«Строить жилье стало труднее и дороже»

Нынешний год сулит столичному рынку недвижимости много интересного. Это и активность чиновников перед выборами, благодаря которой все чаще звучат заявления о дешевом жилье, и усилившееся внимание со стороны регулирующих органов к деятельности бизнеса, и затянувшаяся стагнация на рынке жилья. Каков будет итог влияния на рынок этих факторов – его обвал или очередной скачок цен – точно предсказать не берется никто. О своем видении перспектив развития столичного рынка недвижимости RealEstate.ru рассказал генеральный директор девелоперской компании «АРТ-Билдинг» Андрей Анохин.

Как Вы оцениваете успехи в реализации национальных проектов, равно как и саму их идею?

Пакет законов о доступном жилье серьезно не проработан. Опыт принятия подобного рода документов говорит о том, что ни один закон не будет функционировать, если он принимается без проработки полного пакета нормативных и подзаконных актов. Такие акты необходимы потому, что в законе невозможно всего инструктивно прописать – иначе он будет слишком обширным. Близятся выборы 2007 года, но налицо отсутствие прорывных результатов всех нацпроектов. Нацпроекты в силу своей масштабности в рекламе не нуждаются, каждый гражданин должен почувствовать и оценить  реальный эффект сам, а в сегодняшней ситуации уместно привести народную мудрость: хороший товар (нацпроект) знают все, а рекламируют проблемный. Ведь требуются огромные средства и  усилия, чтобы  из минимального информационного повода сделать сюжет федерального масштаба. Поэтому сейчас материалы по этим темам фильтруются, а критика чиновников в СМИ отсутствует, за исключением главы Минздравсоцразвития Михаила Зурабова. Я не противник нацпроектов, как любой россиянин «за», но,  как и в военной науке, любое наступление, тем более стратегическое,  надо серьезно готовить,  а не бросаться в атаку в лоб, с шашкой на танки.

К чему может привести возросший контроль над строительной отраслью со стороны правоохранительных органов?

Я согласен с тем, что увеличивается контроль налоговых и правоохранительных органов за строительной отраслью. Это вызвано,  в том числе и тем, что президент взял под особый контроль нацпроект «Доступное жилье». К сожалению, сложившиеся сегодня «правила игры» показывают и подтверждают несовершенство системы ведения строительного бизнеса в целом по стране, а  его закрытость привела к тому, что контроль над ним  только увеличивает издержки строительных компаний, созданных в подавляющем большинстве не для каких-то схем и махинаций. Однако следует помнить, что все страны проходили период накопления и легализации капитала. Но если нарушится баланс интересов бизнеса, государства и в целом экономики, а все резко перестанут оптимизировать расходы, то многие  компании могут стать убыточными, либо цены вырастут, так как уже сформированы пакеты контрактов, выиграны тендеры, т. е взяты обязательства, без учета сегодняшних и завтрашних реалий, которые необходимо выполнять. Но, если говорить о недвижимости, то затраты, связанные с обеспечением прозрачности и уходом от «цветных» схем, в основном  лягут на плечи покупателей. Однако, это не означает, что ничего не надо менять.

Никто не говорит о вседозволенности, но не следует забывать, что при Сталине сажали за сорванный колосок с колхозного поля, а люди пухли от голода, т.е сначала надо создать условия благополучия, а уже потом закручивать гайки. Надо анализировать, какие деньги   уводятся из страны и ее экономики, а какие  продолжают в ней работать. Бизнесу, особенно строительному, надо помогать становиться прозрачным, в первую очередь необходимо всячески  экономически стимулировать изменения в их  финансовой политике. Точно также  как Япония и Европа стимулирует приобретение и внедрение экологических  видов транспорта и топлива. Точно также  как население имеет правительство, которого достойно, так  страна имеет экономику, которой достойна. Важно правильно подбирать лекарства к болезням общества и бизнеса, понимая, что одной таблеткой не обойдешься, или она даст отрицательный, побочный эффект, а у нас часто практикуется еще советский принцип: пятилетка за три года, специально подтасованные  результаты  плановых заданий с соответствующими рапортами. Поэтому, необходимо исключить превалирование принципа хирургического  вмешательства. Необходимо глубже оценивать своевременность действий и последствий. Наша экономика- это еще маленький ребенок, который нуждается в квалифицированном воспитании, уходе и ласке. Только при помощи ремня вырастет запуганный, безынициативный урод. Нельзя немедленно отрубать руку за то, что ребенок тащит в рот все, что не попадя. В экономике нужен трезвый, прагматичный, но аккуратный и выверенный подход, с  учетом опыта мировых достижений и анализа, а также воспитания, развития и лечения молодых экономик стран бывшего соцлагеря.

Что будет, если отменят институт банковской тайны?

Например, на рынке негативно отразится инициатива Федеральной налоговой службы открыть базу кредитования физических лиц. Сейчас  кредиты выдаются физическим лицам на основании документов о размере их  зарплаты, выданных и заверенных  работодателем. Если банковская тайна будет упразднена, то работодатели перестанут выдавать такие справки, и возможность получить,   в том числе ипотечный кредит резко снизится. Но банкам этого не надо, так как они кровно заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов. Доходит до того, что сегодня банки идут навстречу заемщику, который,  придя за кредитом, в свободной форме  сам указывает размер своих доходов, а служба безопасности банка анализирует его кредитоспособность по косвенным признакам: количество выездов за границу, наличие собственности и т.п. Это позволяет работодателю избежать ответственности, которая возникает, если он заверяет справку, выгодную заемщику.

Почему крупные и известные риэлторы до сих пор слабо контролируют рынок вторичной загородной недвижимости – большинство объектов не представлены в их базах?

Риэлторам это не выгодно, ведь чем дороже жилье, тем им лучше, выше гонорар или комиссия. Риэлторы  априори выбирают в качестве  приоритета размер вознаграждения, а уже затем реагируют на понижение, чтобы сделка состоялась в принципе, а не любой ценой. Экономическая модель стимулирует вознаграждение как  % от суммы сделки. Выгоднее и удобнее работать с крупным застройщиком, чем с массой физических лиц. Это заблуждение, что риэлторы на стороне покупателя. Им легче от огромной суммы делать скидки, чем быть посредниками при продаже изначально дешевых объектов за небольшую комиссию. Риэлторы искусственно формируют мнение, используя при этом массу профессиональных приемов, что коттедж невозможно купить, все очень дорого, на рынке нет ничего. Всегда следует помнить о том, что это мнение игрока рынка, а не независимого эксперта. Сегодня риэлторам невыгодно заниматься дешевыми коттеджами и домами, поэтому они говорят, что этот рынок стихиен и нецивилизован. Но на самом деле это нормальный рынок. Правда, иногда неузаконенный – например, садовые товарищества, где проведено межевание, где нет свидетельства о собственности на землю и строение. Поэтому данный сегмент рынка обслуживают частные маклеры, издержки и претензии которых  ниже, чем крупных риэлторских компаний.

Какой сегмент загородного рынка еще не до конца освоен застройщиками? Где существует максимальный потенциал?

Таким потенциалом обладают лесные земли, принадлежащие военным структурам. Например, кольцо ПВО, расположенное недалеко от третьего бетонного кольца, - так называемое кольцо безопасности. Есть много частей ПВО, которые были расположены в лесных массивах. Известно несколько ключевых зон, ранее принадлежащих Минобороны. Позже эти участки преобразовывались в садовые товарищества – это места, которые выгодно расположены с точки зрения наличия  транспорта, или наличия  поблизости инженерной  инфраструктуры. Речь идет о сотнях гектаров территории, которые были выведены из лесного фонда. В финансовом выражении емкость этого сегмента составляет сотни миллионов долларов. Но оформить в собственность такие участки сложно, зачастую оформление происходит через суд. Можно стать членом кооператива и выкупать землю по кадастровой стоимости. В этом сегменте работают частные маклеры – зачастую бывшие военные, аффилированные с  руководством этих кооперативов и товариществ.

Какое сейчас в Москве соотношение спроса и предложения на рынке жилой недвижимости?

Спрос превышает предложение во всех сегментах. Строить жилье стало труднее и дороже. В частности, из-за того, что сейчас некуда переселять жильцов из сносимых пятиэтажек. Кроме того, из-за 214-ФЗ не стало дешевых денег. Дефицита площадок нет, но не осталось «легких» площадок. Есть множество территорий, которые можно развить, но это долго и дорого. В перспективе крупные компании будут заниматься развитием земель на месте бывших промзон, а мелкие и средние – осуществлять редевелопмент. Начаты  серьезные строительные проекты   вокруг Москвы, но там исчерпаны возможности инженерной инфраструктуры, что постепенно  подтянет цены к московским.

Беселовала Вера КОВАЛЕВА