Смогут ли банкиры стать полноценными девелоперами?
Каждый, кто интересуется событиями, происходящими на строительном рынке, не может не заметить, как кредитные организации, ранее выдававшие займы девелоперам, теперь постепенно берут под свой контроль их бизнес. Обращаясь в суды, банкиры взыскивают долги с несостоятельных строителей или же занимают миролюбивую позицию, пролонгируя кредиты и получая взамен доли в пакетах акций строительных компаний и принадлежащие им активы. Более того, в составе наиболее крупных банкиров (ВТБ, Сбербанка, Газпромбанка), которые активно кредитовали строительный бизнес, появляются структуры, так или иначе связанные с рынком недвижимости. Станут ли банкиры полноценными девелоперами? С таким вопросом RealEstate.ru обратился к участникам данного Экспертного совета.
Руководитель Аналитического департамента информационно-аналитической торговой системы ОРСИ (Открытый Рынок Строительных Инвестиций) Инна Липушкина:
По нашим оценкам, суммарная долговая нагрузка на конец третьего квартала 2008 года основных строительных компаний таких, как ГК «ПИК», «Главмосстрой» «Моспромстройматериалы», «Система Галс», «ДСК – 1», ОАО «МСМ – 5», ОАО «МФС – 6», включая долгосрочные и краткосрочные займы, составляет порядка 258,5 млрд руб. Из них 47 % приходится на задолженность перед поставщиками и подрядчиками и 52 % - перед банковскими структурами. Таким образом, можно говорить о том, что половина задолженности девелоперов сосредоточена у банковских структур.
Наш прогноз на сегодняшний день такой. Задолженность строительных компаний не значительно увеличилась в силу того, что за последние полгода стало крайне сложно привлечь «живые» деньги. Если долговая нагрузка девелоперов и возрастет, то не более чем на 5-15%. Таким образом, на сегодняшний день мы оцениваем ее (для рассмотренных нами компаний) в 300 млрд руб. Основными кредиторами во время кризиса стали групные строительные холдинги – «Галс-Архитектура» - 350 млн долл., «ДОН – строй» – 500 млн долл.
Финансовый кризис сделал девелоперов заложниками своих долгов. Банки отказывают в новых кредитах или предлагают кабальные условия – 20-34 % годовых. Из-за нехватки ресурсов приостановлены или переведены в режим «по мере поступления финансирования» 2/3 строек. Например, у «Главстроя», по их цифрам, заморожено на неопределенный срок более 40% кв. м, предназначенных для продажи на внешнем рынке. Вице-президент компании «Система-Галс» Дмитрий Зиканов признал также, что девелопер сейчас способен реализовать только 20% объема портфеля проектов. Сходная ситуация и у других застройщиков.
Основные банки, которые кредитовали московский строительный рынок: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Банк Москвы, "НОМОС", Альфа-Банк. Именно на их балансе находится основная масса заложенного имущества. Пик выплат задолженности по кредитам, по оценкам аналитического департамента ОРСИ, приходится на первое полугодие 2009 года.
В качестве примера, общая сумма задолженности ОАО ГК «ПИК», ОАО «МПСМ», ОАО «Мосинжстрой» перед банками на первое полугодие 2009 года - 6,4 млрд руб. и 142,5 млн долл., что составляет 29% от общей задолженности данных компаний перед банками до 2011 года.
Многие девелоперы сегодня находятся в процессе переговоров с банками о реструктуризации кредитов и рассчитывают на положительное решение. В основном откликаются банки среднего уровня, которые понимают, что ситуация меняется быстро, терять деловых партнеров или портить с ними отношения в суде – не самое лучшее решение. Крупные банки настроены более решительно: Альфа-Банк демонстрирует позицию непримиримости относительно долгов «Базового элемента» Олега Дерипаски, где на строительный актив – «Главмосстрой» – приходится 1 млрд руб. долга.
По отчетности Сбербанка, в 2008 году банк выдал строителям 281 млрд руб. Уже сейчас стоимость активов по просроченым долгам составила 30,997 млрд руб. Примером крупных выданных кредитов может стать кредит в 500 млн долл. «Евразии Тауэр», общий кредит (уже проблемный) "Первой Ипотечной Компании" (ГК "ПИК"), который составляет 44,8 млрд руб. (на сегодняшний день данной задолженностью занимается «Сбербанк Капитал», которая попала туда при посредстве нового акционера Сулеймана Киримова). Также банк активно кредитовал Корпорацию "Главстрой", у которой задолженность составляет более 25 млрд руб.
Банку ВТБ отошел 51% акций девелопера «Система-Галс» в счет погашения кредита всего за 60 руб. Также у ВТБ на 2,7 млрд руб. выданных ГК «ПИК» кредитов, под которыми заложены акции его дочерних компаний «ДСК-1» и «ДСК-2». Это то имущество, которое, аналогично «Системе-Галс», может перейти за бесценок банку. В сентябре 2008 года банк выдал большой долгосрочный кредит в размере 500 млн долл. «ДОН-строю» под 14-16% годовых, под котором заложены не только «виртуальные» квадратные метры, но и реальная недвижимость приносящая доход.
На наш взгляд ВТБ – это тот банк, который будет расширять свою детальность в направлении строительства, для чего у него есть все предпосылки. У банка, существует дочерняя компания «ВТБ–Девелопмент», которая реализует строительные проекты в Петербурге – строит «Набережную Европы» и общественно деловой комплекс «Невская ратуша». С другой стороны, кредитная организация забирает заложенные активы – «Системы-Галс», проявляет интерес к участию в акционером капитале «ДОН-Сстроя». Весной 2009 года за долги ВТБ отошел инвестконтракт УК «Динамо», строившей одноименный стадион. И только участие в капитале ГК "ПИК" Сулеймана Керимова может помешать банку забрать основные производственные мощности холдинга – "ДСК-2" и "ДСК-3".
Очевидно, что большая часть строительных компаний не сможет расплатиться по своим долгам. Существует опыт, когда банки реквизируют за долги у девелоперов землю и недвижимость. Но пока практика массовой не станет. Банки заинтересованы в возврате денег с процентами, а не активов банкротящейся компании. Для него проблематично и рискованно – брать на собственный баланс такие непрофильные активы, поэтому он будет стараться от них избавиться или избежать, пролонгировав займы.
Наша компания ОРСИ предлагает таким банкам, которые не заинтересованы в получении в качестве залога нереализованные инвестиционные контракты свою торговую площадку, на которой они могут с дисконтом или премией реализовать эти активы. Мы же со своей стороны реcтруктурируем задолженность каждого конкретного объекта и дофинансируем недострой, либо привлекая к строительству нового инвстора, либо за счет собственных средств.
Но если у банка есть собственное девелоперское направление, а заложенный актив стоит дороже долга, то возврат долга заложенными активами может быть выгодным. Так, дочерняя компания Газпромбанка - «Газпромбанк Инвест» занимается проектированием и строительством коттеджных поселков, например, такого как «ЛИОН» д. Чегасово – 27 км Рублево-Успенского шоссе, «Жаворонки» 22 км Минского шоссе. Весной 2008 года банк инвестировал 700 млн. долл. в недвижимость и планировал выделить еще 500 млн. долл. на развитие данного направления.
Исполнительный директор Colliers International Максим Гасиев:
Объединение строительного бизнеса и банковского сектора РФ сейчас вполне возможно, поскольку в руках кредитных организаций может скопиться большое количество девелоперских активов как в виде готовых объектов, так и в виде незавершенного строительства. Российским банкам придется принимать решение, что с ними делать. Совершенно очевидно, что продать проблемный актив в настоящий момент довольно трудно: не так много желающих их купить, и итоговая цена может быть намного ниже выданного под объект кредита, что крайне невыгодно продавцу. Поэтому банкиры, которые, впрочем, и раньше владели недвижимостью и имели отдельные подразделения для инвестиций в строительство или управления объектами недвижимости, задумаются о том, чтобы создать отдельные структуры, дочерние предприятия, чьей основной деятельностью станет именно девелоперский бизнес. В принципе, заниматься финансированием девелопмента в нашей стране могли себе позволить лишь крупные кредитные организации с госучастием – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и некоторые другие. Насколько известно, ВТБ сооветствующую структуру в составе группы уже имеет. Думаю, вполне возможно, что мы еще услышим о создании подобных структур в составе других банков.
Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО
