Сколько мы должны платить за проживание в центре?
Расположение, как известно, играет немаловажную роль в определении стоимости жилья: обычно чем ближе к центру, тем дороже. Одна и та же квартира, в зависимости от того расположена она в центральном или периферийном районе, имеет совершенно разную стоимость. Редакция RealEstate.ru задалась вопросом, какова должна быть логичная "переплата" за жизнь в центре? Стоимость в каком классе - элитном, бизнес или экономе - больше "привязана" к центру? В связи с чем мы обратились за разъясненями к агентствам недвижимости.
Руководитель отдела проектного консалтинга компании IntermarkSavills Александра Синилова:
Исторически сложилось, что центральная часть городов является наиболее привлекательным местом для расположения элитного жилья за счет близости к старой части города, достопримечательностям, инфраструктуре и высокой транспортной доступности. Поэтому, как правило, цена на элитные объекты в центре формируется за счет сложившегося исторического окружения. При этом жилье одного качества может при различном расположении стоить дешевле. Например, ЖК "Грюнвальд" за счет своего расположения у МКАДа значительно уступает в цене элитным объектам, расположенным в центре Москвы. При этом обладает всеми атрибутами жилья высокого класса.
Для корректного сравнения стоимости недвижимости необходимо, прежде всего, определить характеристики сравниваемых квартир. Если мы сравниваем жилье ПРЕМИУМ-класса, расположенное в центре Москвы и на окраине, то разница может составлять порядка 50%. В отдельных случаях - и более, если речь идет об эксклюзивных предложениях с отделкой, не имеющих аналогов. Если мы сравниваем высококачественное жилье БИЗНЕС-класса, расположенное в центре Москвы с высококачественным жильем в спальных районах, то ценовая разница может быть не столь существенной (от 10 до 15%). Сравнение жилья ЭКОНОМ-класса некорректно, так как в центральной части Москвы такое жилье может быть представлено в основном ветхими домами без ремонта или панелью 20-30 летней давности, где все равно цена формируется не за счет качества дома, а за счет престижного расположения.
Директор департамента элитной недвижимости PENNY LANE REALTY Александр Зиминский:
Если говорить исключительно про элитное жилье, то здесь одним из главных критериев классификации является местоположение. Поэтому речь не идет о периферийных и спальных районах.
Ценообразование элитного жилья во многом специфично и зависит от сочетания многих характеристик в отдельной квартире (доме). И, в зависимости от месторасположения, цена квадратного метра на квартиры даже в очень внешне схожих по своим свойствам домах может различаться на несколько тысяч долларов. Проекты, которые по ряду характеристик сходны с проектами в элитном сегменте, но находятся за пределами исторического центра, по существующей классификации относятся к бизнес-классу. Это современные жилые комплексы, расположенные в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном округах.
Квартиры, предлагаемые на рынке элитной недвижимости, абсолютно индивидуальны, эксклюзивны и неповторимы. У каждой из них характеристики настолько индивидуальны, что могут удовлетворить одного покупателя, но будут абсолютно неприемлемы для другого. Более того, конечная стоимость квартиры зависит от очень большого количества факторов. Как объективных, так и субъективных. Девелоперы и застройщики обладают различными административными, финансовыми и другими возможностями и ресурсами. Как я уже говорил, огромное влияние имеет месторасположение дома - объем тех же накладных расходов, возникающих на всех этапах проектирования, строительства и продажи объектов в различных районах может отличаться в разы. А эти расходы составляют очень немалую часть себестоимости строительства. Абсолютно различна стоимость различных участков земли, строительных материалов, рабочей силы у различных подрядчиков и т.д. и т.п. А инженерная начинка домов, отделочные материалы? Поэтому говорить о какой-то логике переплаты абсолютно не приходится. Так же как и невозможно справедливо определять и высчитывать «усредненную стоимость» элитного жилья в Москве. Любая такая оценка никогда не будет близка к чему-то объективному. Сравнивать, на мой взгляд, корректно только сравнимое, ведь стоимость тех же ювелирных украшений не является просто суммой цен металла и драгоценных камней, из которых это украшение изготовлено.
Директор департамента зарубежной недвижимости компании Paul's Yard Элла Братилова:
Разница в стоимости квартир одного класса по уровню ремонта, технической оснащенности, инфраструктуре и другим параметрам, находящихся в центре города и на окраинах, колоссальная. Необходимо учитывать, что местоположение — это основной критерий, определяющий класс жилья, и именно он создает такой разрыв в стоимости квартир в центре и на окраинах.
Сегодня прослеживается тенденция к снижению стоимости квартир класса de luxe : на периферии снижение стоимости достигает порой 50-70%, центр «просел» примерно на 30%. Если на Остоженке цены до ходили до уровня 35-50 тыс. долл. за кв.м, то на юго-западе столицы квартиры такого же уровня продавались по цене 10-20 тыс.долл. за кв.м, то есть квартиры в центре стоили в три-пять раз дороже своих «аналогов» на окраинах. Сейчас эта разница несколько сократилась, но конечно, не настолько на сколько этого хотят покупатели. Элитные квартиры с ремонтом в центре не падают в цене ниже уровня 25 тыс. долл. кв.м, на юго-западе уровень цен на сегодняшний день 5-7 тыс. долл. за 1 кв.м. Средний бюджет сегодняшнего покупателя элитной квартиры в малоквартирном доме с огороженной территорией составляет 1,5 млн долл., но предложений, отвечающих такому бюджету, на рынке мало. Квартиры, которые в «докризисный» период стоили 4-5 млн долл. сейчас стоят 3 млн, но никак не 1,5 млн. В сталинских домах в центре Москвы квартиры стоили до 20 тыс. долл. за 1 кв.м., сейчас их стоимость упала до 8-10 тыс. долл. за кв.м.
Однозначно, жилье в центре должно стоить дороже, так как центр не «резиновый», а точенная застройка, которая велась в сердце Москвы, практическая завершена, осталась только реконструкция старых объектов. Архитектурный облик, статус жилья, наличие развитой инфраструктуры, близость театров, музеев, исторических монументов, престижных школ — все это преимущества проживания в центре. Поэтому дороговизна квартир в центре по сравнению с окраинами логична и вполне объяснима.
Касаемо других столиц, могу привести в пример Париж и Лондон. Например, в Париже, при общей тенденции снижения цен, квартиры на окраинах города стали стоить на 10-15% меньше, но уровень цен в престижных 1, 2, 8 и 16 округах как был на отметке 10-20 тыс. евро за 1 кв.м, так и держится на этом же уровне. Ситуация, подобная нашей, когда цены были «раздуты», имела место Франции в 1992 году, цены доходили до 35 тыс. франков за кв.м., что в итоге так же закончилось кризисом. Но сегодня общая картина уровня цен на элитную недвижимость в Париже стабилизировалась.
Цены на лондонские квартиры тоже продолжают держаться на довольно высоком уровне. В некоторых районах наблюдается снижение, но в любом случае не такое, как в Москве. В среднем дисконт составляет 17-30%, но это не касается самого центра британской столицы, например таких районов как Белгравия, Мэйфэр, Найтсбридж, окрестностей Гайд-парка.
Так как в Москве покупка квартиры является в большинстве случаев эмоциональным поступком, то уровень переплаты практически не имеет предела. Если кому-то очень хочется жить в элитном доме на Молочном,1 и там продается одна единственная квартира по цене 42 тыс за 1 кв. м, то желающий и обладающий такими средствами человек, наверняка её купит. Покупка элитной квартиры зависит только от амбиций покупателя и от его бюджета.
Директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач:
Месторасположение квартиры играет огромную роль в определении стоимости аренды. Традиционно наиболее дорогими районами являются центральные, особенно район Арбата и Тверской, спрос на эти районы всегда очень высок, а количество предложений ограничено. И даже в кризис с увеличившимся количеством квартир на рынке аренды не принес существенных изменений в количестве предложений в центральной части города, а больше характерен для активно застраивающихся районов Ленинградского и Ленинского проспектов.
Для чистоты эксперимента возьмем 1-комнатные квартиры в домах одной категории: кирпичная застройка начала 80-х, с европейским ремонтом не старше 3 лет, полная меблировка и укомплектация бытовой техникой. В районе Маяковской такая квартира будет стоить 50 тыс. руб., на Соколе 30 тыс. руб., а на Баумановской 20 тыс. руб.
Но из правил бывают исключения, которые формируются за счет уникальной инфраструктуры и уникальности окружения. Таким примером является парк Покровское-Стрешнево. Стоимость аренды 4-комнатной квартиры на ул. Береговая равнозначна стоимости аналогичной квартиры на Патриарших прудах и это благодаря стоящей рядом Англо-Американской школе, своему выходу к реке, пляжу и огромной парковой зоне.
Зачастую разница в цене аренды между элитным домом и домом бизнес-класса существенна и порой доходит до 50%. В первую очередь, это обусловлено большей площадью квартир в элитных домах и соответственно более высокой ценой при покупке. Дорогим обслуживанием, так как в таких домах своя круглосуточная служба эксплуатации, автономные системы жизнеобеспечения: кондиционирование, отопление, горячее водоснабжение. Помимо этого, как правило, в таких домах достаточно высокий уровень охраны, наличие подземной парковки, инфраструктура: спортзал, салон красоты, служба доставки продуктов и т.д.
Вот пример: 3-комнатная квартира в Чапаевском переулке - дом "ДОН-Строя" и квартира в ЖК "Соколиное гнездо" стоят 7 тыс. дол. и 3,7 тыс. долл. соответственно.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА
