Спасет ли приватизация дворов от точечной застройки?

На днях глава департамента земресурсов Владимир Ефимов заявил, что москвичи теперь смогут защитить свои дворы от точечной застройки. Для этого им нужно приватизировать придомовую территорию. О том, насколько это хорошая защита и какие подводные камни могут поджидать жителей многоквартирных домов при приватизации, RealEstate.ru рассказали эксперты.

Правда, сам Владимир Ефимов ранее пояснял журналистам, что оформить землю в собственность процесс довольно длительный. Основная проблема заключается в том, что по закону земельный участок предоставляется в границах, утвержденных проектом межевания.

Но в Москве всего 40 % многоквартирных домов имеют такие проекты. «Департамент сейчас работает над исправлением этого недочета, – пояснил чиновник. – Мы планируем уже к концу 2013 года размежевать всю территорию старой Москвы. Если межевой план есть, то Департамент утверждает схему земельного участка и выдает заявителю Распоряжение о формировании границ».

ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ

1. Для того, чтобы приватизировать придомовую территорию, гражданам-собственникам многоквартирного дома нужно прийти в Департамент и подать заявление на формирование границ земельного участка под многоквартирным домом.

2. При отсутствии проекта межевания, квартал будет внесен в план межевания следующего года и станет в приоритет при проведении работ.
3. При формировании границ участка возможны два варианта: минимальный – под «пятно» застройки с маленьким газончиком и максимальный  – территория в 2-3 раза превышающая площадь дома. И в том и другом случае, земельный участок становится общедолевой собственностью – один на всех собственников помещений в многоквартирном доме. Но окончательное решение, каким именно должен быть принадлежащий гражданам участок, должно приниматься на общем собрании жильцов.

4. При минимальном варианте жителями дома выплачивается только земельный налог, а благоустройство и содержание придомовых территорий происходит, как и сейчас, за счет средств городского бюджета. А вот приватизация большой территории или, как это еще называют, оформление земельного участка по землеотводу, предполагает приведение участка в соответствие с проектом межевания. Он включает в себя прилегающие к дому площадки, двор и прочее. В данном случае, жители дома помимо земельного налога, самостоятельно оплачивают также содержание, ремонт и благоустройство придомовой территории. Кроме того, все эти процедуры жильцы также сами оплачивают.

5. Как сообщил корреспонденту Realestate.ru источник в департаменте земресурсов, размеры участков в составе проекта межевания определяются с учетом градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территории межевания. Исключение – случаи, когда на территории межевания уже расположены здания, сооружения различных периодов постройки или когда на ней в последующий за постройкой период проводились работы по реконструкции зданий, сооружений, комплексному благоустройству и перепланировке территории. А размеры земельных участков на территории города определяются организацией, имеющей лицензию на разработку градостроительной документации по планировке в городе Москве, в соответствии с нормами и правилами проектирования планировки и застройки города Москвы. Также материалы проекта межевания разрабатываются и утверждаются с учетом данных городского бюро технической инвентаризации (БТИ) и управ районов о функциональном использовании, вместимости расположенных на территории квартала встроенно-пристроенных, пристроенных и отдельно стоящих объектов недвижимости.

6. «При определении, каков же будет земельный участок, учитывается мнение Департамента земресурсов, Москомархитектуры и Департамента природопользования, в случае, если границы участка затрагивают зоны природно-охраняемые, – пояснил Владимир Ефимов. – После определения, с точки зрения инфраструктуры города, каким может быть земельный участок, еще раз проходит согласование с жителями дома. Поэтому определиться нужно сразу и окончательно. К тому же мы сталкивались с комментариями о том, что не все хотят становиться собственниками. Многих устраивает, что благоустройством и ремонтом занимаются муниципальные службы».

7. Решение о приватизации земельного участка является, исключительно, коллегиальным, о чем должен свидетельствовать протокол с общего собрания жильцов дома.

8. К содержанию придомовой территории относится: ремонт асфальтового покрытия, уборка территории от мусора, озеленение, установка огораживающих конструкций, освещение, а также уборка, вывоз брошенного автотранспорта, ямочный ремонт асфальта, установка и содержание малых архитектурных форм, устройство и ремонт газонов и цветников, кронирование деревьев, содержание детских площадок, площадок для отдыха, для выгула собак и для сбора бытовых отходов.

9. На приватизированной придомовой территории собственники не имеют права заниматьсякоммерческой деятельностью, поскольку земельные участки такого типа не имеют соответствующего целевого назначения.

ПЛЮСЫ И ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Безусловный плюс приватизации – это защита от точечной застройки, считают чиновники,  а также возможность своими силами устранить, скажем, мешающие инсоляции квартир лишние ветки деревьев, ведь если делать это через муниципалитет, то процесс займет очень много времени и не всегда приведет к желаемому результату.

Впрочем, как утверждают спикеры, опрошенные RealEstate.ru , в информации, озвученной Владимиром Ефимовым, нет ничего нового, за исключением того, что межевание в Москве идет крайне медленно. По мнению экспертов, сам процесс приватизации дворов настолько сложен и дорог, что далеко не все москвичи могут себе его позволить. Но попытаться стоит, несмотря на уверения экспертов, что это не дает полной защиты от точечной застройки. Забрать приватизированный вами двор при общей бдительности жильцов застройщику будет крайне сложно, даже если он применит мошенническую схему. 

«Уже приватизировано 55 придомовых территорий в Москве»   

Владимир Ефимов, министр Правительства Москвы, руководитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы:

- При оформлении земельного участка в собственность, ему присваивается разрешенное использование «для целей эксплуатации многоквартирного дома». Деятельность граждан должна соответствовать этой цели. Какую-либо коммерческую деятельность (продажа, установка палаток мелкой розницы, открытие салонов и пр.) не допустима. Если граждане захотят поставить забор, то эти действия необходимо будет согласовывать с органами власти, поскольку отгороженная территория может ограничить проход жильцов из соседних домов. После оформления договора, земля под многоквартирным домом переходит в общедолевую собственность граждан. Сейчас в собственность оформлено 55 земельных участков по всей Москве.

«Более или менее защита гарантирована земле под домом, но не дворам»  

- Если придомовая территория будет принадлежать собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, тогда только они вправе будут решать вопрос о ее застройке. При этом за пределами придомовой территории застройка может вестись при наличии законного землеотвода.

Следует учитывать, что чем больше придомовая территория, тем выше ее кадастровая стоимость, тем, соответственно, выше будет земельный налог, который придется платить в муниципальный бюджет. Нормативы отвода земли под многоквартирными домами пока четко не установлены и решаются в каждом конкретном случае индивидуально кадастровым инженером в зависимости от расположения конкретного дома.

Что касается защиты от точечной застройки, то если землеотвод застройщик получил до начала процесса приватизации, то он все будет строить законно. Здесь что-либо приватизировать уже поздно. В остальных случаях такое строительство незаконно вне зависимости от вопроса приватизации дворовых территорий собственниками многоквартирных домов.

Единственно, что более или менее можно защитить, это участки именно под домами. Даже если гражданам отказали в кадастровом учете участка под их многоквартирным домом со ссылкой на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в таких домах, такой отказ считается незаконным и его следует оспаривать в суде.

Напомню, что в 2010 году Конституционный Суд РФ высказался по данному вопросу. Согласно его разъяснениям любой собственник помещений независимо от наличия решения общего собрания собственников многоквартирного дома вправе обратиться в органы власти по вопросу формирования кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. От даты кадастрового учета земельный участок под многоквартирным домом считается бесплатно перешедшим в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома и признается их общим имуществом.

«Если бы жители участвовали в межевании территории под теперь уже снесенным домом на Большом Козихинском, то у них были бы все шансы его спасти»   

Елена Ткач, координатор Общественной коалиции "В защиту Москвы", депутат муниципального собрания Пресненского района: 

 

- Нет, от точечной застройки приватизация не поможет. Жители проиграют в конкурентной борьбе за землю инвесторам. Это только увеличит возможности точечной застройки, так как узаконит право инвестора распоряжаться своим участком в качестве собственника.

Инициативы по приватизации придомовых территорий начались после того, как передел земли уже произошел и все участки, на которых возможно строительство заняты инвесторами. Жителям предлагают приватизировать то, что оказалось никому не нужным. После приватизации им придется платить земельный налог и самим благоустраивать свою придомовою территорию.

А застроить участок все равно будет можно. В доме можно создать «липовое» ТСЖ и от его имени сдать приватизированный участок под застройку. В качестве примера могу привести дом на Трехпрудном переулке, д. 11/13.

Отмечу, что уже 20 лет инвесторы занимаются захватом земель в Москве. Иногда жители даже не знают, что территория их двора им не принадлежит. Также в Москве не все кварталы прошли процесс межевания, поэтому не всегда можно сразу определить размер придомовой территории. Заказать межевание квартала довольно дорого и не всякий дом может себе это позволить. Иногда в приватизации земли отказывают, если дом приговорен к сносу, а жильцы об этом не знают. Яркий пример тому – Большой Козихинский пер., д.13 и 15 стр.2.

Приватизировать землю можно только после ее выделения в ходе межевания квартала. При межевании квартала № 232 в 2003 году был сразу выделен участок под застройку (речь идет об участке рядом и под снесенным домом 25 в Большом Козихинском переулке – прим. ред.), который взяло в аренду «липовое» ТСЖ «Вектор», зарегистрированное в расселенном доме. О том, что межевание прошло, и как именно, никто из жителей соседних домов не знал до 2010 года. Если бы жители участвовали в процессе межевания (как того требовал закон «О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в г. Москве»), то конечно, участки были бы распределены по-другому и никакая стройка не была бы возможной.

«Прощаться с землей московские власти не будут!»  

- В соответствии с законом о введении в действие нынешнего Жилищного кодекса в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом не сформирован до его введения в действие, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А с марта 2005 года вообще запрещено было вводить в действие новые дома не сформировав земельный участок, на котором он расположен. Иными словами – никакой специальной приватизации законом не предусмотрено! Есть только плановая работа по формированию земельных участков. И это не новелла в законодательстве, а положения, которые действуют уже 7 лет.

Между тем, заявление уважаемого чиновника свидетельствует только об одном: проблема с формированием земельных участков сдвинулась в городе Москве на эти 7 лет только на 25%. При этом я подозреваю, что львиная доля из них – это земельные участки, сформированные в момент ввода нового жилья с марта 2005 года.

На практике правительство Москвы на обращения граждан о формировании земельных участков постоянно тянет с этим вопросом: то нет денег, то формирование участка происходит по очередным особенным московским правилам, то еще находится что-то. Самая острая проблема – в центре. И нетрудно догадаться почему. Поэтому не стоит принимать неграмотные заявления о якобы новой приватизации земли на веру. Все уже давно известно, ровно, как и известно то, что в Москве, прощаться с землей московские власти будут стараться в последнюю очередь. Ведь это их альтернатива черному или иного цвета золоту.

Мария Лукина