Предельная точка роста арендных ставок в Москве пройдена
Ситуация на рынке аренды жильяв московском регионе постепенно накаляется. С одной стороны, в 2007 году арендные ставки на жилье в столице увеличились на 25%, заставив многих арендаторов обратить свое внимание на квартиры, предлагаемые к найму в ближайшем Подмосковье. С другой стороны, арендодатели, которые должны были "пожать плоды" повышения ставок, заработали всего 4-5% годовых. Что сейчас происходит на рынке аренды жилья в Москве и области? Ожидается ли очередной скачек цен? Как рассчитать, какой доход принесет Ваша квартира при сдаче ее в аренду? Об этом RealEstate.ru побеседовал с директором компании "МИЭЛЬ-Аренда" Владимиром Голдиным.
Владимир Николаевич, насколько выросла стоимость найма квартиры в Москве в 2007 году? Какова минимальная сумма, за которую можно снять квартиру в Москве, насколько сильно она отличается от Подмосковья?
Ответ на это вопрос стоит начать с того, что предложение квартир, выставляемых в аренду в Москве, крайне неоднородно, поэтому целесообразно рассмотреть динамику ставок отдельно по каждому сегменту жилой недвижимости и классифицировать объекты по количеству комнат. Итак, за прошедший 2007 год в стоимости найма квартир произошли следующие изменения. В «эконом-классе» однокомнатные квартиры подорожали на 23,76%; стоимость аренды двухкомнатных квартир выросла на 34,29%; а трехкомнатных – на 25%.
В то же время в сегментах «бизнес-класса» и элитного жилья однокомнатные квартиры подорожали на 22,17%; двух- и трехкомнатные на 31,85% и на 28,31% соответственно; а стоимость найма многокомнатных квартир увеличилась на 36,68%.
Минимальная стоимость найма, за которую в настоящее время можно арендовать квартиру в Москве, составляет порядка 20 тыс. руб. в месяц, то есть около 800 долл. И в этой связи примечательно, что арендные ставки в ближайшем Подмосковье мало чем отличаются от стоимости найма квартир в Москве: на сегодняшний день самые дешевые предложения в области начинаются от 17 тыс. руб. в месяц.
Однако как показывает практика, найти действительно дешевые варианты не так-то просто, поэтому лучше ориентироваться на среднее значение стоимости аренды по различным сегментам и площадям. Так, по состоянию на 1 марта стоимость найма жилого помещения в Москве в сегменте «эконом-класса» для однокомнатных квартир равнялась 817 долл. в месяц, для двухкомнатных - 956 долл. в месяц, а для трехкомнатных - 1166 долл. в месяц. А вот в сегменте «бизнес-класса» наблюдалось более значительное изменение стоимости аренды в зависимости от размера квартиры. Например, однокомнатные квартиры сдавались в среднем за 1349 долл. в месяц, двухкомнатные – за 2340 долл. в месяц, трехкомнатные «уходили» за 4175 долл., а стоимость найма многокомнатных квартир «бизнес-класса» начиналась от 8618 тыс. долл. в месяц.
Каковы причины роста арендных ставок? Какие факторы оказывают существенное влияние, а какие влияют опосредованно?
Причин огромное множество, но на первом месте, думаю, стоят инфляция, колебания курса доллара и существенная разница между спросом и предложением. Например, на самые «лакомые» кусочки – жилье, месячная стоимость аренды которого не превышает 1000 долл., - спрос превышает предложение в 2,7 раза.
Если же говорить о факторах, влияющих на стоимость найма жилья, то к ним относятся местоположение, тип дома, количество комнат, общая площадь, качество ремонта, наличие и качество мебели, наличие бытовой техники и ее комплектация, состояние подъезда и много других факторов.
Подскажите, а насколько велика роль сезонного фактора? Когда лучше всего снимать и сдавать квартиру?
Если говорить о сезонности, то в аренде она проявляется довольно своеобразно: зимой и весной средние цены практически не меняются, в конце апреля - мае могут даже немного снизится за счет появления на рынке так называемых "летних" квартир, т.е. жилья, сдающегося на летний период по чуть более дешевой цене. Зато в середине лета начинается активный сезон на рынке аренды: сильно вырастает спрос, снижается предложение и, естественно, растут цены. Затем, начиная с конца октября - начала ноября, цены вновь замирают до следующего сезона. Такая картина наблюдается уже на протяжении многих лет.
Соответственно, лучше всего снимать квартиру в начале года, когда цены стоят на месте, а сдавать в сезон, когда спрос на квартиры довольно велик, а цены растут.
Кстати, существует ли предельная точка роста арендных ставок в Москве? Насколько вероятен сценарий снижения платы за аренду?
На мой взгляд, для жилья «эконом-класса» такая точка уже пройдена. Я думаю, что однокомнатная квартира данного ценового диапазона не должна стоить более 20 тыс. руб., максимум для двухкомнатной квартиры - 23 тыс. руб., трехкомнатная должна сдаваться не более, чем за 30 тыс. руб. Но, к сожалению, квартир по таким ценам предлагается очень небольшое количество, чуть более 10% от общего количества предложений. Посему предполагаю, что в ближайшее время предпосылок для снижения цен на аренду жилья нет.
Какую доходность приносит cдача жилья в наем по сегментам? Существуют ли способы самостоятельно просчитать, насколько выгодно сдавать ту или иную квартиру?
Наибольшую доходность приносит сдача в аренду жилья полученного в наследство или в подарок, в крайнем случае, приобретенного несколько лет назад, когда цены на жилье были раза в два ниже. Если же говорить о квартирах, приобретенных для сдачи в аренду в недавнем прошлом, то доходность от сдачи в аренду такой недвижимости независимо от сегмента будет примерно одинаковой и составит 4-5% годовых.
Просчитать выгоду от сдачи той или иной квартиры в наем довольно просто: берем стоимость приобретенной квартиры, суммируем ее со стоимостью ремонта, приобретенной мебели и бытовой техники. Полученная сумма представит собой первоначальные вложения в квартиру. Затем примерную месячную стоимость найма подобной квартиры (а такую информацию можно получить в риэлтерском агентстве или из аналитических источников) умножаем на 12 месяцев, вычитаем из этой суммы подоходный налог и делим сумму дохода на стоимость первоначальных вложений. После умножаем на 100% и получаем Ваш годовой доход.
А вот конкретный пример: квартира стоит 180 тыс. долл., ремонт в ней сделали косметический, мебель завезли старую, то есть объем потраченных средств не превысил 5 тыс. долл. Итак, первоначальные вложения в квартиру равны 185 тыс. долл.; стоимость найма такого жилья составит примерно 850 долл. в месяц и 10,2 тыс. долл. в год. Из этой суммы вычитаем размер подоходного налога, равного 13% (в нашем случае эта величина окажется 1326 долл.). Получается, что Ваш годовой доход составит: 8874 долл., а доходность от сдачи квартиры в аренду будет равна 4,8%.
Однако следует учитывать, что в данном расчете не учтены расходы на поддержание квартиры в товарном виде после смены арендатора, возможные убытки от простоя квартиры в момент пересдачи, расходы на страховку, оплата коммунальных платежей и др. Все эти моменты необходимо учитывать арендодателю.
Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО
