Ставки аренды дорогого столичного жилья пошли на снижение
По данным компании IntermarkSavills, ставки на самое дорогое элитное жилье в Москве снизились за год (март 2013\март 2014) более чем на 22%: с 2900 до 2250 долларов за 1 кв. м в год. Большинство опрошенных RealEstate.ru экспертов признает, что ставки после долгой стагнации все же пошли вниз, но мнения спикеров разделились насчет сегмента. Одни считают, что ставки на суперэлитное жилье (в пределах 20 000 долл. в месяц), как раз еще удерживают позиции, а падение происходит в сегменте подешевле - до 10 000 долл. в месяц. Другие придерживаются противоположного мнения. Тем не менее, факт того, что спрос продолжает сужаться, и арендаторы стали чаще добиваться больших дисконтов – на те же 20%, уже никто не отрицает.
По данным компании IntermarkSavills, которая представила значение индекса PCM TOP-100 (Prime Central Moscow Top-100 Index) за I квартал 2014 года для рынка высокобюджетной аренды Москвы, диапазон арендных ставок за 1 кв. м в год квартир из этого рейтинга начинается от 1 060 долларов и достигает 2 250 долларов против 960 - 2900 долларов, зафиксированных в I квартале 2013 года. Возглавляет рейтинг квартира в ЖК премиум-класса «Кристалл Хаус» с арендной ставкой 2 250 долл. США за 1 кв.м в год. Получается, что верхний порог ставок за 1 кв. м в год упал на 22%, а нижний, напротив, поднялся – на 10%.
Средний месячный бюджет такого предложения, по данным компании, составил 24 100 долл. США за объект в месяц. Минимальные по бюджету предложения стартуют от 10 000 долл. США и достигают максимума на уровне 60 000 - 80 000 долл. США. Тем не менее, в среднем сегменте со ставками от 1200 до 3 000 долл. в месяц за объект, сообщает IntermarkSavills, годовое снижение (март 2014\март 2013) составило только 4%.
С наблюдениями IntermarkSavills участники рынка согласны лишь отчасти. К примеру, в Blackwood говорят об обратной тенденции. Ставки на объекты от 20 000 долл. в месяц не падают, а снижение наблюдается в среднем и высоком бюджетах (3 000 – 15 000 долл.). И составляет оно 10% - 15%. Напомним, что стагнировать ставки после посткризисного подъема начали еще в 2012 году, с тех пор они если и поднимались, то на уровень инфляции. Спрос тогда же начал медленно, но верно снижаться. Уже в июле 2013 года Realestate.ru делал аналогичный опрос по итогам полугодия. В том опросе участники рынка подтвердили дальнейшее ослабление спроса и отток экспатов, но ставки, по их наблюдениям, оставались стабильны. Более того, риэлторы долгое время сетовали на то, что собственники все никак не хотели подстраиваться под рыночные реалии и не снижали ставки даже в ущерб собственной выгоде, увеличивая срок экспозиции на неопределенное время.
Теперь же пять экспертов из семи признали так или иначе, что ставки пошли вниз, несмотря на разногласия по сегментам. Однако есть мнение, что массового снижения ставок все же не происходит, но арендаторы намного чаще добиваются больших скидок - до 20%. И ухудшение экономической ситуации в стране предвещает только усиление этих трендов.
Снижение долларовых ставок в дорогом сегменте есть
Сергей Чемерикин MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield:
- Некоторые члены RICS действительно наблюдали некоторое снижение ставок аренды в долларовом выражении в дорогих жилых комплексах Москвы. Снижение происходит, когда спрос снижается, а предложение, соответствующим образом, увеличивается. Основная причина такого дисбаланса, которая наблюдается в последние месяцы на российском рынке недвижимости – падение темпов роста экономики России и девальвация рубля.
Падение ставок есть, но в сегменте до 15 тыс. долларов
Ольга Смирнова, директор департамента аренды жилых помещений Blackwood:
- Снижения ставок аренды в Москве в сегменте суперэлитной аренды (стоимость арендной платы за месяц от 20 000 долл.) не наблюдалось. Собственники жилья в данном сегменте не ставят перед собой задачу сдать жилое помещение в аренду в минимальные сроки, тем самым максимально сократив потери, связанные с «простоем» объекта, так как для данного типа клиентов сдача объектов в аренду не является основным источником дохода. Данный тип клиентов более избирателен при выборе арендаторов. В тоже время, в случае заинтересованности в конкретном предложении от потенциального арендатора, снижение стоимости аренды по итогам торга на данный момент достигает 20% от первоначальной ставки. Снижение ставок арендной платы в среднем и высоком бюджетах (3 000 – 15 000 долл.) наблюдается и с начала текущего года в среднем составляет 10% - 15%.
Снижения ставок нет, но есть сужение спроса
Надежда Хазова, гендиректор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
- Я не могу подтвердить эти данные. Падения цен, да еще и такого серьезного, мы не отмечали. Надо сказать, что рынок аренды столь дорогих квартир очень узкий. Предложения на нем появляются не сотнями, а десятками. Поэтому сказать, что на цену мог повлиять одновременный выход большого количества квартир по низкой цене, сложно. Демпинговать по новым, хорошим квартирам тоже никто не станет. На скидки собственники готовы идти в том случае, если квартиру арендует крупная компания для своего топ-менеджера. Обычно компания выступает гарантом того, что средства за сломанную бытовую технику, дорогую мебель будут возвращены в полном объеме.
Мы отмечаем только сужение спроса. В последние месяцы арендаторы выбирают в основном квартиры внутри Бульварного кольца и прилегающих к нему районах: улицы Остоженка, Пречистенка, Гранатный переулок, Патриаршие пруды. Но увеличился спрос на загородную аренду, причем как на аренду загородных домов, так и квартир. Чаще стали интересоваться недвижимостью в таких жилых комплексах, как «Тихомирово», «Кунцево».
Арендаторы все чаще добиваются больших дисконтов
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
- Некоторое снижение арендных ставок в данном сегменте связано, несомненно, с текущей, не самой лучшей, финансовой ситуацией. Примером нижней границы диапазона может считаться квартира площадью 120 кв. м с арендной ставкой $10 000 в месяц. Если же рассматривать верхнюю границу, то такая 120-метровая квартира будет уже стоить $22 500 в месяц. И если в первом случае требования к квартире понятны и реальны, а предложений таких на рынке достаточно много, то во втором случае объект должен содержать уж очень эксклюзивные характеристики, подкрепленные амбициями наймодателя. Продвигая на рынке несколько объектов из середины указанного выше диапазона, в первом квартале 2014 года мы столкнулись с практически полным отсутствием спроса со стороны высокобюджетных нанимателей. Речь идет о действительно дизайнерских работах в домах соответствующего уровня. В целом, оценочно, снижение арендной ставки на 10-15% приводит, как правило, к появлению интереса и реальной заинтересованности.
Конечно, основное влияние на ситуацию оказывает международное положение и наше в нем участие. С началом ввода санкций практически не растет численность экспатов в западных компаниях, есть даже отдельные случаи сокращения. Соответственно, те немногие, кто все-таки приезжает, видя такое раздолье в выборе квартир, повышают требования и безбожно торгуются. Причем, вне зависимости от национальности.
Некоторое общее сокращение деловой активности, кризис, другими словами, ведет к тому, что и наши, доморощенные предприятия и организации не развиваются, соответственно, не стимулируя приток свежих сил в столицу. Это очень странно, поскольку ситуация могла бы развиваться по-другому. Отечественная промышленность, сельское хозяйство, сфера услуг в отсутствии конкуренции и при низком курсе рубля должны показывать более высокие результаты. Но для этого им необходимо помочь или хотя бы не мешать, не давить и не контролировать каждый шаг со стороны государства. Ведь в последнее время большинство законодательных актов носит запретительный характер, за исключением повышения зарплат чиновникам. На приведенные выше причины накладывается, естественно, сезонный фактор.
Наталия Голованова, замгендиректора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate:
- Сейчас средний разброс цен на аренду элитной недвижимости составляет от 10 000 до 11 000 долл. в месяц. Это меньше на 2000 – 3000 дол, чем в прошлом году. Причиной этому послужили валютные колебания и нестабильность в экономике. Арендаторы сегодня много и долго выбирают, предпочитают арендодателей, готовых понизить цену и предложить лучшие условия аренды. Также при подписании договоров аренды арендодатель, как правило, стремиться установить так называемый «валютный коридор». Из нового также можно отметить, что сегодня приезжают арендаторы из стран, которые раньше не были представлены на элитном рынке, к примеру, из Польши.
Объем предложения увеличился в два раза
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»:
- Действительно, в сегменте высокобюджетной аренды отмечено снижение арендных ставок. На рынке представлено много конкурентных предложений, причем в одном и том же комплексе может быть несколько интересных вариантов – до 10-ти, хотя раньше это числе было на уровне 3-4 квартир. Тем более, чтобы удержать клиентов, риэлтор всегда старается предложить хороший выбор предложений, отвечающих заявленным требованиям. Так как речь идет о высокобюджетном сегменте, то клиенты не спешат сразу делать выбор – они останавливаются на самом лучшем варианте из тех, что представлены в той же ценовой категории. Поиски могут идти долго, арендаторы стали более избирательными и останавливают свой выбор на самом качественном предложении.
Хочу отметить, что некоторые собственники не всегда приводят квартиру (которую они сдавали ранее) в исходное состояние после съезда прежних жильцов. В результате, стоимость арендной ставки падает. Клиенты видят, что по той же цене есть другие, более интересные варианты квартир, где отделка выглядит намного лучше. Поэтому приходится либо уступать в цене, либо улучшать квартиру. Конечно, сам подход очень важен при сдаче жилья в аренду. Приведу показательный пример.
Одна из собственниц сдавала квартиру с двумя спальнями и кухней-гостиной (около 100 кв. м). Данным вариантом заинтересовался иностранный гражданин, однако, он выдвинул несколько требований: докупить технику (два жидкокристаллических телевизора, новая посудомоечная машина, стиральная машина с сушкой), постелить ковер. Изучив конкурентные предложения, собственница согласилась на эти условия, и квартира была сдана. Арендатору понравился сам вариант, а еще и отношение к нему, как клиенту. В квартире все было продумано до мелочей – вплоть до новых постельных комплектов и наборов посуды, завернутых в пленку. Мой совет собственникам такой: квартира должна соответствовать запрошенной арендной ставке.
Основной спрос приходится на квартиры по ставке до 7 тыс. долларов в месяц
Оксана Дивеева, руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Недвижимость»:
– Сегмент недвижимости премиум-класса отличается тем, что данными о реальных сделках (будь то купля-продажа или аренда) обладают лишь сами стороны сделки и брокеры, участвующие в них. Таким образом, анонсированные арендные ставки на деле могут существенно отличаться от реальных, которые впоследствии не попадают в базы и в аналитические отчеты. Существующие рейтинги «самых дорогих арендных квартир» основываются также на данных предложения, а не на реальных сделках. Поэтому, например, если в базах появится квартира с арендной ставкой 50 000 долл. в месяц, это не будет значить, что рынок в корне изменился, даже если до того таких ставок не было. Потому что собственник может в итоге сдать квартиру намного дешевле заявленного уровня.
Говоря в целом о тенденциях рынка жилья элит- и премиум-класса, можно отметить, что основной спрос приходится на квартиры с арендной ставкой 5-7 тыс. долларов в месяц. А тем клиентам, кому требуется квартира со ставкой в диапазоне 40-50 тыс. долларов, в Москве сегодня достаточно сложно подобрать подходящий объект. Жилье премиум-класса редко сдается, если владелец покупал квартиру для собственного проживания, делал эксклюзивный ремонт (а ремонт в элит-классе в среднем длится 2-2,5 года): слишком велики будут расходы на амортизацию; деньги, затраченные на покупку такого жилья, арендой никогда не окупятся. Кроме того, слишком «индивидуализированные» квартиры, в которых ремонт выполнен с учетом личных предпочтений владельца, еще и тяжело сдать: например, 300-метровую квартиру с одной спальней или квартиру, полностью выложенную декоративной плиткой (есть и такие примеры).
Мария Лукина
