Подстегнет ли новый губернатор рост цен на жилье в Подмосковье?

Новый губернатор МО Сергей Шойгу решил больше не согласовывать проекты массовой застройки в регионе. Специалисты рынка недвижимости считают, что это решение может повлечь за собой повышение цен на новостройки, если только процесс согласований станет сложнее и дороже, либо кому-то из застройщиков захочется сыграть на будущем дефиците жилья в регионе.

Если в Москве в массовом порядке разрывались инвестконтракты с застройщиками, то в области власти собираются регулировать строительство иным путем. Это связано с тем, в Подмосковье крайне редко заключались инвестконтракты с застройщиками. По распоряжению Сергея Шойгу создана межведомственная комиссия по земельным вопросам, которая будет жестко контролировать процесс перевода земель из одной категории в другую.

Новый губернатор заявил, что Подмосковье застраивается хаотично, «появляются микрорайоны без школ, детсадов, а зачастую даже без дорог». В качестве главных рецептов решения – больше не согласовывать новые проекты массовой застройки и развивать малоэтажное строительство.

Как отразятся все эти нововведения на рынке недвижимости Московской области? Вырастут ли цены на жилье или динамика сохранится в пределах обычной инфляции? Мнения спикеров Realestate.ru разделились. Одни считают, что для роста цен на жилье нет предпосылок, так как в Подмосковье планируется ввод в эксплуатацию большого количества жилья, другие уверены, что все действия нового губернатора могут обернуться резким скачком цен.

«Застройщики могут сыграть на будущем дефиците и повысить цены»

Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

- Как известно любое ограничение способствует дефициту, а дефицит – росту цен. Однако в вопросе ограничений на строительство в Московской области надо разбираться в деталях. Губернатор заявил о том, что согласовывать перевод сельскохозяйственных земель под земли поселений власти будут только в том случае, если проектируемый жилой комплекс будет отвечать современным требованиям по обеспеченности инфраструктурой.

Что это может означать – установление жесткого контроля за соблюдением в рамках строительства того проекта, который был утвержден. Ведь и ранее проекты комплексной застройки разрабатывались согласно нормам и в них были предусмотрены объекты инфраструктуры, но контроль за исполнением обязательств застройщикам по строительству «нежилья» был недостаточно жестким.

Жилье и нежилье всегда принимались ГК отдельно друг от друга, что позволяет продавать квартиры быстро и тянуть со строительством инфраструктуры. Новые же инициативы подмосковной администрации, скорее всего, будут направлены как раз на исключение подобных ситуаций.

Такой подход на время может затормозить выход и согласование новых проектов, однако, к дефициту жилья в области не приведет, так как запас текущих проектов достаточно высок. После определенного периода времени, когда новые правила игры будут определены, развитие строительного комплекса продолжится привычными темпами. К тому же не стоит забывать, что современный рынок жилья предполагает повышение комфортности продаваемых объектов.

Потребитель сам не желает ехать в те  микрорайоны, где отсутствуют детские сады, парковки, школы и магазины. То есть эта ситуация регулируется с двух сторон. Но в любом случае даже видимость дефицита может стать поводом повысить цены для застройщиков, и здесь единственным регулятором будет реальный спрос на квартиры, так что повышение не будет резким, если будет иметь место.

Что же касается малоэтажного строительства, то оно может быть экономически успешным и выгодным для застройщика только в случае разделения затрат на осуществление проектов с властями. Прежде всего, речь идет о строительстве дорог, коммуникаций и подключения к ним. Без такой помощи строительство малоэтажки в чистом поле и продажа его по текущим или сниженным ценам девелоперу невыгодно,  так как подобные проекты будут давать слишком малый выход продаваемых площадей, а это заставит застройщика поднимать цены.

«Уже готовых и строящихся объектов хватит на 10 лет, поэтому цены не взлетят»

Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»:

- Распоряжение Сергея Шойгу не приведет к росту цен на подмосковную недвижимость. Уже утвержденные объекты пересматриваться не будут, а существующих объемов при нынешнем уровне спроса хватит еще на целых 10 лет. В Подмосковье выходит большое количество новых объемов жилья, поэтому запрет массового строительства не скоро скажется на ценах.

Что же касается малоэтажного строительства, то любой девелопер желает выжать максимум из земли, и уменьшение квадратных метров, связанное с переориентацией на малоэтажное строительство, означает для него потерянные прибыли. К тому же немалые затраты приходятся на инфраструктуру, которые при многоэтажном строительстве уменьшаются (за счет поступления большего количества денежных средств с продажи квартир).

Логично, если девелоперы захотят компенсировать свои потери за счет покупателей. Так что это направление строительства рискует остаться невостребованным.

«Решение Шойгу поможет выровнять цены»

Александра Славянская, генеральный директор ГК «Овентал»:

- Я не считаю, что решение Сергея Шойгу приведет к росту цен на жилье. В данный момент в Подмосковье готовится к вводу в эксплуатацию около 5 млн. кв. м жилья, которые совершенно обрушат рынок. Распродать это жилье при условии, что оно будет построено просто невозможно. В Подмосковье нет такого спроса на высотное строительство и квартиры в панельных домах. Поэтому, я думаю, решение Сергея Шойгу приведет как раз к выравниванию цен на малоэтажные и высотные дома и повышение качества строительства.

«Цены вырастут, если препятствий в согласованиях станет больше»

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

- Теоретически, если будут трудности при получении под застройку земельных участков, то цена может возрасти. Хотя сейчас настроено достаточно много, реализация идет нормальными темпами. С другой стороны, может Шойгу наведет, наконец, порядок в этом вопросе, и перестанут торчать в чистом поле ужасного вида многоэтажки, пугая своим видом оставшихся полудохлых кур в соседней деревне. Главное, чтобы все не свелось к увеличению комиссий и комитетов, разрастанию аппарата с контролирующими и согласующими функциями, а, следовательно, с ростом коррупционной составляющей. Вот тогда уж точно цены пойдут вверх».

«Едва ли большое подорожане возможно в текущих рыночных условиях»

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

- Если вследствие данного решения резко сократится строительство новых крупных жилых комплексов в Московской Области, то теоретически цены на новые квартиры должны подняться.

Во-первых, сокращение объема предложения при стабильном спросе неизбежно ведет к дефициту и к росту цен. Во-вторых, вырастет себестоимость строительства: ведь массовая многоэтажная застройка позволяет снизить стоимость объекта (например, подведение коммуникаций для крупного микрорайона в пересчете на «квадратный метр» оказывается значительно дешевле, чем в случае возведения отдельного дома или района с малоэтажной застройкой).

Однако не стоит забывать, что рынок есть рынок. Любое повышение застройщиками цен неизбежно будет ограничено наличием платежеспособного спроса. В после кризисные годы мы уже неоднократно наблюдали, как после подорожания квартир количество сделок на первичном рынке резко снижалось. После чего цены оставались неизменными, ожидая, пока рынок «дорастет». Поэтому могу предположить, что на деле все ограничится плавным ростом цен, причем этот рост сохранится на сегодняшнем уровне – не более 1-2% в месяц.

Кроме того, следует признать, что обязательное развитие инфраструктуры, на которое делают акцент нынешние Областные власти, сделает новые проекты более качественными и комфортными, а значит – и более дорогими с потребительской точки зрения. Таким образом, при росте цен в рамках 1-2 % в месяц, и одновременном повышении потребительских характеристик говорить о реальном подорожании не приходится.

«В перспективе рынок может стать менее конкурентным»

Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group:

- Как и ожидалось, с приходом нового губернатора началась работа над выработкой новых градостроительных норм и правил регистрации. Изменения в части согласования новых проектов значительно снизят динамику выхода девелоперских проектов в регионе, если не остановят их появление совсем, как это было в Москве.

В ситуации, когда новые проекты в Подмосковье перестанут согласовывать, девелоперы окажутся перед сложным выбором: свернуть свой бизнес или искать новые сегменты. Уже сегодня некоторые застройщики жилья объявили об открытии новых непрофильных подразделений, к примеру, уходят в менее прибыльный гостиничный сегмент или решают заняться производством.

Уверен, большое количество девелоперов уйдет с рынка строительства. Мы для себя такой вариант не рассматриваем, даже при самом неблагоприятном развития событий мы продолжим реализацию своих компетенций. Мы строим жилые комплексы бизнес-класса в центральной часть городов ближайшего Подмосковья, а эти территории по определению не могут быть малоэтажными.

Со спикерами беседовала Мария Лукина