Традиционная девелоперская схема для нас неинтересна
Жилой комплекс "Олимпийская деревня Новогорск" успела стать одним из самых амбициозных проектов Подмосковья. Застройщик проекта ООО "Земельные технологии" вместе с инвесторами планирует вложить в его развитие порядка 2 млрд руб. и построить здесь не просто дорогостоящие дома, а принципиально новую среду обитания. Примечателен и тот факт, что одним из соучредителей ООО "Земельные технологии" и идейным вдохновителем "Олимпийской деревни Новогорск" является вице-президент Всероссийской федерации художественной гимнастики, заслуженный тренер России Ирина Винер, являющаяся супругой основателя холдинга «Металлоинвест» Алишера Усманова. О том, что будет построено в Новогорске, какой объем инвестиций потребуется проекту, насколько создание "качественно новой среды" при строительстве объектов загородной недвижимости на рынке недвижимости Московской области в нынешних экономических условиях вообще рентабельно, RealEstate.ru поговорил с девелопером проекта Антоном Винером, который в московской бизнес-среде давно известен своими проектами в области коммерческой недвижимости, сферы услуг, ресторанного дела и т.д.
Антон, предприятия, в которых Вы участвовали в свое время, довольно разнообразны: это и сеть соляриев «Сан и Сити», и ресторанный бизнес, и девелопмент коммерческой недвижимости. В каких проектах Вы сохраняете свою долю, а из каких вышли? Почему?
Все проекты, которые мы в свое время начинали, до сих пор довольно успешно работают. Возможно, по той причине, что мы всегда в первую очередь старались угадать желания людей – наших потенциальных клиентов и удовлетворить их потребности. Например, москвичи в большинстве своем работают по 15 часов в сутки, каждый день проводят по нескольку часов в пробках и таким образом подвергают себя колоссальной психической и физической нагрузке. А длительный зимний сезон, короткий световой день не дает жителям столицы полностью восстановить свои силы. В какой-то момент мы поняли, что горожанам не хватает здоровья, тепла и хорошего настроения. Тогда появилась идея создать сеть соляриев, клубов и центров красоты «Сан и Сити». С 1998 года, когда был открыт первый «Сан и Сити» на Пресненском Валу, в Москве функционирует уже 8 наших салонов.
Также мы активно развиваем ресторанный бизнес. Один из самых известных наших проектов — сеть ресторанов «Хивинская чайхона «Урюк-кафе». Изначально планировалось, что сеть будет демократичной, поэтому мы сделали ставку на знакомую многим с детства, а значит, понятную и любимую, кухню народов СССР, прежде всего, среднеазиатских республик. Но в то же время мы постарались сделать это место по-восточному гостеприимным, таким, куда захочется приходить большой компанией, ведь недаром чайхона в Узбекистане считается центром общественной жизни. Еще один наш проект — рыбный ресторан «Буйабес», получивший свое название от культовой марсельской ухи — шедевра французской кулинарии. Концепция заведения предполагала его элитарность, ведь хороший рыбный ресторан в Москве не может быть дешевым. Поэтому мы ориентировались на самую взыскательную публику — тех, кто добился успеха в бизнесе, владеет дорогой недвижимостью не только в столице, но и за рубежом, отдыхает на элитных горнолыжных и морских курортах и знает толк в хорошей кухне. Для таких клиентов мы старались создать ресторан с шикарной, но одновременно легкой атмосферой, располагающей к неторопливой беседе и наслаждению кулинарными изысками. В настоящий момент мы продолжаем развивать это направление и буквально в ближайшее время запустим серьезный проект ресторанно-развлекательного центра с живой музыкой, где будут звучать хиты из советских кинофильмов.
Пожалуйста, укажите, какова среднемесячная посещаемость сети соляриев, а также средний чек в ресторане.
Средний счет в чайхоне «Урюк-кафе» - 1300 руб., посещаемость в каждом отдельно взятом ресторане около 3000 человек в месяц. Каждый из соляриев «Сан и Сити» в месяц, в среднем, посещает 500 человек.
Однако, отмечу, что в настоящий момент в качестве основного направлением мы все-таки выбрали девелопмент и, хотя профессиональными девелоперами себя не считаем в том смысле, что, например, никогда не застраивали целые районы жильем эконом-класса, вплотную занимаемся проектом «Олимпийская деревня Новогорск».
Расскажите, почему вообще было принято решение заняться строительством жилья в столь непростое для застройщиков время? Как родилась концепция «Олимпийской деревни Новогорск»?
Ответ на этот вопрос хочу начать с того, что к строительству жилья мы приступили, имея опыт девелопмента коммерческой недвижимости. Кроме того, мы некоторое время занимались генподрядными, дизайнерскими работами, выполняли заказы в области индивидуального жилищного строительства. В «Олимпийской деревне Новогорск» мы, по сути, постарались применить те технологии, которые освоили, развивая эти направления бизнеса, только в большем масштабе.
Что касается концепции «Олимпийской деревни Новогорск», то ее идейным вдохновителем стала Ирина Александровна Винер. Задумка была в том, чтобы создать жилой комплекс с уникальной инфраструктурой, которая бы предоставила жильцам все возможности для гармоничной и комфортной жизни, сохранения здоровой и счастливой семьи. Основной задачей мы поставили себе создание на рынке недвижимости московского региона проекта, не имеющего конкурентов как среди городского жилья, так и среди жилья загородного. В итоге в 0 км от Москвы по Машкинскому шоссе на участке 12 га началось строительство жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск». По завершению проекта здесь будет возведено порядка 40 тыс. кв. м жилья (120 частных домов и 2 жилых малоквартирных дома) и порядка 20 тыс. кв. м коммерческих площадей и инфраструктуры. Причем именно богатая, ориентированная на потребности жильцов инфраструктура, как мы предполагаем, станет тем, что будет нас отличать от жилых комплексов и коттеджных поселков, которые в огромном количестве возводятся на территории Московской области. Так, в «Олимпийской деревне Новогорск» будут располагаться Международная Академия Спорта Ирины Винер, преподавать в которой будут ведущие спортсмены РФ, причем не только художественную гимнастику, но и единоборства, бальные и спортивные танцы и т.д., современный детский сад «Академия детства» на 100 мест, собственная британская гимназия на 330 мест с обучением на русском и английском языках, выдающая два диплома – российского и международного образцов, фитнес-клуб World Class, медицинский центр, где будет практиковаться традиционная и нетрадиционная медицина, не говоря уже о ресторанах, собственной набережной, прогулочных зонах. Все эти объекты инфраструктуры также будут построены «Земельными технологиями».
Кроме того, во главу угла мы решили ставить не количество возведенных и продаваемых площадей, а качество возводимых объектов, качество благоустройства комплекса, уровень жизни в нем. Создавать подобную инфраструктуру на таком небольшом участке и при такой плотности застройки большинству наших коллег было бы просто нерентабельно, особенно в кризисное время.
А почему же это рентабельно для «Земельных технологий»?
Как я уже говорил, мы не девелоперы в прямом понимании этого слова, поэтому традиционная девелоперская схема «получил финансирование, построил железобетонную коробку, продал в ней квартиры» для нас не интересна. Мы планируем получить доход не только от продажи жилья, но и от инфраструктуры, когда она заработает в полную силу.
Кстати, когда будет полностью завершено строительство в комплексе?
Мы разбили строительство на две очереди. В рамках первой очереди уже возведены 52 частных дома, или 14,5 тыс. кв. м жилья. Сейчас ведется строительство второй очереди - еще 68 частных домов общей площадью 15,5 тыс. кв.м, а также двух жилых малоквартирных дома общей площадью в 7 тыс. кв. м. Вторая очередь будет завершена в мае 2011 года. Что касается инфраструктуры, то на ее реализацию мы заложили 2 года. Все инфраструктурные и коммерческие объекты будут сданы в конце 2012 года.
Каков общий объем финансирования, который потребуется проекту?
Всего в жилой комплекс с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск» будет инвестировано порядка 2 млрд руб.
Чьи это средства? Привлекали ли вы кредиты или проектное финансирование в банках?
Все финансирование проекта осуществляют наши акционеры, специальных кредитов для строительства «Олимпийской деревни Новогорск» или проектного финансирования мы не привлекали.
Почему? Дорого?
Нет, просто не было необходимости пользоваться заемными деньгами.
Какое влияние акционеры оказали на концепцию жилого комплекса?
Сама идея «Олимпийской деревни Новогорск» была полностью одобрена акционерами, способ ее воплощения в жизнь — тоже. На данном этапе акционеров в основном интересуют экономические показатели, темпы продаж. С поставленными задачами мы справляемся, реализуя в месяц по 4-5 домов. На данный момент продано практически 80% первой очереди. При этом нам удалось сохранить ликвидные и видовые объекты. Их продажа, а также реализация домов второй очереди — мы их называем «дома у реки» — начнется после завершения работ по ландшафтному дизайну и некоторых объектов инфраструктуры.
Какова средняя цена квадратного метра в «Олимпийской деревне Новогорск»? Когда вы будете повышать цены?
Сейчас средняя цена «квадрата» в жилом комплексе составляет 4,5 тыс. долл. США. Разумеется, мы постоянно отслеживаем ситуацию на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. Тенденции, которые мы отмечаем, а также постепенное увеличение степени готовности жилого комплекса «Олимпийская деревня Новогорск» позволяют нам говорить о том, что к концу первого квартала 2011 года мы повысим цены. Кроме того, к этому времени клиенты, купившие жилье в «Олимпийской деревне Новогорск», получат возможность оформлять право собственности на приобретенные объекты, что автоматически сделает вложения в недвижимость в жилом комплексе безрисковыми. Думаю, повышение к указанной дате составит 10-15%.
Предусмотрены ли в проекте коммерческие площади? Сдаете ли Вы их в аренду? По каким ставкам? Кто является арендатором?
Да, у нас достаточно коммерческих площадей. Фактически все они уже сданы в аренду. Нашими «якорями» являются, например, фитнес-центр класса люкс World Class, который арендует у нас 3,5 тыс. кв. м, а также Центр образования «Новогорск», который арендует в совокупности 6 тыс. кв. м.
Каков портрет покупателя жилья в комплексе?
Обычно это супружеская пара, оба супруга - немедийные люди, однако они из тех, кто не пострадал во время кризиса, занимаются либо собственным делом, либо работают в крупных российских и международных компаниях на должности уровня вице-президента. Часто у них 2 и более ребенка.
А есть ли среди Ваших покупателей известные бизнесмены, спортсмены, знаменитости? Планируете ли Вы сами или Ирина Александровна Винер жить в «Олимпийской деревне Новогорск»?
Да, несколько спортсменов и актеров приобрело недвижимость в нашем жилом комплексе, есть те, которые присматриваются, но из этических соображений мне бы не хотелось называть их имена. Что же касается Ирины Александровны, то она в ближайшее время переедет в новый дом в «Олимпийской деревне Новогорск», равно как и я перевезу туда свою семью.
Жилые комплексы в непосредственной близости от школ, преподавание в которых ведется на иностранном языке, крайне интересны клиентам-иностранцам. Не было соблазна превратить «Олимпийскую деревню Новогорск» в «Покровские холмы» или «Росинку», заниматься сдачей жилья в аренду?
Нет, в рамках данного проекта таких планов нет, тем более, что наши покупатели преимущественно россияне. Однако не исключаю, что в будущих проектах мы будем предусматривать порядка 10-15% от общего объема предложения под арендный бизнес, в том числе и для сдачи в наем иностранцам.
Не секрет, что между жителями загородных коттеджных поселков и ТСЖ или УК, которые занимаются эксплуатацией поселка, нередки конфликты по поводу стоимости коммунальных платежей и оплату инфраструктуры? Планируете ли Вы управлять поселком и инфраструктурой в нем самостоятельно после завершения его реализации? Какая плата будет взиматься с жильцов «Олимпийской деревни Новогорск»? Как она будет рассчитана?
Надеюсь, наш жилой комплекс избежит подобных проблем. Для данной работы мы пригласили стороннюю управляющую компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке. Коммунальные платежи для жильцов «Олимпийской деревни Новогорск» будут рассчитываться из стандартного набора услуг: охрана комплекса, уборка территории, услуги ЖКХ и тому подобных, вполне обычных составляющих. Никакой дополнительной платы за инфраструктуру жилого комплекса брать с жильцов мы не будем, тем более, что Центр образования «Новогорск», медицинский центр и спортивные объекты будут работать как самостоятельные организации, будут открыты для всех посетителей. Другое дело, что для жителей комплекса будет предусмотрена система скидок и приоритетов при пользовании инфраструктурой. Предвосхищая ваш вопрос о том, как будет обеспечиваться комфорт и спокойствие для владельцев недвижимости в «Олимпийской деревне Новогорск», отмечу, что комплекс будет разделен на общественную и приватную зону. Попасть в первую смогут все желающие, а во вторую — только жильцы и их гости.
Каковы планы компании на ближайшую перспективу и на более отдаленное время? Планируете ли Вы развивать новые проекты? Если да, то какова будет их направленность?
В ближайшей перспективе главная задача — достроить и реализовать «Олимпийскую деревню Новогорск». В более отдаленной — заняться девелопментом жилых комплексов с инфраструктурой в Подмосковье. У нас уже есть задел по 2-3 проектам, сейчас ведутся проектные работы, решается вопрос с финансированием. Думаю, в ближайшее время мы их официально анонсируем.
Беседовала Юлия ПЕТРОВА
