Поможет ли концепция ипотечного кредитования российскому рынку ипотеки?

В июне Министерство экономического развития России предложило рынку новую концепцию ипотечного кредитования -  «Предложения по дальнейшему развитию рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» . Ожидается, что в ближайшее время документ будет внесен на рассмотрение в правительство РФ и, если все предложения Минэкономразвития будут одобрены, не только станет ориентиром для развития данного сегмента кредитования, но и снимет ряд проблем, которые назрели на рынке ипотеки. О том, насколько предложенные меры актуальны и эффективны, рассуждают эксперты, опрошенные RealEstate.ru.

Руководитель группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации российских банков (АРБ) Екатерина Покопцева:

Ассоциация российских банков принимала непосредственное участие в подготовке данной концепции. Наши предложения по многим вопросам и проблемам были учтены. В частности, Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предложил целый пакет законопроектов, направленных на совершенствование рынка ипотечного жилищного кредитования. В нем содержатся предложения по совершенствованию гражданского, налогового законодательства, требований к застройщикам и регистраторам недвижимости.

Кроме того, в проекте концепции нашли отражения предложения АРБ по стимулированию спроса на ипотечные кредиты в условиях ужесточения кредитных программ и вовлечению в процесс кредитования новых категорий заемщиков. Данный вопрос становится особенно актуальным на фоне удорожания ресурсов для кредитования, вызванного мировым кризисом ликвидности. Банки ужесточают требования к заемщикам, и большая часть той немногочисленной доли населения, которая могла претендовать на ипотечные кредиты, вынуждена отказаться от идеи получения кредита. К таким гражданам относятся те, у кого нет 20-30% стоимости квартиры на первоначальный взнос (программы без первоначального взноса были свернуты первыми), у кого «серые» доходы, кто не может «потянуть» возросшую на 0,5-1,5% процентную ставку по кредиту. База для развития ипотеки сузилась.

Насколько эффективными будут конкретные меры, предложенные МЭРТом?

Идея создания специального института, который бы страховал риски невозврата кредита путем привлечения страховых компаний, хорошая. Она подтверждается обширным мировым опытом. Во многих странах страхование ипотечных рисков широко распространено. В некоторой степени оно способствует снижению процентной ставки по ипотеке, поскольку благодаря страхованию банкам не приходится закладывать свой риск в процентную ставку. В России идея создания специального института с целью страхования объясняется тем, что в одиночку страховые компании не стремятся создавать программы страхования риска невозврата кредита. Просчитать доходность таких операций и оценить свои риски «с нуля», без опыта, довольно сложно.

Отражение в банковской отчетности информации по просрочкам и досрочным погашениям ипотечных кредитов также крайне актуально. В настоящее время статистика Банка России, основанная на банковской отчетности, скудна и несвоевременна. Данные приводятся раз в квартал, содержатся сведения только об объемах выданных кредитов, средневзвешенной процентной ставке и средневзвешенном сроке кредитования. Можно ли строить какие-либо прогнозы или планировать выпуск ипотечных ценных бумаг, опираясь на такие данные? Очевидно, что нет. Помимо предложенных в проекте концепции данных, аналитикам ипотечного рынка, а также оценщикам необходимы сведения о количестве выдаваемых кредитов и их средней сумме. Они позволяют оценить реальный рост рынка, рост/сокращение доли граждан, вовлеченных в процесс кредитования. Построение выводов на основе данных об объемах выданных кредитов в стоимостном выражении предполагает ряд погрешностей: рост может быть вызван как ростом количества кредитов (что хорошо), так и элементарным ростом цен на недвижимость и связанным с этим ростом средней суммы кредита. В последнем случае существует риск «не заметить» начало стагнации на рынке ипотечного кредитования.

Предложение о снижении резервов для надежных кредитов было выдвинуто Комитетом АРБ по ипотечному кредитованию. Действительно, нелогично кредиты, имеющие надежное обеспечение в виде объекта недвижимости, при формировании резервов приравнивать к необеспеченным кредитам. Уровень рискованности таких кредитов разный, значит, и отчисление в резервы на возможные потери по ссудам должен различаться. В мировой практике этот аргумент не подвергается сомнению. 

А что касается возможности для коммерческих банков гарантировать ипотечные кредиты, то АИЖК не стремится стать монополистом на рынке обращения ипотечных кредитов (рынке ипотечных ценных бумаг). Более того, объемы кредитов, которые может выкупать Агентство, ограничены суммами, выделяемыми из госбюджета в виде гарантий. Между тем, наращивание объема рефинансирования ипотечных кредитов необходимо для увеличения ресурсной базы банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Некоторые банки (ВТБ, Городской ипотечный) уже занимаются рефинансированием кредитов других банков. Поэтому прописываемую в проекте концепции возможность можно рассматривать как развитие имеющегося опыта.

Начальник Юридического Управления Городского Ипотечного Банка Дмитрий Кобзарь:

Концепция более чем актуальна. Практически все затронутые в ней вопросы требуют скорейшего разрешения. В условиях затишья на международных рынках секьюритизации и ожидаемого оживления на внутреннем рынке с учетом как негативного, так и позитивного опыта весьма своевременно вносить соответствующие изменения в российское законодательство для превращения его в конкурентоспособное или хотя бы сравнимое с европейскими аналогами.

На наш взгляд, документ достаточно полно и системно отражает основные потребности участников рынка и наиболее реальные пути решения имеющихся проблем. Предлагается ряд мер, прежде всего законодательных, скорейшее принятие которых могло бы крайне позитивно отразиться на динамике развития рынка ипотечного кредитования и решении одной из главных проблем – проблемы развитости и доступности источников финансирования (рефинансирования) ипотечных кредитов. Тем самым может быть достигнута и цель повышения доступности самих ипотечных кредитов для большего числа потенциальных заемщиков. Отдельно хотелось бы отметить проработку соответствующих вопросов на уровне подзаконных актов – прежде всего, актов Центрального банка Российской Федерации в части банковского регулирования и надзора и актов ФСФР. 
 
Среди минусов хотелось бы отметить следующее. Концепция предполагает внесение значительных изменений в нормативные акты различного уровня, начиная от Гражданского кодекса РФ и заканчивая подзаконными актами. Вместе с тем, как показывает практика, внесение изменений в Гражданский кодекс РФ сопряжено со значительными трудностями, прежде всего, временными. Кроме того, концепция не предусматривает решения ряда проблем, с которыми сталкиваются участники рынка.

Так, концепция не учитывает целый ряд проблем, имеющихся на рынке ипотечного кредитования и связанных с секьюритизацией ипотечных активов. В частности, вопрос антимонопольного регулирования в части согласования уступки активов в пользу специально созданной компании – SPV (ипотечного агента). Понятно, что подобные сделки, юридически являющиеся продажей, не влекут изменения рыночной ситуации и не влияют на конкуренцию, поэтому вряд ли должны представлять интерес для антимонопольных органов. Другой проблемой, связанной с антимонопольным регулированием, является вопрос взаимодействия банков и страховых компаний при ипотечном кредитовании. Отсутствует ясность в части обязательных критериев отбора и необходимого количества страховых компаний, услуги которых может предложить банк при заключении кредитного договора, не решен вопрос о понятии «финансовая услуга»: остается открытым вопрос о том, являются ли услуги страховых компаний «навязанными» банками при ипотечном кредитовании. Проблема могла бы быть решена расширением перечня страхуемых рисков при ипотечном кредитовании, указанных в законе.  Существует также формальная необходимость направлять уведомление в антимонопольный орган в случае заключения соглашения с «финансовой организацией», к которым, по разъяснениям ФАС России, отнесены ипотечные брокеры, риэлторы, оценщики, страховые компании и пр. Подобные соглашения заключаются тысячами. Вместе с тем, о соглашениях с такими организациями, как коллекторские агентства, уведомлять ФАС России не нужно.
 
Не менее важной проблемой является порядок обращения взыскания на заложенное имущество особенно в связи с выселением лиц, проживающих в объекте залога, на который обращается взыскание. В настоящее время норма закона об ипотеке, посвященная обращению взыскания на заложенное имущество, сформулирована таким образом, что возможна ее различная трактовка, что «с успехом» используется регистрирующими органами. 

Минэкономразвития также предлагает создать институт, который сам бы страховал риски, а не привлекал бы для этого страховые компании. Смысл предлагаемого нововведения состоит в том, чтобы данный институт сформировал бы рынок таких услуг, был бы его своеобразным «маркетмейкером», разработчиком стандартов работы, наподобие АИЖК, в связи с чем другие страховые компании начали бы активно предлагать аналогичные услуги. В принципе, на мой взгляд, такой институт будет эффективным еще и в том случае, если он будет предлагать услуги перестрахования таких рисков в случае, например, их страхования по его стандартам. Тем самым привлечение иных страховых компаний на этот рынок было бы упрощено. 
 
Что касается отражения в банковской отчетности информации по просрочкам и досрочным погашениям ипотечных кредитов, то наличие полной информации у регулятора – это, конечно, скорее плюс, который позволит более тонко «настроить» регулирование и более точно достичь целей, стоящих перед ним. Вместе с тем, нельзя забывать о том, что введение дополнительных форм отчетности приводит к увеличению затрат банков. 
 
Снижение резервов для надежных кредитов -  это весьма эффективная мера, которая отвечает международным стандартам и позволит освободить капитал.

Вице-президент КБ «Юниаструм Банк» по ипотечному кредитованию Сергей Бессонов:
 
В целом, положения в области ипотечного кредитования, предложенные Минэкономразвития, кажутся вполне разумными, но есть ряд моментов, которые не хотелось бы оставлять без внимания. Например, МЭРТ предлагает ввести страхование рисков ответственности за просрочки по платежам, что, на мой взгляд, будет полезным для рынка в целом. Однако при введении такого продукта надо быть предельно осторожными и просчитать риски всех сторон: кредитора, страховщика и заемщика. Уже сейчас очевидно, что размер страховой премии при страховании данных рисков будет достаточно высоким, и если возложить бремя страховых платежей на заемщика, то это еще сузит и без того ограниченный круг граждан РФ, чьи доходы позволяют им купить квартиру в кредит. Если возложить бремя расходов по страхованию риска просрочек и дефолтов по ипотеке на кредитную организацию, то это может привести к удорожанию самого ипотечного продукта, что также нежелательно для российских граждан. Ситуация выглядела бы более оптимистичной, если бы расходы по данному виду страхования взяло на себя государство, однако сегодня это проблематично. 
 
Предоставление кредитным организациям, чей рейтинг не ниже «B+», возможности выступать гарантами по ипотечным облигациям, тоже кажется вполне позитивным решением, которое заставит рынок развиваться более динамично. Однако здесь необходимо выработать четкие критерии и требования, которые будут предъявляться к гарантам.
 
Пожалуй, отечественные банкиры не обрадуются только предложению обязательно указывать в отчетности информацию о просрочках, дефолтах и досрочных погашениях. Напомню: в настоящий момент кредитная организация обязана предоставлять такие сведения только по запросу ЦБ.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО