Рынок аренды экономкласса в Москве: «двушка» по цене «однушки» – не акция, а тренд
Арендаторы московского жилья уходят в жесткий эконом?
К концу 2013 года на рынке аренды дешевого жилья в столице стал заметен интересный тренд: по сравнению с началом года растет предложение одно- двухкомнатных квартир при стабильном спросе. Кроме того, двушек выставлено больше, срок экспозиции у них длиннее, а вот однушки и комнаты расхватываются, как горячие пирожки. Что касается стоимости аренды дешевых квартир, то тут все сложнее. Опрошенные RealEstate.ru риэлторы резко разошлись во мнениях: кто-то заметил общее падение ставок на 8 – 15%, кто-то стагнацию, а кто-то даже рост, впрочем, в пределах погрешности. Меж тем, сложилась уникальная ситуация: за 30 тыс. рублей в месяц можно снять как однокомнатную, так и двухкомнатную квартиру сравнительно одного качества. ПОДРОБНОСТИ В ИТОГАХ НЕДЕЛИ.
Напомним, что в 2012 году аренда квартир в столице дорожала более умеренными темпами, чем годом ранее. Эксперты приводили следующие данные: средняя ставка аренды в столице выросла всего на 5 % за 2012-й год, но при этом стоимость найма все же достигла своего «потолка». При этом доходы граждан практически не увеличились, поэтому для многих аренда даже однокомнатной квартиры стала недоступна.
Примерно то же самое происходит и в текущем году: доходы населения практически не растут, а тем временем Минэкономразвития уже вполне официально повысило прогноз на 2013 год по инфляции в РФ до 6,2% с 6%. То есть, и без того невысокий рост заработных плат нивелирует инфляция.
Такие разные средние ставки
Однако попытки анализировать движение ставок разными агентствами увенчались разными результатами: одни утверждают, что стоимость найма жилых помещений в столице растет, другие уверяют, что, наоборот, падает, а предложение к концу года выросло.
Анна Моиcеева из АН Home Staging и вовсе отметила, что арендные ставки на комнаты, однушки и двушки в Москве с начала года снизились на 10-15%. Хотя по собственным наблюдениям RealEstate.ru, отметим, что комнат в столице в пределах МКАД со ставкой в 15 тыс. рублей практически не осталось по сравнению с концом 2012 года. Подобное предложение теперь выставляется по ставке в 20 тыс. Впрочем, по словам экспертов компании «Азбука Жилья», в 2013 году арендные ставки на сдаваемое жилье любого сегмента не изменились и остались на том же уровне, что и конце 2012 года.
Проанализироваваналитическую карту порталаcian.ru, можно проследить стагнацию ставок на однокомнатные квартиры и небольшой рост на двушки с конца 2012 года по конец 2013-го. К примеру, судя по карте, в районе Кузьминок ставки по однокомнатным квартирам не изменились, в среднем составляя 30 тыс. руб./мес., а на двухкомнатные выросли с 38 тыс. до 40 тыс. руб./мес. В районе Измайлово «однушки» остались в прежнем статусе – 30 тыс. руб. / мес., так же, как и «двушки» – 40 тыс. руб. /мес. В Лосиноостровском районе «двушки» подорожали с 35 тыс. до 37 тыс. руб/мес., «однушки» остались на прежнем уровне – 30 тыс. руб/мес.
Эксперты компании «Миэль-Аренда» заметили падение ставок в экономклассе на фоне их роста в престижных районах столицы. Они отмечают, что минимальные арендные ставки на однокомнатное жилье самого дорогого московского округа (ЦАО) выросли на 16,5%, а самого дешевого (ЮВАО) – снизились на 8%. Что касается минимальных арендных ставок на двухкомнатные квартиры, то, по словам экспертов компании, этот показатель остался неизменным с начала года и держится на уровне 40 тыс. руб./мес. в ЦАО, 30 тыс. руб./мес. в ЮВАО.
Почему дешевых двушек больше, чем однушек?
Андрей Банников из «Азбука Жилья» и Мария Жукова из «МИЭЛЬ-Аренда» рассказали, что в структуре предложений двушек больше, чем однушек и комнат. Кроме того, за год предложение еще и выросло.
В добавок, RealEstate.ru провел небольшой эксперимент. Мы сделали два запроса в базе cian.ru со следующими вводными: пешая доступность к метро Измайловская и бюджет в 30 – 35 тыс. рублей в месяц. Запросы различались только количеством комнат. Так вот, предложений по однокомнатным квартирам в рамках заданных условий оказалось 11, а двухкомнатных - 13. Все это на день публикации этого материала.
То есть уникальность ситуации в том, что у арендатора с таким бюджетом явно повышается выбор по количеству комнат. И еще, несмотря на более высокие средние показатели по ставкам на двушки, которые привели эксперты, количество таких квартир, сдаваемых по минимальной цене в 30 тыс. рублей явно увеличилось!
Представители компании «Миэль-Аренда» привели одну из причин такого положения дел: после сноса в Москве ветхого жилья и хрущевок с рынка были вымыты самые дешевые предложения – однокомнатные квартиры маленьких площадей. Их место стали занимать однокомнатные квартиры в новых домах, которые отличаются большей площадью и более высокой ставкой аренды. Это подняло средние ставки аренды на однокомнатное жилье, почти сравняв их со ставками аренды на двухкомнатные квартиры. Отчасти это явление подтвердили в компании «НДВ-Недвижимость», отметив, что однокомнатные квартиры в новых домах по цене аренды приближены к ставкам найма двухкомнатного жилья в старом фонде.
Так что теперь те, кто может себе позволить тратить чуть больше денег на аренду, могут снять себе двухкомнатное жилье, ну а те, кому однушки уже не по карману – перейти в категорию арендаторов московских комнат или же переехать жить за МКАД.
Кроме того, эксперты рынка прогнозируют рост арендных ставок в районах, где в скором будущем откроется метро, а также общий рост за счет легализации рынка аренды столицы. Если власти примут соответствующие меры, то укрывателям арендных доходов придется платить подоходный налог, который, скорее всего, ляжет на плечи арендаторов, увеличив стоимость найма на 10-13%. И как устойчивую тенденцию некоторые эксперты отмечают рост спроса среди молодежи на аренду 3–4-комнатных квартир в Москве (включая ЦАО) в складчину – с друзьями, сокурсниками или коллегами.
ПОДРОБНОСТИ ЧИТАЙТЕ В РУБРИКЕ МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
«Предложение в Москве растет – арендаторы уезжают за МКАД за дешевым жильем»
Мария Жукова, заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда»:
- Максимальным спросом в январе 2013 года пользовались однокомнатные квартиры (53,31% от общего спроса), спрос на двухкомнатные квартиры составил 33,82%, наименьшим спросом пользовались многокомнатные квартиры (1,14%). Максимальным спросом в ноябре 2013 года тоже пользовались однокомнатные квартиры (61,62%), тогда как спрос на двухкомнатные квартиры составил 29,72%.
В январе 2013 года максимальное предложение пришлось на двухкомнатные квартиры (39,47%), предложение однокомнатных квартир составило 37,94%. В ноябре 2013 года максимальное предложение тоже пришлось на двухкомнатные квартиры (40,54%), на втором месте - предложение однокомнатных квартир (38,49%). Часть арендаторов, заинтересованных в недорогом жилье, начинает искать квартиры в городах ближнего Подмосковья, где ценник, в среднем, ниже.
«Открытие новых станций метро повысит цены на аренду»
Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья»:
- Если говорить о структуре предложения, то комнат сдается на 10 % меньше, чем однокомнатных квартир, а двухкомнатных квартир также процентов на 10 %, чем однушек от общего числа сдаваемых квартир в Москве. Количество сдаваемых квартир в Москве практически не изменилась за год, за исключением Новой Москвы, где произошел скачок за счет большого количества сданных новостроек.
Основной тенденцией, на мой взгляд, можно считать ценовую «стагнацию» рынка аренды. Фактически, в течение всего года цены не были подвержены серьезным колебаниям. То же можно сказать об общем спросе.
Однако в 2014 году планируется открытие 11 станций московского метрополитена, 8 из которых будут расположены на территории Москвы. Так же в 2014 году будут завершены работы по реконструкции Дмитровского и Можайского шоссе, шоссе Энтузиастов. Улучшение транспортной доступности близлежащих районов приведет к росту уровня цен на снимаемое жилье. К примеру, после открытия ст. м. Жулебино и Лермонтовский проспект цены на квартиры в этих районах сравнялись с Московскими. Если раньше арендаторы экономичного жилья могли снять однокомнатную квартиру на Лермонтовском проспекте в хорошем состоянии, укомплектованную необходимой для проживания мебелью на длительный срок раньше за 25 000 руб., то сейчас эта же квартира сдается за 30 000 руб. и более.
«Устойчивый тренд – аренда больших квартир вскладчину»
Сергей Шевченко, генеральный директор Агентства недвижимости DOKI:
- Заметных изменений в структуре спроса в аренде экономсегмента в течение текущего года мы не отмечаем. По-прежнему наибольшим спросом в аренде пользуются однокомнатные квартиры (более 50% заявок), далее идут двухкомнатные квартиры (25% заявок), а на комнаты приходится менее 10% заявок. Рынок аренды комнат наиболее развит в ближайших городах и районах Москвы, которые находятся за МКАД. По состоянию на конец 2013 года средняя стоимость комнат в столице составляет 20 тыс. рублей, однокомнатных квартир – от 30-33 тыс. рублей, двухкомнатных – 40-45 тыс. рублей.
Однако как определенную тенденцию можно отметить увеличивающийся спрос среди молодежи на аренду 3-4-комнатных квартир в Москве (включая центральную часть города) в складчину, то есть несколькими друзьями, учащимися ВУЗов или коллегами по работе.
«Подоходный налог ляжет на плечи арендаторов»
Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп», партнер КР «Мегаполис-Сервис»:
- Наши аналитики пока не наблюдают существенных изменений на рынке аренды экономкласса. Также основные арендаторы комнат – это студенты и гастарбайтеры, «однушки» снимают молодые семьи и девушки-студентки. Арендные ставки практически не изменились – как в начале года стоила однокомнатная квартира 32 кв. м. в северном округе 30 тыс. руб. в месяц, так она сейчас и стоит. Традиционно самое дешевое предложение на юго-востоке Москвы: «однушка» в 10 минутах ходьбы от Выхино предлагается за 28 тыс. руб. В течение года данная цена не претерпела изменений.
Но в следующем году мы ожидаем действий властей по легализации рынка аренды столицы. Так что укрывателям арендных доходов придется платить подоходный налог, который, скорее всего, ляжет на плечи арендаторов. Поэтому аренда в 2014 году может подорожать на 10-13%.
«Требования к арендаторам ужесточаются»
Анна Моиcеева, специалист по недвижимости АН Home Staging:
- Арендные ставки на комнаты, однушки и двушки в Москве с начала года снизились на 10-15%. Собственники, которым сложно перестроиться на новую реальность (снизить ставку) могут вообще не сдать свою квартиру до Нового года. Кроме того, есть еще один тренд: из-за бирюлевских событий требования к нанимателям ужесточаются: все меньше собственников готовы сдавать жилье мигрантам.
«Прогиб в ставках был только в мае»
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»:
- Можно сказать, что количество предложений на рынке аренды не изменилось, так как одни и те же квартиры и комнаты периодически освобождаются и снова попадают в базу. По итогам года арендные ставки не изменились. Однако в мае 2013-го наблюдался прогиб по цене. Это было связано с сезонной арендой, которая предусматривает заниженные ставки. Некоторые собственники не указывали в объявлениях, что сдают квартиры только на лето, поэтому создавалось впечатление падения ставок по долгосрочной аренде. Кроме того, стоимость аренды к лету занижали те собственники, чьи квартиры долгое время находились в экспозиции. В конце июля – начале августа ситуация нормализовалась, средние цены снова вышли на рыночный уровень. Существенный колебаний не происходит и по сей день (если говорить об «однушках» и «двушках» эконом- и комфорт-классов).
Жесткий эконом исчезает с рынка аренды и встает на ступень простого эконома. Это связано с тем, что ценовые границы в данном сегменте стираются. Возьмем две квартиры, аналогичные по площади и расположению, одна из которых с косметическим ремонтом и советской мебелью, а другая – в новостройке, только подготовленная под чистовую отделку. Сегодня эти объекты вероятнее всего будут сдаваться практически по одной цене. Подобные нюансы с ремонтом не всегда указываются в объявлениях, и клиенту сложно понять, где жесткий эконом, а где – нет.
Со спикерами беседовала Мария Лукина
