«Срок возврата инвестиций будет увеличиваться»
Чтобы построить деловой или торговый центр девелоперу нужны права на земельный участок, грамотная концепция проекта и деньги. Банковское кредитование во всем мире традиционно является популярным механизмом финансирования проектов в сфере недвижимости. Но в отличие от западных коллег отечественные девелоперы ищут деньги для реализации своих проектов долго и нудно. О правилах общения банкиров с девелоперами в интервью порталу Realestate.ru рассказывает начальник отдела финансирования недвижимости Международного Московского банка Вячеслав Дзюбенко.
Вячеслав Владимирович, у вас есть личный опыт кредитования, когда вы выступали не как источник финансирования, а как заемщик?
Да, у меня есть личный и небезуспешный опыт кредитования. Я брал в долг у банка на строительство индивидуального дома, который прошедшим летом был принят различными комиссиями (СЭС, пожарные, БТИ) в эксплуатацию. Можно сказать, повезло провести госприемку за короткий срок - 4 месяца. Я строил кирпичный дом (250 кв. метров общей площади) в стародачном совминовском поселке не далеко от Москвы в абсолютных ценах обошелся примерно в $200 тыс. (включая 15 соток земли, оформленной в собственность). При этом можно было даже сэкономить процентов десять, в идеале. Правда, реализация проекта заняла четыре года, но согласитесь, это не полтора-два миллиона условных единиц за продукт, который еще требует доводки. Осталось застраховать дом – это разумное требование банка-кредитора.
А психологически задолженность не давит?
Нет. Знаете, когда процесс финансирования рассчитан правильно, кредит – это благо и для бизнеса, и для частного инвестора.
Какие направления работы и проекты наиболее ярко характеризуют деятельность Международного Московского Банка на рынке недвижимости московского региона?
На рынке недвижимости банк работает в нескольких сегментах. Банк кредитует заемщиков для покупки квартир и под залог приобретаемой квартиры, и под залог имеющейся у клиента квартиры. Но наше подразделение, отдел финансирования недвижимости ММБ, не занимается ипотекой (это направление развивают коллеги из управления розничных продуктов и услуг), наша задача финансировать проекты в сфере коммерческой недвижимости и общаемся мы исключительно с представителями компаний. Думаю, что наиболее красноречиво о нашей деятельности скажут имена наших клиентов или сами проекты, которые мы финансировали. Например, бизнес центр «Романов Двор». Там сейчас девелоперы выходят на третью завершающую фазу его создания. На предыдущих стадиях проекта ММБ также участвовал, и поэтому мы рассчитываем на дальнейшее участие в финансировании проекта совместно с Aareal bank и «Райффайзенбанк Австрия». Пока окончательно не пройдена стадия обсуждение и выбор участников финансирования, но кредит с нашей стороны может составить порядка нескольких десятков миллионов. Среди наших клиентов есть и Национальная Логистическая Компания, один из активных игроков на складском рынке, компания «Энергогаранткапиталстрой» (известная по комплексу «Волна» на проспекте Сахарова). Вообще для нашего банка при выборе партнера в проектах на рынке недвижимости имеет значение наличие некой истории взаимоотношений с банком, не обязательно на рынке недвижимости.
Каковы объем и структура кредитного портфеля ММБ на конец 2005 года? Довольны ли вы тем местом, которое банк достиг на рынке финансирования проектов в коммерческой недвижимости?
Мы участвуем на условиях рефинансирования и проектного финансирования примерно в десятке проектов, прежде всего на территории Москвы, хотя есть проекты и в Санкт-Петербурге, в Екатеринбурге, в Самаре. Сейчас объем портфеля кредитов, выданных для финансирования проектов на рынке недвижимости, составляет порядка $200 млн. В абсолютном выражении это небольшой портфель. Однако, с учетом того, что отдел финансирования недвижимости Международного Московского Банка был организационно выделен в самостоятельную структуру лишь в августе этого года, результат неплохой. И есть планы увеличить портфель за счет активизации на региональных российских рынках и за счет использования возможностей кредитования на стадии строительства.
Если говорить о структуре портфеля, то в основном ММБ делает пока ставку на офисные помещения, логистические объекты. Сейчас офисный сегмент рынка составляет примерно половину кредитного портфеля. Ритейловые проекты у нас представлены в меньшей степени. В перспективе, думаю, большее внимание будет уделено гостиничному хозяйству. Однако, полагаю, что со временем объемы финансирования различных сегментов рынка в кредитном портфеле ММБ, уравновесятся.
Каков сегодня уровень доходности на рынке коммерческой недвижимости?
С точки зрения доходности проект оценивает скорее девелопер, а не банк. Но чтобы удовлетворить ваше любопытство, исходя из опыта работы на рынке знакомых девелоперов, могу сказать, что в среднем по коммерческому сегменту рынка Москвы доходность сегодня составляет 12% годовых. Для банка же важно при соблюдении минимального уровня доходности быть уверенным в стабильности источника поступления денег.
Когда вы принимаете решение финансировать тот или иной проект, на чем вы акцентируете внимание в первую очередь: на качестве проекта или на заемщике? Или в каждом отдельном случае подход индивидуальный?
Для нас важен в первую очередь, конечно же, клиент. Смотрим на структуру бизнес группы, на экономические показатели ее деятельности, на налоговые оптимизации. Клиент должен быть действительно прозрачным, источник его прибыли понятным, его поведение лояльным к требованиям банка, то есть он должен быть готов предоставить необходимую информацию для принятия банком осознанного решения по финансированию его проекта. В подавляющем большинстве случаев инициатором кредитования выступают клиенты банка, а среди них зачастую встречаются постоянные клиенты ММБ. Что касается новых клиентов, если они ранее никогда не пользовались нашими услугами, то мы внимательно смотрим, откуда возник девелопер, желающий получить у нас кредит на свой проект. И, подчеркну, что для нас важен источник происхождения денег, мы должны быть уверены в том, что деньги заработаны не криминальным бизнесом. Для нас имеет значение и опыт работы с недвижимостью, будь то развитие проектов с нуля или опыт управления недвижимостью. И если риск клиента для нас приемлем, то затем смотрим на экономические показатели представленного объекта. Важно, чтобы потенциальный заемщик мог представить максимум информации по проекту, и мы обязательно оценим тот факт, что девелопер сам для себя ясно представляет стратегию развития проекта. Если же нет, то мы можем помочь советом, как исправить презентацию или саму концепцию. Секрет здесь прост: надо не экономить на начальной стадии проекта, при разработке концепции. А для этого существуют специализированные консалтинговые компании, и каждый этап рождения проекта требует профессионального подхода.
Таким образом, главным риском для кредитора в процессе принятия решения по финансированию проекта на рынке недвижимости вы считает кредитный риск заемщика?
Безусловно, от портрета заемщика зависит многое. Кто эти люди, каков у них менталитет. Но на самом деле рынок, на котором мы работаем, не настолько таинственный, как может показаться. Рынок небольшой, и благодаря этому вся информация доступна.
А что касается самих проектов, как выглядит тот идеальный, который банк профинансирует точно?
В идеале нас может заинтересовать проект, в котором девелопер самую опасную для банков и рискованную фазу бизнес проекта прошел сам, собственными деньгами, или при помощи акционеров, или с помощью коротких и соответственно дорогих кредитов, взятых в небольших банках. Хочу подчеркнуть, что ни один банк, не являясь специалистом в строительстве, не берет на себя нехарактерные для его деятельности риски. И мы предпочитаем разделение ответственности и считаем, что риски, связанные со строительством, или риски права собственности на землю должны нести специалисты. Именно поэтому банк, если примет решение об участии в строительной фазе, может профинансировать девелопера в размере до 70% от суммы строительной сметы, а не от стоимости всего проекта, которая включает и подготовку разрешительной документации, и расходы на приобретение прав аренды или собственности на землю, и другие расходы.
Мы вкладываем только туда, где мы можем проверить использование наших денег.
Вы сказали, что ММБ намерен кредитовать клиентов и на стадии строительства. Довольно смелое решение, учитывая «традиции» российских строителей не укладываться в сроки и выходить за пределы сметы.
Решение банка идти в строительную фазу действительно рискованно, но руководство принимало его, следуя пожеланиям наших клиентов. Хотя по большому счету, если они не получат финансирования от ММБ, то кредит даст тот же Сбербанк, который «стройкой» занимается давно.
Кроме того, развивая свою деятельность на рынке недвижимости банк придерживается принципа «от простого к сложному», конкретнее - от рефинансирования к частично обеспеченному залогом кредиту или чистому проектному финансированию. И мы серьезно рассматриваем возможность финансировать строительную фазу, на ранней стадии. Если все будет как мы рассчитываем, и мы достигнем с клиентом общего взгляда на развитие проекта, то выиграет и банк и его клиент.
Будь то классическое кредитование или рефинансирование кредитов, в любом случае кредитора интересуют те офисные, как пример, объекты, где понятны арендаторы, понятен доход, который генерирует последующая сдача в аренду офисных площадей. Это и есть путь минимизации рисков, в котором заинтересован любой банк. А поэтому рассчитывать на финансирование девелопер может, если у него есть свидетельство о собственности на объект и если правильно оформлены и зарегистрированы договора аренды.
Если наш банк вступает в проектное финансирование, то мы должны быть уверены в том, что договоры предварительной аренды заключены на сдачу в аренду порядка половины площадей уже на стадии проектной документации. А чтобы добиться стабильности источников погашения кредита, мы будем требовать, чтобы поиск арендаторов вели специализированные компании.
Какие же риски на стадии строительства вы считаете самыми опасными?
Главный риск – это увеличение сметы, непредвиденные расходы из-за неграмотно составленной техдокументации, из-за того, что тендер проводится на стадии подготовки предпроектной документации, когда невозможно точно сказать, какие работы должны быть сделаны. Потребуется, например, какая-нибудь лишняя колонна с огромным количеством металла и бетона… вот вам и подводный камень, который инженеры не могли заметить. И вот сроки сдачи и, соответственно начало обслуживания кредита отодвигается. Девелопер может приступить к стройке без разрешений, «заработав» штрафы. Возможно также несвоевременное заселение арендаторов, или вообще не проведены грамотные поиски арендатора. Вот основные риски, которые, кстати, мы знаем, как снизить.
Как же вы будете минимизировать эти риски?
Для того, чтобы отслеживать процесс строительства существуют специальные мониторинговые компании, которые должны контролировать и договор генподряда, и техническую документацию, после чего выдавать квалифицированное заключение. Они выполняют функции Мосгорэкспертизы, но не на предварительной стадии исполнения проекта, а сопровождая весь проект, начиная с момента его замысла. Однако далеко не все такие компании готовы выступать от лица банка. В этом смысле рынок испытывает определенный дефицит профессиональных человеческих ресурсов. Так много сейчас строительства, что те же инженеры чаще выступают со стороны заказчика, зарабатывая намного больше денег, нежели за мониторинг. А ведь подписывая заключение, эксперты берут ответственность на себя и это очень серьезная ответственность.
Каковы основные параметры выдаваемых займов?
Сегодня мы, исходя из условий, диктуемых рынком, предлагаем семилетнее кредитование. Этот срок кредитования отражает сложившийся уровень доходности на московском рынке. Хотя, например, два года назад мы предлагали более короткие пятилетние деньги. Но это объясняется просто: если на этапе формирования рынка все пытаются достичь максимальной доходности, то сейчас уже сами девелоперы понимают, что срок окупаемости их проекта длиннее.
А что на ваш взгляд застройщиков подталкивает к такому пониманию?
Понимание складывается из стремления соответствовать стандартам оценки грамотно подготовленного проекта, западным стандартам. Причем как для девелопера, так и для банка одинаково важно, настолько хорошо, как мы говорим, упакован проект. И для заемщика и для кредитора важно и кто потенциальный арендатор финансируемого объекта, и кто генподрядчик, если речь идет о проектном финансировании. Для банка еще имеет значение, кто этот самый девелопер. И даже если девелопер на рынке новичок, а таковых сейчас большинство, то это не страшно, если он способен на солидную подготовительную работу. Она заключается в правильной девелоперской концепции, грамотно выбранном месте для строительства, в высоком качестве исполнения работ, в четком соответствии объекта классности, в дисциплине выбранного девелопером генподрядчика строительства (если речь идет о проектном финансировании). Соблюдение этих условий сильно удорожает проект. Зато после этого он становится «конфеткой». Такой проект интересен и для банка, и для будущих арендаторов, и, как это ни странно, для самих девелоперов. Не странно, потому что хоть ожидания девелоперов по окупаемости становятся скромнее, но и срок возврата кредита удлиняется, и соответственно появляется возможность больше дохода оставить в обороте, направляя на реализацию других девелоперских проектов.
Что вы вкладывается в понятие «чутье рынка»?
Как ни странно это в принципе не такой уж неопределенный аморфный термин. Я бы объяснил развитое чутье степенью развитости восприятия вторичных признаков при оценке ситуации или проекта, признаков, которые, тем не менее, могут повлиять на конечный результат. Сам склад ума у человека с обостренным чутьем таков, что неочевидные вещи, напрямую не связанные с ситуацией или с этапом развития рынка, приобретают некий вес, значение, которое обязательно повлияет на принятии решения. Ну например, существует понятие «коррекции на рынке», которое в переводе на разговорный язык означает снижение, в нашем случае - ставок аренды, или стоимостных показателей, влияющих на доходы. Так вот, я на текущем этапе, чтобы не ошибиться в расчетах, делаю поправку процентов на 10. Потому что считаю, что оценка ставок аренды в офисах класса «А» даже на основе данных уважаемых компаний, профессионально занимающихся мониторингом рынка недвижимости, может быть завышена именно на эту величину.
Если уж речь зашла о коррекции, то каковы прогнозы специалистов вашего банка относительно цен продаж или арендных ставок на офисном рынке столицы?
Коррекция обязательно наступит, но вопрос, когда, или от какого уровня начнется снижение. Безусловно, уровень заполняемости помещений – один из главных показателей состояния данного рынка. Наблюдатели и исследователи говорят, что все бизнес центры заполнены. И признаков снижения спроса не наблюдается. Первым симптомом станет более напряженный поиск арендаторов для сдачи им площадей. Но если говорить про ожидания арендных платежей, то, я думаю, во многих отчетах, публикуемых в открытом доступе, они завышены. Однако поведение показателей стоимости аренды и цены продажи квадратного метра офисных площадей высокого класса не одинаково. По той причине, что уровень доходности или, что более понятно, срок возврата инвестиций, будет увеличиваться. Ведь чем более развит рынок, тем меньше ожиданий «золотого дождя», поскольку конкуренция будет обостряться. И в этом смысле одной из перспективных сфер приложения финансов на рынке недвижимости мы рассматриваем гостиницы. Хотя пока я не готов раскрыть тайны, но сообщу порталу RealEstate.ru как только конкретный проект станет для нас самих очевидным.
Насколько сильна конкуренция на рынке кредитования коммерческих проектов и чем вашему банку интересен этот рынок?
С точки зрения объектов приложения инвестиций рынок коммерческой недвижимости очень многообразен. Ведь очень много организаций, которые еще в советский период получили в пользование или в долгосрочную аренду помещения, и используют свои объекты в качестве офисов или складов. Но эффективность эксплуатации этих объектов может быть существенно увеличена, для чего и нужно финансирование. Неудовлетворенный спрос в сегменте коммерческой недвижимости на просторах России - огромный. Кроме этого главного притягивающего банки фактора, рынок интересен тем, что он сильно сегментирован (офисы, гостиницы, склады и каждый из множества объектов нуждается в реконструкции). Мы внимательно присматриваемся к регионам, где банк имеет представительства. Причем спрос во многом формируют российскими компаниями, и это больше всего нас радует. Тут есть определенные гарантии, что спрос – «долгоиграющий». Консервативные банки, к которым относится и ММБ, уже готовы просчитывать риск, вступать в проектное финансирование – финансирование проекта, источник погашения кредита по которому будет его успешное завершение и функционирование. С точки зрения кредиторов рынок финансирования коммерческой недвижимости - это также конкурентный рынок. На нем нет игроков, которые доминируют абсолютно, если оценивать источники финансирования.
Хотя повторюсь, пока что, до настоящего момента участие банка в финансировании проекта ограничивается обычно либо финансовой помощью существующему бизнесу (например, по управлению складским помещением, офисами или гостиницей, которые нуждаются в улучшении), либо рефинансирование затрат на реконструкцию объекта.
Какими еще конкурентными преимуществами, кроме «длинных» денег, обладает ММБ?
Если коротко, у нас и процентные ставки более низкие и суммы могут быть больше. Кстати, довольно часто для оценки качества кредита имеет значение не процентная ставка, а сумма кредита. У ММБ не надо просить больше, чтобы получить столько, сколько нужно. Мы скорее дадим чуть больше, с тем, чтобы не было провалов по возврату кредита.
Конкретные процентные ставки при выделении кредита, а тем более, средний показатель стоимости кредита, я не стал бы называть, поскольку, во-первых, в каждом случае на решение влияет масса факторов и условий реализации проекта, а во-вторых, кроме процентной ставки есть и другие параметры оценки наших финансовых услуг. Например, в определенных случаях мы готовы инициировать привлечение синдицированного кредита с участием дружественных западных или российских банков, причем можем это сделать быстро. Мы готовы идти на некие компромиссы в переговорах с клиентом, снижая требование к заемщику по уровню его собственных средств в проекте, хотя обычное условие: наличие у заемщика собственных средств в размере 30% от стоимости проекта. Кроме того, мы можем предоставить заемщику льготный период – это срок на который откладывается начало возврата тела кредита. Как это условие оценить деньгами? При этом ставка может быть выше обычной для нашего банка, но отсрочка по возврату на год или полтора (если речь идет о проектном финансировании) может иметь решающее значение для заемщика, который получает дополнительное время для подбора арендаторов, например.
Те или иные условия должны быть уравновешены и экономически обоснованы. Так что если мы говорим о финансовых условиях, то процентная ставка – это далеко не единственный параметр оценки условий кредита.
Есть еще и срок амортизации. Можно предлагать кредит на семь лет, а период амортизации предусмотреть десятилетний. Это когда кредит возвращается, но не полностью, а в конце срока кредитования остается так называемый балун. Отношение этого балуна к погашенной части кредита и есть предмет обсуждения в процессе переговоров. Мы учитываем максимальную рыночную оценку здания, а также в денежный поток, генерируемый объектом. И если денежный поток не обеспечивает погашения кредита за семь лет, то мы готовы удлинить срок возврата долга, давая возможность заемщику растянуть во времени его доход.
Вячеслав Владимирович, были случаи нестандартного рефинансирования какого-либо проекта? Расскажите, пожалуйста.
Например, одни из наших клиентов купили бывшее производственное здание в центре Москвы, сделали ремонт внутри, поменяли «инженерку», телекоммуникации. Даже после этих работ я это здание отнес бы к классу не выше «В минус». И хотя ММБ не занимается финансированием с залогом подобных объектов, мы все же приняли решение финансировать компанию. Почему? Дело в том, что объект приобретен не для того, чтобы оперировать только им, а для строительства на примыкающем участке офисного здания класса А, после чего и старое отремонтированное здание будет реконструировано и доведено как минимум до класса «В», который в центре Москвы будет еще более востребован, чем офисное здание класса «А». При этом мы понимаем, что кредит не будет иметь строго целевого использования, и поэтому не будем смотреть каждый инвойс строительной компании. Таким образом, деньги фактически пойдут на строительство, а залогом станет объект, который еще предстоит реконструировать, и на который официально и выдается кредит. И мы профинансируем строительства класса «А» с залоговым обеспечением зданием фактически класса «С».
Если представить, что заложенного старого здания окажется не достаточно для обеспечения нового строительства, то мы можем пойти на частичное проектное финансирование на завершающей стадии строительства. Но тогда уровень собственных средств против заемных должен быть 50Х50, или даже собственных денег заемщика – больше. В этом и заключается та гибкость, которую мы готовы проявить. Фактически мы идем в проектное финансирование, покрытое существующим объектом, так называемое asset based finance (проектное финансирование с залогом существующего актива).
А какие неприятные тенденции на рынке вы можете отметить?
Последнее время распространено такое явление, как внезапная перемена клиентом тактики поиска финансирования, Последние полгода мы часто сталкиваемся со случаями, когда клиент, получивший оферту от одного банка, использует ее в качестве козыря в переговорах с другим источником кредитования. Да, желание клиента найти более дешевый вариант финансирования естественно, но когда под офертой клиент подписывается сам, а выйдя из банка продолжает поиски альтернативных источников финансирования, то мягко говоря его поведение мы расцениваем как некорректное. Ведь и банкиры уже потратили время на то, чтобы изучить проект, понять его эффективность, и продолжают заниматься проектом в рамках прохождения кредитных процедур в банке.
Получение оферты равнозначно определению заемщику всех параметров сделки, основных положений будущего кредитного договора с ММБ. И другому банку, которому, можно сказать, на блюдечке преподносится финансовое решение, легче его принять, зная, что банк с хорошим уровнем обслуживания уже одобрил проект финансирования. Причем конкурентам становятся известны и все предварительные и отложенные условия, и специфичные коэффициенты, которые должны выполняться на разных этапах финансирования. Если провести параллель с работой журналиста, то это как например вы возьмете интервью у какого-то известного девелопера или инвестора для своего издания, а через пару дней увидите это интервью в конкурирующем издании… Значит, кто-то намеренно использовал в своих целях вашу беседу один на один не учитывая, ваших интересов, мягко говоря. Точно так же и банку не интересно играть роль «сервисного центра» и выполнять функции индикатива на рынке.
Беседовал Владислав ДОЛГОВ
