«Сити-XXI век» планирует увеличить долю строительства жилья экономического класса до 70-80%
Компания «Сити-XXI век» была основана в 1997 году, начав бизнес с небольшой фирмы по оказанию риэлторских услуг. Сегодня эта компания занимает лидирующие позиции на рынке недвижимости московского региона, являясь одним из крупнейших комплексных застройщиков жилья в столице. За время её работы произведены инвестиции в строительство более 50 объектов жилой недвижимости в различных районах Москвы и Московской области, среди которых Строгино, Куркино, Новые Черемушки, Митино, Марьино, Люблино, Очаково-Матвеевское, Ховрино, Зюзино, Южное Бутово, Братеево, Новокосино, Басманный. Инвестиционный портфель компании составляет более 500 тыс. кв. м жилья. О том, как мировой финансовый кризис повлиял на работу компании «Сити-XXI век», какие типы домов планируется реализовывать в будущем, каковы перспективы девелоперов в 2010 году и о многом другом, RealEstate.ru рассказал генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Станислав Архипов.
Станислав Станиславович, прежде всего, хотелось бы спросить о том, как отразился кризис на компании, смогла ли она адаптироваться к новым условиям?
Безусловно, непростая экономическая ситуация в стране повлияла на состояние дел в строительной отрасли. Не буду отрицать, что и мы на себе почувствовали последствия кризиса. Но благодаря тому, что еще до его начала занимались управленческой оптимизацией внутри компании и ставили перед собой цель выстроить более гибкую и эффективную модель управления, способную быстро реагировать на меняющиеся условия среды, нам удалось оперативно среагировать на новые реалии рынка. Мы также вовремя сумели спрогнозировать структуру платежеспособного спроса и скорректировать свои стратегические планы.
Как раз новая организационная структура компании (мы переориентировали ее с классической матричной на проектную) помогла нам оценить свои возможности и четко увидеть направление деятельности на ближайшие 3 года. А сейчас мы понимаем, что благодаря проведенным изменениям можем более эффективно решать задачи.
Антикризисный план вы разрабатывали?
Компания ведет регулярное бизнес-планирование, поэтому еще за несколько месяцев до начала кризиса мы примерно понимали, как может развиваться ситуация. Поэтому заранее было решено формировать бизнес-план в трех вариантах: оптимистическом, базовом и пессимистическом.
Каждый из этих сценариев включал в себя определенный набор бизнес инструментов и предполагал определенный ряд действий: от проектной до кадровой оптимизации. Сейчас мы работаем по базовому сценарию и, учитывая ситуацию на рынке труда, делаем ставку на укрепление менеджерского блока и привлечение в команду новых более профессиональных специалистов. Серьезных потерь в HR-направлении в кризисный 2009 год удалось избежать, хотя не буду скрывать, небольшой части сотрудников изменения все-таки коснулись (кто-то перешел на сокращенную рабочую неделю, с кем-то пришлось расстаться). Мы старались оптимизировать бюджет в первую очередь по другим статьям, которые не столь сильно затрагивали бы персонал. Ну, например, сократили расходы на аренду офиса в центре Москвы, переехав в собственное помещение, купленное в кредит, но располагающееся за Третьим транспортным кольцом. Мы даже получили, таким образом, источники дохода.
Какие проекты находятся сейчас в процессе реализации?
В настоящий момент мы реализуем масштабную девелоперскую программу в Строгино. Она включает в себя строительство современного комфортного жилья (жилые комплексы «Янтарный город», «Лазурный Блюз»), объектов спортивной и социальной инфраструктуры (стадион «Янтарь», открытый более 6 лет назад, и Ледовый дворец, который мы планируем сдать в 2010 году, новый корпус Московского государственного института электроники и математики), предприятий социально-бытового назначения, благоустройство территории. Общая площадь возводимого жилья составляет порядка 300 тыс. кв. м, из которых более 110 тыс. кв. м жилых площадей уже введены в эксплуатацию. В этом году в рамках программы приступаем к строительству нового комплекса «Альбатрос» на улице Твардовского. Уже в феврале открываем продажи.
В городе Видное Московской области реализуем программу застройки южной части 5-ого микрорайона – проект «Радужный». По нему мы возводим одиннадцать домов переменной этажности (14-17 этажей), пять из которых уже возведены и сданы в эксплуатацию. Сейчас завершаем строительство третьей очереди и проектируем четвертую и пятую очереди с общей площадью 120 тыс. кв. м.
В новом квартале обязательно будет школа на 550 мест, детский сад на 180 мест, многофункциональный комплекс с торговыми помещениями и предприятиями социально-бытового назначения, магазины и паркинги. Общая площадь жилья по проекту составляет свыше 180 тыс. кв.м.
Какие планы у компании в отношении новых проектов?
Как и прежде, нам интересно развивать проекты комплексной застройки, создавать полноценную среду обитания человека и всех членов его семьи. Мы хотим формировать новый образ жизни с комфортным и качественным жильем, возводимым по индивидуальным проектам, с возможностью духовного и физического развития, со всей необходимой для поддержания семейного и бытового благополучия инфраструктурой, от магазинов и предприятий сферы услуг до образовательных и спортивных учреждений. Именно поэтому мы понимаем, что сейчас компании необходимо усиливать свои позиции в сервисном и эксплуатационном обслуживании, повышать качество услуг как на стадии продажи квадратных метров, так и во время постпродажного обслуживания. Нам важно не просто продать квартиру, а создать нашему покупателю долгосрочное чувство комфорта и благополучия. Это сложная задача, но в ранге наших ценностей и убеждений она стоит на первом месте. Мы пересматриваем и совершенствуем бизнес-процессы внутри компании: автоматизируем систему продаж и планируем в дальнейшем перейти к автоматизации всей системы управления проектами.
Что касается самих проектов и структуры инвестиционного портфеля, то приоритетным направлением для компании в 2010 году останется московский регион. Пополнение инвестиционного портфеля будет идти за его счет. Но в среднесрочной перспективе мы не хотим отказываться от региональных проектов. Сейчас серьезно изучаем рынки недвижимости в городах Центрального федерального округа. Работа в них начнется при улучшении экономической конъюнктуры. Рассматриваем также возможность выхода на зарубежные рынки, некоторые из которых продолжают демонстрировать тенденцию роста и пользуются устойчивым спросом со стороны российских покупателей.
Мы продолжим строительство многоэтажной жилой недвижимости, хотя ее доля будет несколько снижена в пользу проектов низкоэтажного (3-6 этажей) и малоэтажного (менее 3 этажей) строительства. Планируем также некоторую переориентацию проектов в пользу жилья эконом-класса. В результате экономических колебаний платежеспособный спрос частично сместился в экономический сегмент. Соответственно, в ближайшие три года компания планирует увеличить долю строительства жилья экономического класса до 70-80%, сохранив часть проектов в сегменте бизнес-класса. При этом, как я уже отмечал, сохраняется и остается приоритетным основной принцип работы при выборе и застройке земельного участка: ориентир на проекты комплексной застройки микрорайонного типа с необходимыми элементами инфраструктуры.
В чем сейчас больше всего нуждается рынок недвижимости?
Сегодня это сохранение стабильности и доверие со стороны покупателей, следствием чего будет поддержание спроса. Ведь, согласитесь, отсутствие стабильности оказывает отрицательное влияние и на продавцов, и на покупателей жилья. Практика любой рыночной экономики подтверждает, что чем ниже падают цены на том или ином рынке в условиях кризиса, тем значительнее потом происходит рост цен на нем. При неустойчивом развитии рынка сложно прогнозировать дальнейший ход событий, а значит, и принимать важные решения, к которым, безусловно, относится покупка квартиры или дома.
Что вы можете сказать об итогах 2009 года для российских девелоперов?
Мы пережили коррекцию экономики, спад показателей сменился ростом. Но испытывать излишний оптимизм по этому поводу не стоит. США вошли в рецессию еще в 2007 году и до сих пор не могут из нее выйти. Восстановление экономики, к сожалению, многолетний процесс.
Но любой кризис несет в себе новые возможности. Девелоперы учатся работать в новых и довольно непростых условиях, уже не рассчитывая на то, что потребитель купит все, что ему предложат, работают над снижением себестоимости, оптимизируют бизнес-процессы, не входят в рискованные проекты, совершенствуют качество своего продукта. От этого обязательно в итоге должен выиграть и покупатель, и продавец недвижимости. Снижение инвестиционной привлекательности жилья привело к сокращению числа инвестиционных сделок. Уменьшение стоимости квадратного метра сделало жилье доступнее для конечных потребителей. Часть людей, которые не могли купить квартиру раньше, сейчас уже в состоянии это сделать. Причем к выбору недвижимости они подходят тщательно, заставляя девелопера более внимательно изучать потребности клиента и строить качественное и востребованное жилье.
Конечно, остаются затруднения – сложности получения ипотечных кредитов, например, повышенный уровень безработицы, снижение доходов населения. Но, на мой взгляд, это тоже должно повлиять на изменения политики в отрасли и со стороны государства, и со стороны финансовых институтов.
Каковы Ваши прогнозы на 2010 год?
К сожалению, рынки развивающихся стран стали площадкой для спекуляций мирового масштаба. В некоторых государствах, например, в Бразилии власти пытаются контролировать этот процесс, но в России из-за роста инвестиций, золотовалютных резервов, фондового рынка, стоимости нефти, укрепления рубля создается несколько ложное ощущение стабильности и активного подъема экономики. Однако фундаментальных причин для столь быстрого восстановления прежнего уровня благополучия нет.
Возможно, что нас ожидает еще одно разочарование, хотя, надеюсь, не слишком сильное, поскольку спекулятивные деньги надолго в экономике не задерживаются. Не исключено, что снижение показателей коснется в большей степени фондового рынка и бюджетной системы – именно в этих сферах сейчас пребывает большая часть оптимистов.
Рынок недвижимости, в своем развитии традиционно следующий с полугодовым лагом за фондовым, не успеет войти в фазу динамичного роста. Цена жилья по-прежнему, как это происходит с лета, будет основываться на рыночных факторах – спросе и предложении. Это в любом случае является позитивным явлением в истории рынка недвижимости.
И на первичном, и на вторичном рынке наибольшим спросом будет пользоваться жилье эконом-класса, поскольку оно существенно снизилось в цене. В 2010 году возможно некоторое удорожание квартир в этом сегменте. У девелоперов в будущем году останутся сложности с финансированием, у потребителей – недостаточные доходы и ограниченные возможности по ипотеке. В итоге объем предложения будет сокращаться, а спрос сохраняться на прежнем уровне. Страна понемногу начнет выходить из кризиса, но не столь быстрыми темпами, чтобы рынок недвижимости восстановил докризисные объемы строительства.
Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ
