Собственное жилье в Москве: базовая потребность или излишняя роскошь?
Про «доступность» московского жилья была написана не одна сотня статей. Причем самые яростные споры вызывал именно этот самый «порог доступности». Многие участники столичного рынка жилой недвижимости видели его денежное выражение в совершенно разных цифрах. Да и десятилетия бесплатной раздачи квартир, которую осуществляла советская власть, не прошли даром. В те времена бесплатные квартиры в «хрущовках» никого не прельщали и считались нормой, а сегодня далеко не каждый гражданин может позволить себе покупку однокомнатной квартиры в столичной «хрущевке». Тем не менее, Москва активно строится, в городе появляются новые дома, кварталы, микрорайоны. Поэтому RealEstate.ru решил выяснить у столичных девелоперов, найдется ли среди них место «доступному» жилью и сколько оно будет стоить? Или нашим гражданам уже пришло время понять, что бесплатной раздачи квартир больше не предвидится, что владеть сегодня недвижимостью – не базовая ценность, а привилегия наиболее состоятельных и активных членов нашего общества, в то время как простые граждане должны жить на западный манер: или в арендных квартирах или в дешевых пригородах.
Директор по стратегическому развитию инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Андрей Орехов:
У каждого человека свое понимание доступности жилья. Но, как показывает практика западных стран, недвижимость не из дешевых товаров. За рубежом необходимо долго и серьезно работать, чтобы получить достаточные возможности для приобретения недвижимости. Это не означает, что о гражданах, которые по тем или иным причинам не в состоянии самостоятельно решить свой жилищный вопрос, можно забыть. Государство должно поддерживать таких людей посредством различных социальных программ. Однако надо отдавать себе отчет в том, что покупка недвижимости никогда не будет массово доступной. Тем более в Москве, где спрос носит концентрированный характер. Высокими ценами на жилье отличаются все столицы ведущих развитых стран мира: Лондон, Нью-Йорк, Париж.
Цена недвижимости объективна, если по такой цене заключаются сделки. Это законы экономики. А все остальное – спекуляции и политические игры в чьих-то интересах. Слишком сложен путь девелоперского проекта, особенно в нашей стране. Способствовать улучшению ситуации может только увеличение предложения на рынке. Однако «зарегулированность» строительной отрасли создает девелоперам препятствия для серьезного увеличения объемов строительства. С каждым годом растет административная нагрузка на компании. Ожидания, что реформирование государственных институтов создаст более четкие и понятные процедуры согласований и реализации проектов, не оправдались. Более того, плачевное состояние коммунальной и социальной инфраструктуры заставляет органы государственной власти увеличивать обременения, которые застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра жилья.
В результате каждый решает жилищный вопрос тем способом, который ему «по зубам» или по возможностям. Кто-то зарабатывает на свою квартиру, кто-то берет ипотеку, кто-то получает недвижимость в наследство, кто-то переезжает в другой город. Значительная часть людей снимает жилье. Такое есть везде, не только в России. Но у нас еще свежи воспоминания о бесплатном получении жилья, что накладывает особый уникальный отпечаток на ценностные ориентиры наших сограждан.
Заместитель Генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов:
В последние годы в Москве очень сложно строить – от этого факта уже не отмахнуться. Столица диктует свои правила: стесненные условия площадок под строительство, наличие на них различного рода обременений, изношенные городские коммуникации – все это влияет на финансовую сторону инвестиционных проектов возведения жилья в Москве.
Более того, в последнее время аукционы на строительные площадки практически не проводят, а под массовую застройку отводят земли либо бывших промзон, либо районов, застроенных старыми пятиэтажками. Данные проекты несут огромные затраты в самом начале развития, когда продажи еще не начались, а застройщику требуется найти деньги либо на снос старых домов и расселение жильцов, либо на проведение сноса промышленных зданий с последующей рекультивацией земли. В этом случае требуются не только финансовые вложения, но и время.
В итоге на себестоимость строительства ложится львиная доля городских обременений и затрат на подготовку строительной площадки. Поэтому в черте МКАД построить жилье по низким ценам, соответствующим эконом-классу, невозможно. В этих районах целесообразно строить только бизнес-класс. За пределами МКАД в границах Москвы (Жулебино, Кожухово, Зеленоград и т.д.) подобное строительство вполне возможно. Это массовая панельная застройка. Подобные проекты, возможно, осуществить при наличии собственных производственных мощностей, например ДСК. Это значительно снизит себестоимость строительства и сократит сроки. Подобные проекты уже реализуют крупные строительные компании, такие как «СУ-155», «ПИК» и ДСК-1.
Стоимость подобного жилья может быть от 80 тыс. руб. за кв.м. на начальном этапе строительства в районах Юго-Востока. Сейчас самые низкие цены в новостройках Москвы от 90 тыс. руб. за кв.м.
Директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Юлия Гераськина:
Несмотря на то, что значительная часть жителей Москвы ориентирована на покупку квартир эконом-класса, строительство этого типа жилья перемещается все дальше за пределы МКАД, в то время как его место занимают объекты более дорогих сегментов бизнес-класса и элиты, в том числе возводимые в мало престижных районах. Таким образом, в массовом сознании постепенно начинает формироваться новый облик столицы – город успешных и состоятельных людей.
Основной, но не единственной причиной расширения «границ престижности» Москвы, является сокращение числа стройплощадок, и, как следствие, высокие цены на землю в городе. Строительство жилья эконом-класса выгоднее проводить комплексами, микрорайонами, то есть на больших территориях, которых в Москве практически нет (либо они требуют от застройщика существенных вложений). Поэтому девелоперам интереснее реализовывать проекты в более дорогих сегментах.
В связи с этим изменилось и отношение застройщиков к значимости районов. Так, не самые престижные ВАО и ЮАО уже застраиваются жильем бизнес-класса, что автоматически поднимает их социальный статус. В качестве наглядного примера, иллюстрирующего сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости Москвы, можно привести эволюцию района Бирюлево. Еще не так давно эти территории считались мало популярными среди потенциальных покупателей, в то время как сейчас здесь строятся новые качественные и, главное, востребованные жилые комплексы и микрорайоны. В отличие от этого, элитное жилье по-прежнему возводится в центре столицы, хотя и на местах бывших промышленных предприятий.
При этом девелоперы не отказываются от возведения проектов эконом-класса. Однако эти проекты сегодня появляются не в Москве, а в городах-спутниках. Если же говорить про «доступное жилье», то стоимость такого квадратного метра должна позволять гражданину среднего достатка приобрести себе квартиру, пусть и с использованием ипотеки.
Управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев:
Проведённое нами исследование подсказывает два вида корректировок, благодаря которым московское жильё может стать по-настоящему доступным. То есть, продаваться по таким ценам и на таких условиях, чтобы семья, получающая средний по Москве ежемесячный доход, могла позволить себе приобрести на среднестатистическую квартиру в новостройке через ипотеку. Во-первых, это падение средней цены на московскую недвижимость на 40-50%, а во-вторых, уменьшение ставок по ипотечным кредитам до уровня 2,5-3%.
Вариант со снижением цен является чисто теоретическим и как инструмент воплощения социальной программы его рассматривать нельзя, ведь средняя цена квадратного метра определяется рыночными механизмами, а именно соотношением спроса и предложения, и регулирование данной величины извне не представляется возможным. Даже сейчас, когда валютные цены на столичную недвижимость начали снижаться в связи с резким сокращением спроса, жильё всё равно не стало более доступным из-за падения уровня доходов населения.
Второй тип корректировки – уменьшение ставок по ипотечным кредитам – выглядит более «управляемым». Всё-таки процентные ставки, в отличие от среднерыночных цен, устанавливаются решением реальных людей. Очевидно, что для банков кредитные ставки на уровне 3% являются неприемлемыми, ведь они ниже ставок по депозитам и приносят кредитным организациям лишь убыток. Банки не станут выдавать ипотеку по таким ставкам. Но с точки зрения социальной программы, заявленной властями, тут есть пространство для манёвра – ограничивать процентную ставку для конечного потребителя на некотором уровне, а оставшееся процентное «бремя» перекладывать на городской бюджет, то есть субсидировать. В идеальном варианте, рассчитанном нами, этим уровнем должна быть ставка в 3%, выглядящая, прямо скажем, довольно утопично. Также надо иметь в виду, что данная ставка была рассчитана нами, исходя из возможностей семьи, имеющей ежемесячный доход не ниже среднего. Таким образом, чем выше будет помощь государства в части погашения ипотечных процентов, тем ниже будет реальная ставка кредита для конечного покупателя, и, соответственно, тем доступнее станет вожделенная покупка квартиры для жителей столицы. Если же добавить к этому необходимость увеличения предложения жилья на рынке и, как следствие, снижение средней цены на квадратный метр, то можно будет говорить о синергетическом эффекте, который сможет вовлечь в ипотеку слои населения со средним достатком. И вот в этом случае можно уже будет реально говорить о доступном жилье.
Первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова:
Если говорить про аренду столичных квартир, то мы не уверены, что этот рынок в последние годы увеличивался. Скорее, он следовал всплескам сезонности. При этом динамика средней стоимости найма жилья в последние годы росла по всем сегментам. В эконом-классе – наиболее интенсивно; в бизнес-классе и элитном сегменте – менее интенсивно. Так продолжалось вплоть до октября 2008 года, после чего началось падение. Хотя говоря про падение, надо учитывать тот факт, что в последнее время в связи с ростом курса доллара, цены в долларах падают, а рублевые цены или остаются практически неизменными или незначительно растут.
Если же проследить динамику спроса и предложения, то можно заключить, что все предыдущие годы общая тенденция состояла в снижении предложения квартир и в снижении спроса на жилье. К примеру, традиционный летний пик 2008 года был ниже аналогичного же периода в 2007 году. А в период с 2006 года по настоящее время количество граждан, обращавшихся в агентства для аренды жилья в Москве, не увеличивалось, а наоборот, уменьшалось.
Однако реальное уменьшение количества граждан, снимающих жилье, могло быть несколько ниже, чем это показывает статистика. Поскольку увеличение стоимости найма, особенно, начиная с октября 2007 года, привело к тому, что большая часть людей отказалась от аренды жилья в Москве. Многие стали искать альтернативные варианты. Кто-то переехал в Подмосковье, кто-то вместо квартиры стал снимать комнату, кто-то стал снимать квартиру вдвоем-втроем, а кто-то начал искать жилье в общежитиях. Кроме того, есть такие граждане, которые по истечении срока договора продлевали его и продолжали снимать жилье у того же самого хозяина. То есть, в целом, количество людей, снимающих квартиру, не уменьшилось, а вот количество клиентов у агентств – упало.
В целом же, февральский же спрос уменьшился по сравнению с январем 2009 года на 8%. В январе мы наблюдали довольно существенное увеличение спроса – за счет сезонной миграции и так называемого, маркетингового спроса, когда люди «прощупывали рынок»: звонили, ездили, осматривали, но ничего не арендовали. Сейчас эти сезонные тенденции завершились.
Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ
