Снос дома в Вешках: закон в действии или охота на ведьм?

Снос незаконно простроенного многоквартирного дома в Вешках вызвал массовое обсуждение проблем обманутых дольщиков. Дом был снесен несколько дней назад, его застройщик Виктор Холод объявлен в розыск, но общественность до сих пор теряется в догадках, что это было: закон в действии или охота на ведьм?

Напомним, что 2 августа в поселке Вешки начался снос незаконного возведенного дома на 60 квартир, хотя в деле фигурирует 40 семей-владельцев квартир. Жильцы, купившие квартиры в самострое, вынуждены были покинуть здание, построенное на одном из дачных участков. Его хозяин распродал практически все квартиры в новостройке, но в сентябре 2011 года Мытищинский городской суд обязал его снести дом за свой счет. Требование суда Виктор Холод не выполнил, более того, квартиры здесь продолжали продавать! Так что за дело взялась администрация городского поселения Мытищи, и уже 7 августа на месте дома не осталось ничего, несмотря на яростное сопротивление жильцов.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Предприниматель Виктор Холод приобрел земельный участок площадью 15 соток в поселке Вешки Мытищинского района в 2009 году. В свидетельстве о госрегистрации  у участка значился вид разрешенного использования земель – для ведения дачного хозяйства (так называемая, «дачка»).

Но Виктор Холод начал здесь строительство многоквартирного жилого дома, рассчитывая легализовать дом по схеме «дачной амнистии». Это очень распространенный способ среди подмосковных застройщиков, которые строят малоэтажку на землях в категории для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Смысл в том, что застройщик делает вид, что строит дом для себя, а для этого разрешение на строительство не требуется. После экспертизы БТИ дом регистрируется в Росреестре. Как раз регистрация в Росреестре и вводит в заблуждение инвесторов, не знающих, что если дом будет признан не соответствующим категории дачного дома, то это не помешает его признать самостроем, как, собственно, и произошло. Также ненадежны и договора купли-продажи, здесь речь идет о долевой собственности на один (!) объект, в грубом сравнении, вы покупаете комнату в коммуналке, а не отдельную квартиру.

Возможно, схема «дачной амнистии» и прокатила бы здесь, если бы Холод не поднял 5 этажей (4 плюс мансарда) вместо положенных для дачи трех, согласно Градостроительному кодексу.  А в Росреестре дом зарегистрирован как трехэтажный общей площадью 3795 кв. м.

С иском о сносе незаконной постройки представители Мытищинской городской администрации обратились в суд еще в декабре 2010 года. Среди документов в деле было письмо Минрегионразвития, в котором говорится: «Если у построенного дома более 3 этажей, то осуществить регистрацию права в соответствии с ФЗ-93 (по дачной амнистии) на такой дом нельзя».

В сентябре 2011 года было вынесено постановление о сносе, который, должен был осуществить сам застройщик в 30-дневный срок. По словам Виктора Холода, он заявлял ходатайство о реконструкции дома, но суд его отклонил.

Это уже третий громкий случай сноса «самостроя»: многие помнят дома в поселке «Речник» (2010 год) и многоквартирный  дом в Одинцово (2011 год).

Кстати, схема с «дачной амнистией» скоро перестанет действовать, поскольку сама амнистия будет существовать до 2015 года. Хотя… ее уже продлевали, не исключено, что продлят и на этот раз. И мелкий бизнес по строительству малоэтажки на «дачке» продолжит свое существование. 

«БЕДНЫЕ» ДОЛЬЩИКИ?

Важно понимать, что в конце 90-х, когда только-только стали появляться первые «долевки», у простых граждан не было никакой защиты, кроме собственной юридической грамотности. Поэтому количество обманутых дольщиков росло как на дрожжах. С того момента много воды утекло и власти начали предпринимать все возможное, чтобы обезопасить народонаселение от недобросовестных застройщиков. В частности, в 2004 году был принят ФЗ-214 – закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». За этим последовала волна поправок, так что в нынешней редакции закон более-менее защищает частных инвесторов, но создает большие трудности застройщикам, в том числе, добросовестным. Кроме того, в Сети и СМИ достаточно информации об обманутых дольщиках, так что не знает о них разве что слепой и глухой, однако, обманутых дольщиков не становится меньше.

Некоторые девелоперы, пожелавшие остаться анонимными, утверждают, что в этой ситуации виноваты не только недобросовестные застройщики, но и сами дольщики, которые попытались «сэкономить на гарантиях», то есть купили «котлован» по цене гораздо ниже рыночной. Неужели они не догадывались, что за такими «суперусловиями» кроется подвох? 

С этой точки зрения показательность сноса в Вешках играет вполне определенную роль: чем больше таких процессов, тем меньше желающих рисковать. Отметим только, что пока заголовки газет кричали, что «жители снесенного дома в Вешках оказались на улице», власти объявили, что готовы предоставить временное жилье и оказать юридическую помощь всем, кто пострадал от мошеннических действий Виктора Холода. Однако заявки на получение временного жилья подали только 3 семьи из 40 пострадавших семей.

Тем не менее, многие эксперты считают, что процесс сноса дома в Вешках был показательным, хотя чиновники говорят, что не сбираются охотиться на ведьм, а просто стараются заставить застройщиков соблюдать законы.

RealEstate.ru попросил спикеров проанализировать ситуацию, дать разъяснения по поводу сложности и дороговизны перевода назначения земли в нужную категорию или вид использования, а также о том, в каких случаях частным инвесторам все же не стоит рисковать в погоне за дешевизной.  

«Наша задача – не устраивать охоту на ведьм, а совершенствовать законодательство!» 

Александр Коган, министр Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью:

- Снос дома в Вешках не носит показательный характер. Решение снести дом принял суд, и такие прецеденты уже были и в Московской области, и на территории России. Ведь нарушения неправильным видом использования участка не ограничиваются.

У нас на руках есть письма от МОЭСК, Мосводоканала, что застройщик Виктор Холод не заключил с ними договоров на обслуживание этого дома, то есть фактически, многокватирный дом пользовался теми коммуникациями, которые предназначены для дачного участка. Есть письмо Мособлгаза, что в 1,7 м от дома проходит газопровод высокого давления, а это потенциально аварийная ситуация. Помимо этого, в рамках судебного разбирательства была проведена экспертиза, которая выявила многочисленные нарушения в строительстве дома: необработанные антикоррозийными составами металлоконструкции, сварочные швы выполнены не по ГОСТ, каменная кладка не соответствует СНИПам и пр. Кроме того, 5-этажный дом строился без проектной документации и строительного контроля. По сути, получилось опасное, аварийное строение…

Основная задача нашего ведомства – не устраивать охоту на ведьм, а совершенствовать законодательство и информировать население, чтобы люди не входили в сомнительные сделки. Что касается уже построенных с нарушениями домов, то каждый отдельный случай надо рассматривать отдельно. Проводить экспертизы и по их результатам решать, возможно ли реконструировать дом так, чтобы он не представлял угрозы для жителей.

Если нарушения можно устранить, силами застройщика, силами муниципалитета, значит надо сделать все возможное в рамках существующего законодательства, чтобы сделать дом легитимным. Сносить надо только в крайнем случае: если суд установил, что дом непригоден для проживания.

«Снос связан с назначением Александра Когана!» 

Валерий Лукинов, руководитель отделения загородной недвижимости «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

- Снос связан с назначением Александра Когана министром правительства Московской области по долевому жилищному строительству, который после выявления в области 147 объектов, построенных с нарушением законодательства пообещал, что решит этот вопрос в течении года.

Это значит, что, будет, наконец, наведен порядок со строительством многоквартирных домов, которые строятся на землях под дачное строительство и садовых участках и продаются в виде долей в праве общей долевой собственности на «дачный», «садовый» дом или в виде выделенной части сблокированного дачного/садового дома.

Обманутые дольщики должны понимать, квартиры в многоквартирных домах можно приобретать только по договорам долевого участия по ФЗ-214, который потом в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Регистрационной Палате, и для консультации о застройщике и объекте лучше привлекать крупную риэлторскую компанию, где юристы просто не допускают к продаже подобные объекты.

Очень жаль жителей домов, я надеюсь, что правительство поможет истребовать с недобросовестных застройщиков денежные средства, уплаченные покупатели за снесенное жилье.

«Не нужно было доводить ситуацию до выкидывания людей на улицу»

Дмитрий Цветков, коммерческий директор УК «Русская Усадьба»:

- Процесс, конечно, показательный, непонятно почему не остановили застройщика на этапе строительства. При таком способе застройки, когда дом строится без разрешения, принимается в эксплуатацию по дачной амнистии и продается в виде долей в собственности, невозможно планировать застройку поселений, в т.ч. дороги, генерирующие мощности по коммуникациям, медицинскую и образовательную инфраструктуру. Но повторюсь, я считаю, что не нужно было доводить ситуацию до выкидывания людей на улицу.

Сложностей в нормальном переводе земель нет, время на перевод только тратится на «дачку» - до полугода, а земли поселений под жилищное строительство – до года. Крупным застройщикам с нормальным земельным банком это не особенно трудно, можно запараллелить процессы проектирования и перевода земли, а для мелких, конечно, это трудно. Я думаю, что застройщик в Вешках вообще не желал думать о переводе земли, для него время – деньги.

«Случаи строительства на неподходящих землях неединичны»

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:

- Случаи строительства на землях, не имеющих соответствующего вида разрешенного использования, действительно, в Подмосковье далеко не единичны. Часть строений появилась до принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) на соответствующих территориях, часть возводилась с нарушениями уже после этого. В любом случае, реакция на подобные нарушения всегда растянута во времени: выявляются объекты, составляются соответствующие списки, по каждому случаю принимается решение. В ряде случаев – как это произошло в Вешках – решением оказывается снос.

Для собственников (даже если право собственности на жилье было зарегистрировано) это плохая новость; механизмов, позволяющих отменить снос, нет (разве что можно попробовать предвосхитить печальное развитие событий и обратиться в суд самостоятельно – с требованием признать строение соответствующим ПЗЗ).

«Произвол чиновников в согласовании категорий»

Михаил Желтов, начальник отдела сопровождения сделок компании «Загородный Проект»:

- Сложность перевода земель в другие категории обусловлена, в основном, в том, что в соответствии с законодательством руководитель муниципального образования может принять решение об отказе в изменении соответствующего вида разрешенного использования исключительно из своих внутренних представлений на судьбу этого объекта.

«Большую роль сыграла неизвестность застройщика»

Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота»:

- Очевидно, что снос в Вешках – это показательный процесс подмосковных властей. Видимо, свою роль сыграла неизвестность застройщика и немассовость объекта. Ведь если бы пострадало не 40 семей, а 4 тыс. человек, и на месте застройщика был известный девелопер, эффект был бы куда сильнее.

На самом деле, это совершенно нормальный процесс, когда на стадии проектирования и в начале строительства объекта девелопер занимается переводом земли из одной категории в другую. При переводе земель есть две основные сложности: это публичные слушания, особенно если у проекта много обременений или сложные объекты по соседству и вторая сложность – если строительство проходит в промзоне с обязательным переводом земли в землю для жилищного строительства. В этом случае обязательна доплата 80% от кадастровой стоимости участка, который когда-то покупался за 20% от кадастра. А это большой удар по бюджету.

«Недобросовестные застройщики просто пользуются пробелами в законах»

Погорельская Дарья, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:

- Четкого определения, что такое дачный дом, закон не содержит. Все это наводит на мысль, что процесс в суде и показательный снос призван восполнить пробел в законодательном регулировании застройки дачных участков. Разговоры о необходимости вносить изменения в законодательство, регулирующее такие отношения, идут давно, но пока решения проблемы на законодательном уровне не предложено.

Основным способом перевода является внесение изменений в генеральный план соответствующей территории. Основной сложностью – долгая процедура согласования внесения таких изменений. При этом, нужно отметить, что сложная процедура согласований, установленная для переводов, вполне обоснованная мера со стороны государства, поскольку установление категорийности земель служит защите общественных интересов и учитывает планы по развитию соответствующей территории.

«Это начало движения в сторону цивилизованного рынка»

Максим Морозов, девелопер проекта Berestovo Club:

- Я думаю, это не просто показательный процесс – это начало движения в сторону цивилизованного рынка загородной недвижимости. Есть законы и их надо соблюдать, а не использовать возможность нарушения законодательства, как свое конкурентное преимущество. Наша компания только выходит на рынок малоэтажного строительства, но уже в первых трех поселках мы выбрали иную стратегию: мы строим только на соответствующей проекту категории земли, до начала продаж делаем межевание участков, получаем свидетельства о собственности на каждый участок, а также ТУ и ИРД, делаем дороги, прокладываем внутрипоселковые коммуникации и только после этого начинаем продавать. Такой подход я считаю вкладом в формирование цивилизованного рынка загородной недвижимости.

К тому же сложностей с переводом особых нет, все это рабочая ситуация, сложность в присутствии на рынке не добросовестных застройщиков, желающих идти по пути беззаконья.

«Одного показательного сноса мало!»

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

- Я убеждена, что снос в Вешках, действительно, был показательным. Это не только политический ход (популистские заявления и неординарные решения новой Подмосковной власти стали привычным делом), но и сигнал для рынка. Построил незаконно – будь добр договориться с правильными людьми и оформить землю надлежащим образом. Хотя о переводе земель под незаконно построенными многоквартирными домами в данном случае речь пойдет вряд ли – «самострой», вероятнее всего, снесут, как и объекты на стадии строительства.

Дело в том, что сами покупатели и собственники этих квартир пытаются извлечь выгоду из ситуации путем причисления себя к обманутым дольщикам, которым, как известно, оказывается поддержка на государственном уровне. Люди осознанно идут на риск: известно, что стоимость жилья в незаконно построенных домах в 1,5 - 2 раза отличается от средней по рынку, что само по себе должно внушать подозрение у здравомыслящего покупателя.

Изучение документов, в том числе на землю, перед покупкой квартиры – тоже стандартная процедура. Так вот, чтобы предотвратить подобное паразитирование, одного показательного сноса будет мало. Заявлений и жалоб жителей Подмосковья – соседей таких строек – становится все больше, власть просто не может их игнорировать.

Со спикерами беседовала Мария Лукина

Источник фото дома в Вешках: РИА Новости