, что для многих может быть эффективным способом снижения налогового бремени для некоторых арендодателей. Налог на недвижимость в настоящий момент не превышает 2% от оценочной стоимости БТИ. Поскольку оценочная стоимость БТИ для нового строительства выше, уже сегодня владельцы квартир в новостройках платят более высокий налог. В связи со скорым переходом на единый налог на недвижимость ставка налога составит 0,1% от рыночной стоимости недвижимости, что может вызвать повышение этой статьи расходов для владельцев дорогих квартир. Но, по моим ощущениям, такое повышение не повлияет существенным образом на спрос на элитную недвижимость. Аналогично не будет спада интереса и к большим квартирам. Наоборот, из года в год мы наблюдаем стойкий интерес арендаторов именно к просторным многокомнатным квартирам, их на рынке не хватает.

Управляющий Партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин:

Ставки оплаты услуг управляющей компании устанавливаются индивидуально для каждого элитного дома или дома бизнес-класса и зависят от количества квартир в доме, состава собственной инфраструктуры каждого дома. На текущий момент диапазон ставок эксплуатационных расходов от 2 до 10 долл. США за кв.м. площади квартиры в месяц. В среднем, это 4-5 долл. за кв.м в месяц. Таким образом, при средней площади элитной квартиры 170 кв.м, ежемесячный платеж управляющей компании составит 600-800 долл. США в месяц. Ставка налога на имущество сегодня составляет от 0,1%  до 0,5% от инвентаризационной стоимости объекта. Для новых домов, построенных после 2000 года, инвентаризационная стоимость квартир может доходить от 80 до 200 тыс. рублей за кв.метр. Средняя величина налога за квартиру площадью 170 кв. м. может составлять в текущий момент до 700-1000 долларов США в год.

Что касается тех, кто сдает элитные квартиры в аренду, то у собственников расходов достаточно много. Во-первых, это все те коммунальные платежи, о которых говорилось выше. К ним, кстати, нередко (в зависимости от условий договора) надо добавлять расходы на электричество, телефон, оплату консьержа или охраны, и даже Интернет. В основном, это касается случаев, когда иностранная компания арендует жилье для своего сотрудника и стремится переложить все заботы по оплате на плечи владельца квартиры. Помимо налога на имущество, арендодатель также должен платить подоходный налог с арендной платы (его ставка для физ.лиц – 13%, а если арендодатель открывает Индивидуальное Предприятие, то он платит 6%). Не избежать и текущих расходов на ремонт и устранение возможных поломок. 
 
Если базой для расчета налога станет рыночная стоимость и при этом ставка сохранится на текущих отметках (0,1-0,5%), то при средней стоимости элитного жилья в Москве 20000 долл. США за кв.м.и площади квартиры 170 кв.м. даже при самой оптимистичной ставке в 0,1%, сумма налога составит не менее 3500 долларов США в год, то есть увеличение будет как минимум в 3-3,5 раза.

В абсолютном выражении данное увеличение для сегмента премиум-класса не является слишком существенным. В этой связи, существенного изменения спроса на элитные квартиры исключительно в результате увеличения налогов мы не предвидим.

Беседовала Юлия ПЕТРОВА