Самодостаточный загородный поселок на 10 га не создашь

Архитектура сегодня снова превращается из просто красивой обертки, некого необязательного дополнения к недвижимости, каким ее считали в 90-е, в действенный способ решения стоящих перед девелеперами задач, которые зачастую не возможно осмыслить лишь с точки зрения финансов и соображений экономической эффективности. При этом не каждый архитектурный стиль способен давать такие решения, и далеко не каждый архитектор, чьи представления о прекрасном вынуждены постоянно сталкиваться с реалиями жизни и возможностями девелопера.  О том, как превратить плотную застройку в качественную и комфортную среду для проживания, с какими проблемами приходится сталкиваться архитектору и застройщику при создании загородных поселков, как решать градостроительные задачи, а также о том, какие идеи в области архитектуры мы можем позаимствовать у предыдущих поколений, RealEstate.ru поговорил с архитектором Максимом Атаянцем. Опираясь на традиции античной классики, он не мыслит отдельно взятыми объектами, а исходит, прежде всего, из концепции места, или geniusе loci - так, как завещали классики.

Вы архитектор классического стиля, обращаетесь в своих проектах к античной традиции. Скажите, какие уроки античной архитектуры могут извлечь для себя современные девелоперы?

Сегодня ситуация такова, что вокруг Москвы и вообще в России идет точечная застройка, где люди воплощают свои мысли о более-менее комфортной для себя среде. Как выглядят подобные поселки, построенные 10 лет назад, мы хорошо себе представляем. Их основная проблема – полное отсутствие градостроительного подхода. Как правило, это некий участок земли, где нет даже улиц – их заменяет просто проезжая часть. На этой территории совершенно отчужденно друг от друга стоят дома, замкнутые на себе и не образующие никакого художественного целого.

Спрашивается, при чем тут Римская империя? Дело в том, что во времена Античности архитектура была одним из самых мощных способов монументальной имперской пропаганды.  Колоссальные ресурсы были брошены на то, чтобы римлянин, куда бы он ни поехал: в районы нынешней Великобритании, Испании, на Аравийский полуостров или даже в Африку -  видел вокруг себя очень комфортную, осмысленную градостроительную среду с совершенно определенным набором удобств. Эта градостроительная схема предлагала жесткий градостроительный каркас, понятную структуру улиц и общественных сооружений, где паузы были заполнены жилой тканью, четкое разделение города и окружающей природы (у нас, кстати, эта граница сейчас смазана) и т.п.

То есть налицо принципы, которые мы можем и должны использовать сегодня. Улица, к примеру, должна быть не просто местом, где может проехать машина, а настоящим «скелетом с шарнирами», по которому человек может ориентироваться и благодаря этому чувствовать себя в этой среде комфортно. К примеру, улица прямая, но идет с некоторыми поворотами, каждый из которых обязательно «закреплен» чем-то красивым: триумфальной аркой, рыночной площадью, храмом, торговыми рядами. Это и есть один из главных уроков античности: в любом жилом комплексе, площадью свыше 3-4 га обязательно должны появляться какие-то общественные пространства, не просто как паузы между застройкой, но как что-то очень активное.

Есть ли у Вас критерий качественной среды? 

Да, мною был выявлен критерий, который я стараюсь воплощать в своих проектах. Он прост: если человек в течение получаса может спокойно, не думая о потраченном времени, прогуляться возле своего дома, то среда удалась. Еще один немаловажный критерий современного поселка – в нем должно быть неудобно машинам, а удобно человеку. Для этого я, например, делаю легкие изгибы улиц, чтобы автомобиль не мог ехать быстрее 30 км в час.

Если говорить в общем, то среда не должна подавлять человека. Принято считать, что подавляет обязательно монументальное, но на самом деле гораздо больше давит застылая однообразность. Так, к примеру, сделаны московские, да и вообще все жилые районы 70-80-х гг. – с вертолета они кажутся стройной схемой, а на деле, с позиции пешехода – это абсолютно бессмысленная сетка, где между человеком и громадиной дома нет никакого перехода. В этом случае совершенно жуткие по качеству «хрущевки», построенные на 20-30 лет раньше, куда лучше для восприятия, поскольку они уже успели «обрасти» деревьями. Чтобы избежать монотонности, нужно, чтобы узловые места были отмечены  определенными маркерами, чтобы пространство было интересным: каждые пять минут на своем пути человек встречал что-то новое. К тому же важны переходные вещи, например, территория от здания к дороге – начиная с брусчатки и заканчивая фонарем.

Сегодня основная задача девелопера сделать как можно более плотную застройку, вместить как можно больше жилья в загородные поселки. Можно ли эту задачу решить с помощью архитектуры? И как это сделать?

Сегодня девелоперы, очевидно избегая больших рисков, покупают в основном загородные участки в 7-10 га. Трудность здесь заключается в том, что такая небольшая площадь не позволяет создать самодостаточный поселок. Кроме того, девелоперы очень хорошо умеют считать, поэтому требуют очень большую плотность с гектара и без всяких там фантазий, а просто дома, дома, дома… Словом, им проще воткнуть где-нибудь около шоссе супермаркет, с фитнес-клубом наверху и рестораном внизу – эдакое большое сельпо, с пристегнутыми к нему одинаковыми рядами домиков.

Если прикинуть, сколько из этого участка получается жилья, то на 7 гектарах можно разметить до 20 особняков или 300 таунхаусов. Так вот, даже если это таунхаусы, то триста семей – это мало для поселения, а если еще к тому же прибавить, что с определенного момента им понадобиться детсад, школа, какой-то культурный центр, определенные административные функции (хоть те же банк, да милиция), то получается, что 10 га для этого никак не хватит. Если бы рядом были другие поселки, и они могли бы взаимодействовать, то это другая история, но у нас ведь каждый хочет отгородиться большой стеной, и в итоге мы получаем почти неразвитые поселения.

А видят ли в этом проблему девелоперы?

Пока не очень, но скоро будут видеть, да и уже начинают. С развитием рынка  архитектура станет единственным фактором, который сможет реально повысить конкурентные преимущества объекта недвижимости. Потому как при одинаковых первоначальных условиях объекта: расположения, материала, ценовой категории и т.д. - архитектура может стать тем единственным критерием, что даст объекту преимущество. К тому же обходится она относительно недорого: цена проекта составляет примерно 5% от себестоимости всего объекта, из которых только 10% составляет собственно архитектурное проектирование.

А пока девелоперы пользуются относительно традиционными мерками участков в 10 га, как решить проблему устройства такого поселка?

Во-первых, нужна соответствующая постановка домов, чтобы направление улицы было не повторяющимся, чтобы каждые пять минут возникало что-то новое для пешехода. Во-вторых, нужно четко разделить автомобильную и пешеходную зоны, выделить, например, отдельный пешеходный бульвар.

Когда застройка плотная, реже ее делать нельзя – это просто экономически не целесообразно. Я скажу, может быть, абсурдную вещь, но именно при дефиците пространства, нужно обязательно делать хотя бы 1-2 просторных площади, куда бы могли стекаться узкие улочки.

Еще одним важным решением может стать сбивка геометрической сетки улиц. Она делает среду прихотливой и естественной и одновременно позволяет сильнее уплотнить застройку, повысив, таким образом, экономическую отдачу.

Какой размер, по Вашему мнению, оптимален для поселка? И какие загородные направления Москвы, с Вашей точки зрения, лучше всего подходят для реализации задумок архитектора и девелопера?

Лучше всего от 20 гектар и больше: такая площадь позволяет создать замкнутую, самостоятельную структуру. Проблема ведь 10 гектаров в том, что из-за малой территории на таком участке не задумываются о градостроительной структуре.

А что до направлений, то ответ здесь очевиден. Это должно быть красивое и экологически безопасное место, плюс должна быть хорошая транспортная доступность. Излюбленное российской элитой место - Рублево-Успенское шоссе -  с этой точки зрения некомфортное направление, ведь по нему невозможно проехать ни утром, ни вечером. С точки зрения экологии, западное направление хорошее, насколько мне известно, но с позиции транспорта оно, возможно, было таковым лет десять назад, когда на нем жило в пять раз меньше народа. Я слышал, что вдоль Рублевского шоссе хотят делать железную дорогу со скоростным шоссе, это хорошая идея, но пока там не расширена даже та трасса, что есть.

Чем отличается архитектура ландшафтов и зданий наших загородных поселков от европейских и американских аналогов? Серьезны ли эти отличия?

В Америке я не был, но известный архитектор Леон Крие сравнивает североамериканские загородные поселения с раковой опухолью, которая, будучи бессмысленным набором клеток, высасывает все соки у городского организма. Организация там сводится к тому, что прокладывается трасса, по разные стороны которой стоят дешевые домики. И для того чтобы попасть, например, в аптеку или булочную, нужно ехать на машине.

На мой взгляд, если у города есть центр, то он должен иметь границы своего роста. Клетки должны отпочковываться и превращаться в самостоятельные города-саттелиты, а не быть придатком организма. В Москве же, как показала практика, в некоторых районах уже прошла самоорганизация. Например, на той же Рублевке, есть уже и свои бутики, и торговые центры, и фитнесы – все что угодно, чтобы не было необходимости ехать в Москву.

С Европой загородные поселки вообще трудно сравнивать, там нет такого социального напряжения, как у нас, поэтому людям не нужно отгораживаться друг от друга и жить в искусственно созданной среде. Этот процесс прошел у них давно: есть районы бедные, есть богатые, никто не претендует на чужую территорию. В этом смысле подмосковные поселки, да и не только они (возьмите, к примеру, тот же столичный район Остоженки), можно сравнить, скорее, с Ближним Востоком, где миллионеры отделяются от основной массы беднейшего населения высоченными заборами и создают за ними «свою» среду обитания.

Как Вы считаете, за чем будущее загородных поселков – за простотой форм или архитектурными излишествами?

Я попытаюсь развеять это мнимое противоречие. К архитектору раньше ведь обращались, как к доктору: сначала занимались самолечением, а когда уже совсем становилось плохо, то шли к профессионалу. Также обстояло дело и с архитекторами в 90-е. Нередко приходили с почти построенными домами, спроектированными какими-нибудь третьекурсниками, и просили сделать из него «что-нибудь красивое». В этих случаях ничего не остается, как прибегнуть к декору. Но хуже некуда, когда каркас и отделка существуют отдельно. Это можно сравнить с тем как мы пьем чай: если чай хороший, да еще сделан на ключевой воде, то и сахар в нем не нужен, а когда чай плохой, вот тут-то человек себе сахарку-то подсыпет…

Так же и с декором: чем хуже архитектура, тем больше на нее пытаются надеть рюшечек и излишеств, чтобы всячески ее прикрыть. При этом главное ведь правило архитектуры – уместность, о чем часто забывают архитекторы. Поэтому деталь может существовать, но она должна быть, что называется, к лицу.

И еще.  Архитектура, прежде всего, может быть либо плохой, либо хорошей, а потом уже какого-то стиля. В этом смысле можно провести параллель между классикой и модернизмом. И там, и там могут быть исключительного качества постройки, и там и там, могут быть очень плохие. Но если поставить рядом традиционные, довольно заурядного качества здания, то они будут лучше сочетаться друг с другом, нежели поставленные рядом модернистские постройки. Модернизм больше стремится к индивидуальности и поэтому практически не образует целого.

Как сделать качественные общественные пространства в уже сформированной среде, в частности в Москве?

Начнем с того, что Москва состоит из нескольких не смешанных между собой городов  – допетровской Москвы, города XVIII-XIX вв., сталинской Москвы, хрущевской и той, что мы имеем сейчас. Все они существуют в едином пространстве, но мало связаны. Поэтому в центре города изменить что-либо трудно – сносом или постройкой нескольких зданий проблему не решить, изменения нужны скорее социального характера.

Если говорить об общественных пространствах, то взять, к примеру, Столешников переулок – хорошее это общественное пространство или нет? Раньше на нем были разные магазины, книжные, но это был довольно грязный переулок. Сейчас его весь почистили, помыли, открыли бутики, и теперь это пешеходная зона, куда, правда, спокойно может заехать покупатель на «Майбахе» и поставить машину посреди улицы. Поэтому качество городской среды – вопрос неоднозначный.

Как мне кажется, в Москве нужно развивать не центр, а территорию за 3-м транспортным кольцом: делать там полуавтономные районы, чтобы людям не нужно было каждый день преодолевать 30 км туда и обратно.

Насколько Санкт-Петербург сегодня ближе к понятию «образцового города», нежели Москва?

Здесь нужно сразу оговориться, что территория за пределами исторического центра – это не уже Петербург, а Ленинград. То есть все то, что построено начиная с 50-х гг. – это другой город. И я даже не говорю про Московский проспект, взять тот же Пискаревский, вообще не имеющий отношения к Петербургу, – ну чем вам не застройка тех же «Черемушек»?

Центр же Петербурга уязвим куда более чем Москва, состоящая исторически из нескольких городов. Планировка и развитие его были определены за один век, поэтому ему достаточно и десятой части того активного вмешательства в историческую ткань, что есть в Москве, чтобы испортить весь его облик. А насчет того, какой город можно считать более образцовым, здесь критерия нет, это, пожалуй, дело вкуса.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА