ССК могут привлечь до 30 млрд. $
Серия «сырых» законов усугубляет сегодня и без того непростую обстановку на рынке недвижимости. Многие из них уже ожидают ряд поправок явно не улучшающих ситуацию. Что ожидает рынок недвижимости, как повлияют на него новые законопроекты, а также что нужно для выполнения программы правительства РФ по удвоению объемов строительства к 2011, RealEstate.Ru попросил рассказать президента Международной академии ипотеки, лидера партии «Развитие предпринимательства» Ивана Дмитриевича Грачева.
RealEstate.Ru: Примет ли Госдума поправки к закону «о долевом строительстве»?
- С некоторой вероятностью поправки будут приняты, но они не исправят сложившуюся ситуацию. Изменения коснутся банков, снимут с них солидарную ответственность, но принципиальные вещи, связанные с системой регистрации и системой нормативов – депутаты не тронут.
«Единая Россия» приняла целый пакет «сырых» законов: Жилищный кодекс, Градостроительный, «О долевом строительстве», те же самые жилищно-накопительные кооперативы. Сейчас их частично будут править. Потому что если цены на жилье начнут расти, и станут разваливаться контракты, то на них пальцами будут показывать, что вот из-за этих депутатов все рушится.
- Какой, по вашему мнению, баланс между правами застройщиков и дольщиков оптимальный или закон приемлем в таком виде?
- Примерно 4 года назад я подключился к проблеме дольщиков, потому что ко мне, как к депутату Государственной Думы, обращалось много обманутых людей. Конечно же, возникло желание урегулировать ситуацию. Начали разбираться, учитывая мнения участников рынка, и поняли, что в основе лежит проблема, связанная с тем, что в стране не создана приемлемая система сбора «длинных» денег. И выбрали подходящую схему для решения этой проблемы.
Самое важное, на мой взгляд, нажать на информацию. Дольщики должны знать кому они отдают деньги. Какой у застройщика уставной фонд, какие условия входа-выхода, кто создал компанию, какие проекты реализовали. А также как составить договор и что обязательно должно быть в нем, например, как вернуть деньги в случае, если система даст сбой.
К сожалению, этот закон отвергли и вместо него, по-моему, приняли «большевистский». Он требует от людей с 1-го апреля того, чего они в принципе не могут выполнить. Закон «О долевом участии» предполагает некий регулирующий орган, которого нет на данном этапе; некие нормативы, которые должны быть выполнены, но их же надо сначала написать; сложную систему регистрации прав на землю и т.д. Да, застройщик должен иметь определенные права на землю, но требовать изменения правил в один день, понимая, что система регистрации вовсе не готова фиксировать всю аренду, немыслимо. Все это создает дополнительные трудности и не дает нормально работать. К тому же новая система не гарантирует человеку, что его не обманут.
- Нанесет ли закон «О долевом строительстве» серьезный удар по застройщикам и как это отразится на ценах на рынке недвижимости?
- Несомненно, нанесет. С моей точки зрения, этот закон принципиально мешает работать застройщикам. Возможно, некоторую часть мошенников он и отсеет, но это под большим вопросом. В первую очередь пострадают мелкие компании, которые работают дешево и честно.
Еще один момент, связанный с банками, которые в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Может случиться так, что они сейчас прекратят их кредитовать, потому что это увеличивает их риски. Сами же застройщики облагаются большими штрафами, если не выполняют условия договора. Эти и другие пункты закона рушат первичный рынок.
Относительно стоимости жилья мнения расходятся. По самым мрачным прогнозам некоторых застройщиков, объемы сдачи жилья в этом году снизятся в 1,5-2 раза, а цены вырастут во столько же раз. У меня иная точка зрения. Конечно, объемы «первички» сократятся, но цены поднимутся всего лишь на 10 %, поскольку наши граждане всегда найдут путь в обход закона. Не забывайте, что для цен на недвижимость принципиальное значение имеет регулирование нашего рубля по отношению к доллару. Соответственно, вилка между инфляцией и курсом рубля позволяет использовать недвижимость как эффективное вложение. А это будет поднимать цены еще выше, чем неудачные законы.
- Как вы оцениваете результаты строительства в 2004 году?
- 40,5 миллиона - примерно вдвое меньше чем нужно. Перед государством поставлена цель – удвоить объемы строительства к 2011 году. Цель, конечно, вполне достижимая, но ее надо быстро решать – вводить Строительно-сберегательные кассы /ССК/, нормализовать Жилищно-накопительные кооперативы и организовать законами прямую поддержку некоторых групп граждан: военных, учителей, врачей и других бюджетников.
- На кого в первую очередь рассчитана программа ССК?
- Если страна хочет получить 50 млрд. долларов на удвоение объемов жилья в 2011 году, то она должна иметь мощные системы сбора денег. Ни ипотечные ценные бумаги, ни жилищно-накопительные кооперативы, в принципе, не решают проблему. Единственное что может привлечь, по опыту Восточной Европы, до 30 млрд. долларов – это ССК.
Они рассчитаны на низшую часть среднего класса и на бедных людей. То есть на тех, кому не хватает на первый взнос и тех, кто получает зарплату в конвертах. Накопив за 1-3 года, человек докажет, что у него хорошая кредитная история. Для России такая система гораздо важнее, чем для самой Восточной Европы, потому что теневая составляющая доходов у нас больше.
К сожалению, в России придется проводить закон без государственной финансовой помощи на старте. В этом пункте мы разошлись с немцами, они требовали прописать в законе, что господдержка будет оказываться, но я то понимал, что мне ни за что это не провести. Минфин сразу меня остановит. Поэтому ССК коснутся только среднего класса и нижнего слоя богатых.
Очередную попытку внести закон на рассмотрение нужно сделать до отпуска Госдумы. Хотелось бы, конечно, заручиться поддержкой Правительства и Администрацией Президента. Всегда найдутся противники закона. Может, на этот раз противодействовать им будет сложнее, потому что у людей появились опыт и понимание.
- Стимулирует ли создание ССК развитие ипотеки в России и как это отразится на программе "Доступное жилье".
- Конечно. Я уверен, если ее правильно организовывать, финансы, несомненно, придут. Те 30 млрд. долларов, которые лежали в чулках, будут переведены в рыночное строительство. И через полгода после принятия закона значительно увеличит его объемы.
Расскажу, как работает система ССК – человек собрал первоначальный взнос (30%), заключил договор со Стройсберкассой, которая добавит столько же - получается 60% от стоимости квартиры, а оставшуюся часть он берет в ипотечном банке. А ССК может выступить гарантом перед банком. При правильной организации ССК не занимаются строительством и соответственно не определяют цен на первичном и вторичном рынке, а просто помогают собрать человеку первоначальный взнос.
- Будут ли понижаться ипотечные проценты?
- Понимаете, процент зависит от инфляции. Безусловно, он будет снижаться, но если страна не в состоянии подавить инфляцию до уровня в 10% и ниже, естественно процентная ставка не будет ниже инфляции. Все остальные варианты сложны. Конечно, могут быть построены системы, когда банки объединяются со строителями. Тогда они смогут придумать более хитрые схемы, где проценты ниже, но и риски выше.
Вообще для многих стран такие высокие проценты неприемлемы, если человек и может их заплатить, он просто не захочет. Здесь сколько угодно можно спорить, но ипотека не будет массовой, если процент для конечного заемщика выше 10-12 в национальной валюте. А это значит, что в ближайшее время мы должны сказать, либо «Доступного жилья» не будет, либо мы как Венгрия и другие страны Европы возьмем да и поможем снизить этот процент за счет первоначального взноса или за счет простого прямого снижения процента.
Когда начинаешь разбирать проекты «Доступное жилье» что сделано, а что нет, хватаешься за голову. Мощности ценных ипотечных бумаг недостаточно для сбора «длинных» низкопроцентных денег, потому что фондовые рынки наши слабые и неразвитые, ССК похоронены, жилищно-накопительные кооперативы - это вспомогательное устройство, плюс их ставят в трудные условия работы с этого года. По всем направлениям система не создана и не может работать.
- Нет ли у вас опасений, что развитие ипотеки скажется на росте цен на жилье, если нет, то почему?
- В ближайшие 5 лет значимо не скажется. Многие специалисты утверждают, что если просто запустить ипотеку, в том числе привлечь дополнительные деньги, она немедленно вызовет повышение цен. Я считаю, что это не так. Ипотека будет фактором третьего уровня в цене на жилье по всей России, вернее там, где есть реальный рынок недвижимости. Спрос и предложение в жилье работают не совсем обычным способом в России, поскольку и у нас, и в других странах цены на жилье ориентированы на богатых. Сбавить цены чисто рыночными методами невозможно, нужны целевые программы, которые специально направлены на предоставление жилья, на расширение предложений, так сказать искусственные проекты, и государство это должно поддерживать. А таких программ у нас нет.
- Как Вы в целом можете оценить общую ситуацию на рынке недвижимости с учетом принятия серии последних "сырых" законов? (краткосрочный прогноз)
- В целом рынок недвижимости завис в ожидании, в особенности это можно будет ощутить летом и осенью. Нефтедоллары, регулирование рубля, ошибки в законах предсказывают более неустойчивый рынок в течение этого года. Но поток нефтедолларов не иссякает, и это говорит о том, что в недвижимость будут вкладывать деньги.
Если рассматривать рынок в частности, то ипотечная часть по моим оценкам, шла в режиме удвоения с момента принятия закона. Я думаю, что большего и не нужно. Этот пакет в налоговой части настолько хорош, что позволит удвоить объем жилищных кредитов и в этом году. И создаст некие запасы на следующий, поскольку система накопления «длинных» низкопроцентных денег не стала еще тормозящей. А вот года через 1,5-2 она таковой окажется.
Беседовал Сергей ВЕЛЕСЕВИЧ
