ALIA

Скидки от 5 до 30% на московское жилье

Такой разброс по скидкам на столичное жилье дают участники рынка, опрошенные RealEstate.ru. Продавать недвижимость стало сложнее, говорит подавляющее большинство спикеров. Игроки спорят о том, как долго продлится «болтанка» и будет «хуже» или «лучше». Насчет динамики цен мнения высказывались противоречивые. Стремительно отдаляющийся доллар от рубля также запутал многих. Однако все же привычного для осени роста – мало кто заметил.

RealEstate.ru узнал у экспертов, как геополитические процессы этого сезона, уменьшение платежеспособности населения и другие факторы в дальнейшем отразятся на разных сегментах рынка жилья.

В целом за последние три месяца вырос размер скидок на недвижимость. Однако если строящееся жилье этот процесс затронул по касательной, то на рынке вторичного жилья он более заметен. Более того, игроки первичного рынка всячески сопротивляются этому тренду, поскольку считают, что цены на новостройки уже достигли нижнего предела, а далее начнется убыточность девелоперов, что не пойдет на пользу никому.

На загородном рынке значительную роль сыграло изменение законодательства о налогах на имущество. Надо отметить, что одни эксперты отождествляют понятия «рост скидок» и «снижение цены сделки», в то время как другие выделяют первое в отдельный тренд сезона.

НОВОСТРОЙКИ

В 2014 году скидок делали меньше, чем в 2013 году

Третьякова Дарья, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

- В продажах компании «Азбука Жилья» не фиксируется ни увеличение доли скидок, ни увеличение размера скидок, ни снижение общей стоимости квартир. Напротив, по данным за 2014 года, доля сделок на первичном рынке жилья при заключении которых была предоставлена скидка, снизилась на 5,5% в сравнении с 2013 годом, а средний размер скидки от первоначальной цены снизился на 0,2%. Средняя полная цена квартиры так же увеличилась на 24,5% ,если сравнивать с 2013 годом.

Девелоперы стали активней предлагать скидки, и средний размер бонусов превышает характерный для осеннего сезона

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- Мы видим, что сегодня в новостройках всех сегментов застройщики охотно предоставляют покупателям скидки. В зависимости от схемы оплаты скидки презентуются как специальные осенние акции и доходят до 10-15%. Это довольно большие значения, поскольку для активного осеннего рынка характерны сезонные скидки не превышающие 3-7%. Помимо этого многие застройщики ввели или увеличили рассрочки. Если раньше в условиях стабильной экономической и политической ситуации рассрочки действовали, максимум, год, то сейчас предлагаются уже от года и более. На рынке можно встретить даже предложения с рассрочками до трех лет.
Если говорить о вторичном рынке жилья, то здесь брокеры отмечают более существенные скидки. На сегодняшний момент дисконт может составлять от 15% до 30%. Безусловно, скидка в 30%, скорее, свойственна проблемным объектам. Но в целом, и на первичном и на вторичном рынке сейчас идет тенденция к увеличению размеров скидок.

Предложение снижается, поэтому падение цен затормозится

Валерий Аристархов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:

- Снижение объемов ввода нового коммерческого жилья в последние годы позволяет полагать, что цены несколько снизят темп падения или даже остановятся из-за отсутствия полноценного предложения. Однако это в первую очередь касается Москвы. В области, напротив, объемы строительства существенно выросли. (При этом речь идет о подмосковном жилье - инфраструктура в области строится меньше).

Цены на бизнес-класс заморозили 8 игроков из 10, хотя в планах было заложено осеннее повышение

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:

- В сегменте городского жилья бизнес-класса в Московской области о массовых скидках говорить пока рано, но психология покупателей однозначно изменилась за последние три месяца - они прекрасно понимают, что в нынешней ситуации на рынке недвижимости имеют полное моральное право не просто просить, но и требовать скидку.

Девелоперы подмосковного жилья бизнес-класса упорно не снижают цены (по крайней мере, в открытую), но и не повышают их – 80 % игроков в сегменте осенью заморозили цены, хотя в планах было заложено их осеннее повышение цены в зависимости от стадии готовности проектов. Предпосылок для повышения среднерыночных цен в сегменте в ближайшие два месяца нет.

Ценовая стагнация связана, прежде всего, со снижением объёма платёжеспособного спроса, нерадужными перспективами по уменьшению проектного финансирования новых строек банками – девелоперы стремятся скорее продать существующий объем товарного предложения, но не выходят на новые стройплощадки. Еще одна значимая причина - рост стоимости доллара подогревает спекулятивные настроения у населения, которое «сидит в валюте», вместо того, чтобы вкладываться в метры. Еще один фактор - фискальная политика, введение налога на имущество с прогрессивной шкалой заставляет многих задуматься о целесообразности инвестиций в недвижимость. Скорее всего, девелоперы будут стараться всеми силами держать цены в стабильном состоянии до Нового года, давая скрытые скидки покупателям.

О снижении цен на строящуюся «элитку» говорить не приходится

Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации "Баркли":

- В настоящее время существует целый ряд факторов, увеличивающих сроки принятия решения покупателями. Тем не менее, снижение цен на рынке недвижимости не отмечается. Более того, осенью в ряде объектов, находящихся на активной стадии строительства и продаж, произошло повышение цен (от 2 до 6%).

Снизилась «долларовая» стоимость элитных новостроек, а прибыль девелоперов - растет

Дмитрий Воронков, руководитель департамента элитной городской недвижимости Contact Real Estate:

- Вторичный рынок элитной недвижимости чаще "живет" в долларах, а первичный - частично в рублевой зоне, частично в долларовой. Аналитика же обычно приводится в долларовом эквиваленте. Поэтому при ситуации, когда из-за валютных колебаний цены, оставшиеся неизменными или даже повысившимися в рублях, при переводе в доллары снизились, возникло впечатление, что стоимость квадратного метра поплыла вниз, хотя это впечатление ошибочно.

Проекты в своём большинстве готовы предоставлять существенные скидки согласно курсовым изменениям. Доллар вырос на 30%, поэтому при скидке в 20% застройщики в итоге получают существенную прибыль в пересчёте на рубли. Поэтому на данный момент статистически рублёвая цена растёт, а долларовая - снижается.

ВТОРИЧКА

Около 5-10 % составляет дисконт при продажах

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

- В самом деле, последние полтора-два месяца на московском вторичном рынке жилья эконом- и комфорт-классов наблюдается некоторое снижение цены сделки. При формальном росте рублевой стоимости предложения это означает, что на рынке присутствует торг. По нашим оценкам, сегодня продавцы готовы идти на уступки в среднем на 5-10 %, что соответствует той «вилке» между ожиданиями продавца и покупателя, который позволяет добиваться компромисса и проводить сделки.

При этом подчеркну – речь идет все-таки именно о дисконте, а не о снижении цен на рынке жилья. Мы не ожидаем сейчас падения стоимости жилья экономкласса с учетом того, что значительную поддержку этому рынку, находящемуся в рублевой зоне расчетов, оказывает слабеющая национальная валюта. Спасая свои сбережения от обесценивания, часть людей уже пришла на рынок недвижимости и позволила поддержать спрос в сентябре и октябре, часть, сняв деньги с депозитов, пока так и не решила, как лучше сохранить их в текущей ситуации. И, как показывает опыт, немалое их количество выберут недвижимость как традиционный и наиболее надежный способ сбережения денежных средств.

Скидку давать надо сразу предельную, растягивать удовольствие себе дороже 

Чепрукова Наталья, генеральный директор компании Delta estate:

- Если проводить аналогию с кризисом 2008 года, то можно сказать о том, что выигрывают те покупатели, которые сразу дают хорошую скидку, а не снижают цену постепенно. Владельцы, которые будут снижать цену постепенно, согласно рыночным показателям, получат гораздо меньше выгоды, так как их объект будет дольше находиться на рынке.

Любой рынок цикличен и это говорит о том, что обязательно после спада будет подъем и, судя по ситуации 2008 года, в ближайшее время цены на недвижимость должны стабилизироваться.

Предложения в эконом- и комфорт-классе много, поэтому скидок будет больше

Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» :

- Если рассматривать массовый сегмент (эконом и комфорт), то продавцы более охотно идут на дисконт, из-за чего и происходит некоторое снижение реальных сумм. Каждый второй-третий собственник готов к ценовым уступкам, вопрос только в размере скидки. Любая ситуация индивидуальна. Сам дисконт обусловлен большим количеством предложений на рынке. В этих условиях мы ожидаем, что данная тенденция сохранится.

Чтобы долго не продавать, приходится падать до 30%

Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills:

- По нашим данным, в сравнении с 3 кварталом прошлого года объем продаж в сегменте премиум-класса снизился на 23%. Фактически, это означает, что реальных покупателей на рынке стало в два-три раза меньше и продать, соответственно, стало вдвое - втрое сложнее. Чтобы привести долларовую квартиру к реальному на сегодняшний день рынку, нужно сначала снизиться на 20% из-за роста курса, а потом еще как минимум на 10%, чтобы обойти конкурентов.

Тенденция снижения цен, прежде всего, началась с сокращения «ипотечников» на рынке. Банковские ставки повышаются, люди неохотно берут кредиты, кому-то в них вовсе отказывают. Поэтому этот клиентский сегмент с рынка практически ушел. Во-вторых, с ростом курса доллара рублевым клиентам просто перестало хватать на долларовые объекты, а запросы при этом не меняются. В итоге клиенты принимают выжидательную позицию. В-третьих, на рынок вышло большое количество срочных продаж с дисконтом, на фоне которых обычные квартиры "потерялись".

Если ситуация с курсом не изменится, продаваться будут только квартиры в рублях, либо долларовые, но с дисконтом в 40-50%. Не могу сказать, что рынок встанет - в кризисный период на рынок выходят инвесторы с валютными накоплениями, которые охотятся за дисконтированными предложениями. Собственно, в кризис рынок и живет только на таких клиентах.

ЗАГОРОДНЫЙ РЫНОК

Покупатели дорогой недвижимости теряют решительность перед новым налогом

Жанна Потапкина, директор по продажам компании «АЛЛТЕК Девелопмент»:

- С начала 2014 года мы отмечаем то, чего не было ранее, даже в кризисные 2008, 2009 года: потенциальные покупатели внимательно осматривают рынок, принимают решение о покупке, в последний момент отказываются, возвращаются через несколько месяцев с серьезными намерениями и вновь меняют решение. И таких «нерешительных покупателей» подавляющее большинство. И на сегодняшний день у нас есть с десяток таких нерешительных клиентов, которых мы надеемся видеть в числе жителей наших поселков.

При этом одним из ключевых событий, вызвавших снижение цен стало изменение налогообложения. Кадастровая стоимость земли, которая влияет на размер налога, в ряде случаев превышает рыночную стоимость. Если раньше никто не обращал на это внимание, теперь 100% потенциальных покупателей задают вопрос о кадастровой стоимости земли, запрашивают эту информацию у риэлторов.

До декабря мы не ожидаем падения покупательской активности и рассчитываем на заключение сделок. Однако предполагаем, что под давлением всех вышеперечисленных факторов продавцы станут еще сговорчивее. В декабре же, на мой взгляд, будет значительный спад, который продлится не менее двух месяцев.

Анна Кузнецова