21 апреля 2014

«Российская классификация жилья вызывает смех»

О курьезах деления жилья на классы на примере объектов Москвы и Подмосковья, о том, какие упражнения помогают развить и укрепить девелоперский бизнес, как грамотно работать с обременениями властей и почему не всем нужно строить дешевое жилье, RealEstate.ru поговорил с Дмитрием Котровским, вице-президентом девелоперской компании «Химки Групп»

ОТ ГИМНАСТИКИ К ДЕВЕЛОПМЕНТУ

- История ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», с которой, собственно, и началась история компании «Химки Групп», – весьма необычна, потому что во главе угла было вовсе не жилье, а спортивная школа, так ведь?

- Да, начало этой истории  сильно отличается от того, что есть сегодня. В начале была даже не только школа, а идея, мечта. Нам, как девелоперам, была поставлена задача построить собственную базу для Международной академии спорта Ирины Винер-Усмановой – для тренировок, для соревнований, в том числе международного уровня.

Со временем Академия разрослась, там появились и другие виды спорта помимо художественной гимнастики. Но вместе с тем появилась одна серьезная проблема – до Академии из Москвы было добираться далековато. В конечно итоге, пришли к идее выкупить рядом земельный участок и построить жилую недвижимость. Это, во-первых, решало вопрос временного проживания спортсменов, а во-вторых – делало весь проект, в принципе, целесообразным с точки зрения  бизнеса.

- Но нельзя же сказать, что всех жильцов «Олимпийской деревни» привлекает только близость Академии… 

- Конечно, помимо этого соседства, у нашего проекта есть масса преимуществ. Первое  - все же колоссальное количество социальной инфраструктуры, и по этому параметру мы остаемся на рынке Подмосковья единственными – 35 тыс. кв. метров инфраструктуры в среднеэтажной застройке бизнес-класса – мы такие пока одни.  Около 30% от всех инвестиций мы вкладываем именно в инфраструктуру. Безусловно, это снижает маржинальность проекта, но это наш осознанный выбор.

Здесь и детсад, школа с углубленным изучением иностранных языков, уже упомянутая академия художественной гимнастики , залы игровых видов спорта (мини-футбол, баскетбол),  школа единоборств «Самбо-70» под руководством Рената Лайшева,  академия бокса Александра Лебзяка, шахматная академия, центр настольного тенниса Максима Шмырева,  школа волейбола, школа искусств, центр вокального мастерства, танцев и драматического искусства под руководством Алексея Кортнева, где будут преподавать Нона Гришаева и Валдис Пельш. (На фото справа здание спортивно-образовательного кластера в ЖК "Олимпийская деревня Новогорск")

Второй плюс – уверенность в застройщике. Проект курируют Ирина Винер-Усманова  и Алишер Усманов, USM Holdings инвестировал средства в первую очередь проекта. Проще говоря, люди понимают, что есть безусловные гарантии того, что все будет построено именно в том виде, в каком представлено в проекте или даже лучше.

Далее, расположение.  С одной стороны, проекту присуща уединенность и хорошая экология, с другой – до наших жилых комплексов легко добраться. В последние годы гораздо легче, чем когда мы начинали осваивать локацию.  К нам можно приехать по четырем разным шоссе. Планируется строительство вылетной  автодороги от терминала Д аэропорта Шереметьево до  МКАД. Кроме того, от станции метро «Планерная» к торговому центру «МЕГА» в 2016 году будет пущен трамвай-стрела.  Мы решили от своих жилых комплексов пустить шаттл до «МЕГИ», чтобы оттуда наши жители могли за несколько минут добираться до Москвы. Таким образом мы в принципе минуем такую непростую трассу, как Ленинградка.

- Известно, что первоначальные инвестиции в размере 2 млрд рублей уже удалось вернуть Алишеру Усманову… Вы и далее будете прибегать к его инвестициям?
 
- Мы вернули первоначальные инвестиции, верно. И мы понимаем, что у нас есть определенные возможности, учитывая аффилированность с промышленной группой Алишера Усманова,  но мы этого не делаем. Для старта нужен был трамплин. Но когда вы берете деньги у своей группы, то любая победа нивелируется тем, что вы не доказали сторонним организациям, что  можете выполнить обязательства. Ведь когда вы не возвращаете кредит своим старшим товарищам, всегда можно объяснить причины…
 
- Получается семейная история…
 
- А нам интересна в чистом виде бизнес-история. Недавно Сбербанк выделил нам линию в 3,8 млрд рублей на развитие всех проектов «Химки групп». Мы успешно возвращаем этот кредит, на деле доказывая, что наше дело не только рентабельное, но и прибыльное.

ПРОДАЖИ, ЖИТЕЛИ И ИНВЕСТОРЫ

- Вернемся к самому проекту. Как обстоят дела с продажами?

- Первый проект  - частные дома - реализовали полностью (на фото слева). Но спрос остался. Поэтому мы начали строить еще 43 дома.  Во втором проекте, который стартовал в 2012 году – ЖК  «Олимпийская деревня Новогорск.Квартиры», уже продано  65% площадей. Продажи в самом новом ЖК «Олимпийская деревня Новогорск.Курорт» мы открыли в феврале 2014 года и получили просто шквал обращений. Нам даже пришлось расширить фронт-офис.

- Насколько выросла цена на ваших объектах со старта продаж?

- Мы инвестиционно привлекательны, рост цены по разным проектам составил от 30 до 50 процентов, естественно это с учетом стадий строительства и конъюнктуры рынка. Но у нас  инвесторов мало, чаще у нас берут жилье для себя. Хотя и такие люди совершают в рамках наших объектов выгодные сделки. Есть семьи, которые вложили средства в покупку квартиры для себя на этапе строительства и вот через 14 месяцев узнали, что дома вырос в цене на 41%. Их естественным желанием было продать его и купить дом еще больше. Такое возможно в наших проектах, потому что все три очереди находятся на различных этапах строительства. Кстати, мы помогаем нашим жильцам в таких операциях - и с подбором новых покупателей и с оформлением, - причем, комиссию за это не берем.

- Как вы все же определили, что инвесторов мало? Покупатели не всегда рассказывают о своих целях…

-  Смотрите, в первом проекте  50% домов заселено, еще 30% делает ремонт. И только 20% пока никак себя не проявляют. Но это и не инвесторы.  Наша аудитория обычно очень долго думает над отделкой, интерьерами…И на вторичном рынке предложений домов в первом проекте нет в принципе.

- Крупные спортивные объекты, бесплатные секции для детей, запуск шаттлов – это все большие расходы. Не ударят ли они по жителям? Сколько они будут в месяц платить управляющей компании?

- 90-95 рублей за 1 кв. метр. Если мы говорим о доме или квартире в 100 кв. м, то выходим на сумму в 10 тыс. рублей в месяц. Вы за это получаете видеонаблюдение, охрану по периметру, консьерж службы в каждом подъезде, вывоз мусора, уборку территории – от 6 до 12 га. И это далеко не все, как вы понимаете. Образовательные услуги (детский сад, школа, центр образования) у нас будут платными, и это никого из покупателей не отталкивает, скорее, наоборот. Цена вполне адекватная для людей, которые покупают недвижимость бизнес-класса. Спортивные и творческие школы будут доступны не только для наших жителей, но и для тех, кто проживает в прилегающих районах.

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ

- С Новогорском разобрались. А есть ли у «Химки Групп» еще проекты?

- Наш портфель  сейчас насчитывает 7  проектов разной степени реализации.  Три - в Новогорске, четвертый – на Калужском шоссе, в Новой Москве. Это коттеджный поселок FORTOPS.RU. Мы его достроили, получили свидетельства о праве собственности. Продажи там мы только начали, мы можем себе позволить сначала все построить, а потом заселять поселок, чтобы люди не жили на стройке. Этот проект является продолжением «Олимпийская деревня - Ватутинки», где также будет спорт и образование.  Однако, FORTOPS.RU мы начали строить раньше, а  «Ватунтинки» застряли на этапе пересмотра всех  проектов, который начал Стройкомплекс Москвы после присоединения новых территорий.

- Уже согласовали? И что там будет? 

- Да, прошли МВК, начинаем реализацию в третьем квартале. Это будет жилой комплекс бизнес-класса, квартирные дома. Рядом мы построим школу с бассейном, Центр подготовки художественной гимнастики, школу бокса, Школу академической гребли.  Проект авторский – от Александра Рафаиловича Асадова. Еще один  комплекс бизнес-класса мы построим на Минском шоссе. Но подробнее пока рано о нем говорить…

- Минское шоссе не считается благополучным с точки зрения доступности…

- Ситуация меняется. Его расширяют, делают развязку. Так что к моменту окончания строительства оно разгрузится.

О КЛАССАХ И КЛАССИФИКАЦИИ

- Я смотрю, у вас четкая нацеленность на бизнес-класс. Почему бы не попробовать силы в элитке или экономе?
 
- В эконом мы точно не пойдем. Это не наша история. Это снижение качества, полное изменение подхода к бизнесу, это другие объемы строительства, когда за массовостью, масштабом теряется идея, камерность.  И вот вы говорите экономкласс, бизнес-, элитка... Российская классификация жилья вызывает смех.

- Почему?

- Вы можете найти массу проектов в Москве, которые позиционируются в бизнес-классе и стоят более 200 тыс. рублей за кв. м. Но это может быть масштабная застройка рядом с ж/д веткой, например, или промзоной... Я сомневаюсь, что такие предложения соответствуют классификации.  А у нас цена начинается с 155 тыс. рублей за квадрат. Условия по месту, архитектуре, уединенности не сравнимы… И таких примеров я могу привести множество. О какой адекватной классификации может идти речь?

- Согласна, классификация стала причиной жарких споров у большого числа аналитиков рынка. И к единому знаменателю прийти все равно пока не можем. Давайте вернемся к, так скажем, дешевому жилью. На вас уже обратили внимание власти. Так что заказы областного и муниципального уровня, скорее всего, вам доверят…

- Да, нам предлагают участки под 1 – 1,5 млн кв. м застройки. И на нас обратил внимание губернатор Московской области Андрей Воробьев, на стенде Московской области  на MIPIM был наш проект. Но помимо пиар-историй, есть еще такие вещи, как налоги, обременения, инженерные сети, дороги... Когда застройщик берет на себя инфраструктурные обязательства, было бы неплохо, если бы государство освобождало его хотя бы от уплаты налогов во время строительства таких объектов. Мы ведь строим инфраструктуру, а платим налоги по полной ставке. Прокладка сетей составляет примерно 25 – 30%  себестоимости любого объекта, жилого или инфраструктурного – не важно.

ГОСЗАКАЗ, ОБРЕМЕНЕНИЯ И МАРЖА

- Порой городские и госзаказы вообще сводят к нулю всю маржу генподрядчка. Но застройщики идут на это ради новых площадок, например, уже под коммерческое строительство.

- Понимаете, дело не только в марже. Мы готовы ее сокращать, поскольку девелопмент не является основным бизнесом для нашей группы. И не так страшен черт, как его малюют. Например, Мортон сокращает себестоимость за счет госсубсидий, которые он получает при строительстве жилья для Минобороны, «Абсолют» берет масштабом с их 1,5 млн кв. м на Киевском шоссе. СУ-155 добивается низкой себестоимости опять же за счет оборотов и своего производства стройматериалов. И так далее… Дело в том, что это в принципе разная архитектура и совершенно разный подход. Есть крупные компании с огромными девелоперскими портфелями. А мы выбрали нишу небольших, комфортных комплексов с полным набором инфраструктуры. Это не массовое жилье, это определенная целевая аудитория. Нам это интереснее. 

- И даже в этой нише есть место обременениям со стороны властей. Как вы обычно договариваетесь, чтобы не выходить за рамки нужной вам себестоимости?

- Конечно, обременения есть. Как водится, власти наполняют ими инвестконтракты по-максимуму. Мы можем предложить свои условия. И если понятно, что никто кроме нас контракт не поднимает, тогда удается найти взаимовыгодное решение.

- Например?

- Бывает, удается увеличить площадь застройки. Например, в контракте указано 10 тыс. кв. м. Мы просим 12 тыс., но за это готовы проложить сети горячего водоснабжения. Так было в Новогорске, где эти сети устарели. Замена дорожного покрытия, строительство карманов, тротуаров на отрезке Куркинского шоссе к нашим проектам было нашим обременением и власти требовали, чтобы мы сдали ее одновременно с вводом первого проекта в Новогорске.  Но мы убедили, что это нецелесообразно, потому-то мы продолжаем строить в локации и строительные грузовики сразу же привели новую дорогу в прежнее состояние. В итоге, сдачу дороги отложили на 2016 год. И это для нас было ощутимо,  потому что необходимо деньги сначала вкладывать в жилье и продавать его, и уже на часть вырученных денег проводить реновацию дорожного полотна.

-  Дмитрий, у меня такое впечатление, что вы готовы о проектах в Новогорске говорить часами и у вас при этом загораются глаза. А вы сами планируете там жить? Весьма показательно, когда застройщик живет в своих объектах…

- Я там и решил все семейные вопросы. В «Олимпийской деревне» выбрал дом и квартиру. Хотя еще не расплатился, но  у меня есть определенные заслуги перед компанией, поэтому мне предоставили возможность рассрочки. Так что можете представить, какой там сейчас контроль качества… Просто я хочу, чтобы соседи потом многие годы встречали меня на улице с улыбкой, а не с жалобами.

Беседовала Ольга Александрова

Следите за новостями