Сколько в Москве домов с «обманутыми дольщиками»?

В прошлом году мэр Москвы Юрий Лужков все же признал, что проблема обманутых дольщиков еще остается актуальной. Напомним, что столичные власти принялись за решение проблем обманутых соинвесторов строительства жилья в 2005-2006 годах, предоставляя им компенсационные квартиры взамен тех, которые они не получили от застройщиков. Всего на ликвидацию проблемы городом было выделено 90 тыс. кв. м жилья. В общей сложности столичные власти оказали помощь в получении жилья гражданам-соинвесторам 33 объектов. При этом под категорию "обманутых дольщиков" в Москве попадают лишь те граждане, кто не инвестировал в жилье, а приобретал единственную квартиру, и те, кто являются малоимущими. С вопросом о том, сколько на сегодняшний день в Москве домов с обманутыми дольщиками, насколько эффективно решается в столице проблема должников и кто задерживает сдачу одного из самых известных адресов – «Well House» на Ленинском, RealEstate.ru обратился к главным экспертам в этой области. На что лидеры общероссийских движений высказали две принципиально разные точки зрения. 

Депутат Госдумы, глава московской рабочей группы по проблемам дольщиков Александр Хинштейн:

Для начала нужно определить, кто такой обманутый дольщик. По моему мнению, по мнению партии «Единая Россия» и мнению Юрия Михайловича Лужкова, обманутые дольщики – это соинвесторы долевого строительства объекта, застройщик которого не сумел выполнить взятые на себя обязательства, в результате чего дом оказался брошен, а соинвестор или «дольщик» - обманут. Позиция партии в этом вопросе такова, что обманутыми дольщиками являются все те, кто принес деньги и не получил квартиру. При наличии соответствующих подтверждающих документов.

Если говорить конкретно про Москву, то здесь, по предложению Москонтроля, в категорию обманутых дольщиков входят только малоимущие граждане и граждане, не имеющие другого жилья. Но надо отметить, что это постановление вышло уже тогда, когда практически все объекты были достроены, и почти все люди были обеспечены жильем. Небольшое число людей это, конечно, затронуло, поэтому нам теперь приходится поадресно доказывать является тот или иной гражданин обманутым дольщиком или нет.

Что касается объектов, то кризис, к сожалению, внес свои коррективы, и поэтому у нас сегодня появилось большое число проблемных объектов, застройщики которых не отказываются от исполнения взятых на себя обязательств, но при этом не укладываются в указанные сроки. Подобные проблемные объекты на территории Москвы есть. Однако объектов, которые были еще включены в Постановление правительства Москвы от 2006 года, где перечислялись все 42 сложных объекта с обманутыми дольщиками, в городе нет. Исключение составляет «Well House» на Ленинском проспекте.

К сложным объектам у нас на сегодняшний день относятся 7 домов. Наиболее тяжелый из них – в мкрн Тушино-1. Застройщик на нем работает не теми темпами, которыми нужно. Другие объекты расположены в Чертаново Южном, на улице Народного Ополчения, 33, на улицах Глаголева, Истринская, Пудовкина, Велозаводской. К ним же относится и «Well House» на Ленинском. В целом, сроки на этих объектах затянуты от полугода и выше. Проблемы же везде разные. К примеру, на Истринской и Пудовкина застройщик – компания «Море-плаза» – недавно возобновила работу, получив кредит одного из банков с государственным участием. На Велозаводской дом достроен, но там проблемы технического характера. По дому в Чертаново Южном у нас есть хорошие новости: в первом квартале этого года он сдается. В целом, есть уверенность, что в 2010 году проблему большинства этих домов мы сможем закрыть. Во всяком случае, могу с ответственностью заявить, что эти объекты не будут брошены, чему есть подтверждение в виде еженедельных планерок, проводящихся на разных уровнях в правительстве Москвы.

Что касается «Well House» на Ленинском, то его сдачу задерживает, к сожалению, инвестор, который строит слишком низкими темпами. При этом дом почти достроен. Сейчас компанию MIRAX GROUP вытащили из петли банкротства, и, надеюсь, до конца года этот объект будет сдан. Подобные проблемы возникли и с ПИК-Регионом, который до этого помогал городу, а потом оказалось, что нужно помогать дольщикам ПИКа. Такие же проблемы есть и у «СУ-155». Трагизма в этом никакого нет. Понятно, что жалко людей, что хотелось бы, чтобы люди въехали быстрее. Но назвать их обманутыми дольщиками никак нельзя, потому что если бы они были таковыми, то они бы не приходили на стройку, где ведется строительство, а приходили бы к Горбатому мосту на митинг. Идти было бы больше некуда.

Помимо этого у нас есть ряд ситуаций, когда тех граждан, которых мы считаем обманутыми дольщиками, не попали в число тех, кого обеспечили жильем. Так, к примеру, незначительное число граждан с дома на Открытом шоссе – 11 человек – пока не получили квартиры. Трудность здесь возникла из-за того, что они оплачивали квартиры не напрямую заказчику, а через субподрядчика, с которым застройщик рассчитывался будущими квартирами. В нашем понимании, эти граждане также должны быть обеспечены жильем, как и все остальные. Есть другая ситуация – когда люди заключали договора не напрямую, а через жилищный кооператив. Всего в Москве насчитывается 51 обманутых дольщиков, которые пока не обеспечены жильем. При этом у 24 из них есть судебные решения, то есть они признаны потерпевшими.

Основная причина возникновения в нашей стране обманутых дольщиков возникает из-за того, что большая часть застройщиков работает в обход 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» от 2005 года. Во многих случаях обязательства перед дольщиками оформлены настолько криво, что не всегда есть возможность вообще понять предмет договора. Это сейчас мы записали в 214-ом законе, что обязательно должен быть указан срок сдачи объекта, раньше его просто не было.

Для того чтобы навсегда закрыть тему обманутых дольщиков, надеюсь, в ближайшем будущем, Госдума примет закон, вносящий изменения сразу в несколько законодательных актов, в том числе и в 214-ФЗ. На прошлой неделе правительство РФ согласовало этот вариант закона ко второму чтению. После его принятия никакие правоотношения по привлечению средств граждан для строительства жилья не могут быть законными, кроме положений 214 закона, то есть заключения договора о долевом участии. Иными словами, все, что сегодня есть на рынке – векселя, предварительные договора и т.д. – станет наказуемым деянием и будет караться штрафом за каждый выявленный факт от полумиллиона до миллиона рублей для юридического лица. Соответственно, застройщику будет невыгодно попадать на такие штрафы, и проблема дольщиков, таким образом, снимается.

Депутат Государственной Думы, председатель «Комитета пострадавших дольщиков» Антон Беляков:

Начнем с того, что проблемой является само определение понятия «обманутый дольщик» (кстати сам термин был придуман мной и моими товарищами, когда мы начинали борьбу за права пострадавших соинвесторов).  Так, к примеру, в Москве, чтобы попасть под категорию «обманутых дольщиков» и получить причитающуюся тебе квартиру, мало подтвердить факт оплаты жилья,  и показать, что дом так и не достроен. Помимо этого, Правительством Москвы почему-то вводятся дополнительные, необоснованные  критерии. Когда на заре проблемы мы вводили это понятие, то подразумевали, что «обманутым дольщиком» или соинвестором строительства является любой гражданин, который внес деньги за квартиру, и чьи права были нарушены.

Что касается того, что «в Москве нет обманутых дольщиков». Примерно год назад г-н Лужков, обращаясь к руководителю Счетной палаты, г-ну Степашину сказал примерно следующее: «Уважаемый Сергей Вадимович, докладываю Вам, что такого класса как обманутые дольщики в Москве больше нет». После этого заявления мы составили поименный список всех тех граждан, «которых в Москве больше нет», и направили его в адрес премьера Владимира Путина. При этом надо учитывать, что это была только первая волна обманутых дольщиков, которая началась с 2002 года. Кризис спровоцировал вторую волну, вызванную тем, что подавляющее большинство московских строек просто остановилось. Думаю, очень скоро Юрий Михайлович увидит «тех, кого в Москве больше нет» на улицах города и при этом будет очень удивлен их количеством.

Московские власти пытались решать проблему дольщиков разными способами. Но суть сводилась к тому, что брались только те объекты, где помочь пострадавшим гражданам можно было, так сказать, "не себе в убыток". Например, забрать  у инвестора недостроенный объект – где выполнен нулевой цикл, проплачен контракт, проведены коммуникации и т.д. – и передать его более дружественным структурам. А те объекты, которые требуют возведения с нуля, где весь дом продан, но на деле вообще ничего не построено – там «и конь не валялся». Ровно такая же ситуация с домами, где были осуществлены "двойные"  продажи. Вот и получилось, что те социальные объекты, где требуется больше  вкладывать, чем получать, зависли.

К примеру, «Well House» на Ленинском, которым Лужков до конца 2009 года планировал отчитаться о решении проблем дольщиков в Москве, до сих пор не введен в эксплуатацию. Кроме того, безопасность этого объекта вызывает много вопросов: по моему запросу Ростехнадзор проводил проверку состояния объекта и выявил ряд серьезных нарушений (не функционирует система пожаротушения, качество несущих строительных конструкций здания проверено только до 13-ого этажа, при том, что в здании 48 этажей и т.д.). 

Что касается второй волны, то у дольщиков «замороженных» домов проблем никак не меньше, чем у дольщиков первой волны. Сейчас подавляющее большинство людей, которые покупают квартиры в любой точке страны, делают это либо по предварительному договору бронирования, либо по векселям, либо по иным незаконным схемам, т.е. в обход 214-ФЗ. В итоге судиться по этим договорам  практически невозможно. Как все происходит: человек приходит в строительную компанию, которая дает ему некую бумажку, в которой говорится, «мы гарантируем, что резервируем для вас определенную квартиру по такому-то адресу, с тем, чтобы вы могли ее купить». Все. После этого покупатель идет в другую организацию, которая занимается, к примеру, грузоперевозками, и оплачивает доставку груза стоимостью квартиры... Апофеозом такого рода серых схем, стал следующий случай. Один из застройщиков, который сегодня активно строит на Юго-западе Москвы, продал очень дорогую квартиру, зарезервировав ее, а покупателя заставил в строго определенной туристической компании оплатить двукратное путешествие вокруг земного шара и подписать акт, что он его совершил. Вот как после этого покупатель может судиться с застройщиком!?

В итоге вторая волна ударит по людям намного сильней. Чтобы понимать насколько, достаточно сравнить цифры. В результате «первой волны» в Москве насчитывалось 4700 семей обманутых дольщиков или примерно 10 тыс. человек. Вторую волну я оцениваю минимум в 50 тысяч семей – то есть почти в 10 раз больше. Данные эти получены в результате мониторинга строек, где были заключены какие-либо договоры с соинвесторами. Все эти данные крутятся сегодня вокруг одной цифры – около 90% всех строек Москвы сегодня испытывают жесточайшие финансовые затруднения.

Сколько из этих компаний выплывет и через несколько лет достроит-таки дома, но при этом все равно нарушит сроки, а потому - нарушит права потребителей – это вопрос будущего, в которое мы не можем заглянуть. Но то, что значительная часть строительных компаний станет банкротами в принципе, а еще больше компаний нарушат сроки и будут выплывать с очень большим трудом, не вызывает никаких сомнений у большинства экспертов, которые анализируют сегодня строительный рынок России.

Список объектов Москвы, сдача ГК которых задерживается: 

 Источник: данные «Комитета пострадавших дольщиков»

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА