Почему программа переселения из "хрущевок" под угрозой?

Департамент градостроительной политики столицы ограничил плотность застройки на месте «хрущевок» на целых 10 тыс. кв. м на 1 га.  Игроки рынка, опрошенные RealEstate.ru, считают, что в результате инвесторы могут потерять интерес к таким проектам и сама програма переселения из таких домов может быть сорвана.

Чиновники уверяют, что все действия московских властей направлены на снижение плотности новой застройки при реконструкции кварталов первого периода индустриального домостроения.

Новые нормы, применяемые при реконструкции микрорайонов, ограничивают плотность застройки 15-20 тыс. кв. м на 1 га площади вместо прежних нормативов 30-35 тыс. кв. м на 1 гектар (подробнее см. здесь). Кроме того, в департаменте подчеркнули, что теперь на освобождаемых от пятиэтажек территориях все чаще появляются объекты социальной сферы и возникают общественные пространства. К примеру, в некоторых районах на месте снесенных пятиэтажек строят общеобразовательные школы, детские сады, музыкальные школы и ФОКи. Кое-где даже рассматривается проект создания ветеранского дворика.

Меж тем, реализация программы сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения осуществляется в рамках подпрограммы «Реновация существующей жилой застройки» государственной программы «Жилище» и предусматривает расселение жителей «хрущевок», а для этого необходимо большое количество свободного жилья, которого в городе не так уж и много. Но гораздо важнее то, что при таких нормативах город рискует потерять даже потенциальных инвесторов.

Выгодно ли частным застройщикам заниматься строительством малоэтажных домов и инфраструктурных объектов на месте снесенных пятиэтажек?  

«Реконструкция кварталов – и так не выгодное дело» 

Борис Леонтьев, директор «НДВ Проект Концепт»:

- В Москве наблюдается острый дефицит площадок, на которых возможно строительство. Для компаний, желающих возводить столичное жилье, эту проблему может решить реконструкция кварталов или промзон. В тоже время в каждой конкретной ситуации просчитываются риски и выгода. Недостаточно просто построить новое жилье. Следует учитывать такие факторы, как расселение жильцов и обеспечение инфраструктурой.

Все это ложится бременем на плечи инвестора, хотя расходы нивелировать можно, увеличив плотность застройки (например, многоэтажный комплекс на месте нескольких «хрущевок»). Если инвестор видит, что затраты велики и «овчинка не стоит выделки», то он отказывается от проекта. Таким образом, действия властей могут внести коррективы в работу застройщиков, ведь реконструкция кварталов – и так не всегда выгодное дело.

Так или иначе, каждый случай индивидуален – здесь надо обращать внимание на плотность застройки сносимых кварталов, участие государства в новом строительстве при реконструкции (это и расселение, и инженерные сети, и социальные нагрузки и т.д.). В новых условиях, ограничивающих плотность застройки, проект может оказаться как востребованным, так и нет.

«На рынке останутся игроки, готовые вкладываться в «долгие деньги»» 

Олег Ховалкин, генеральный директор «ГРАДПРОЕКТ»:

- Снижение плотности приведет к среде застройки более сомасштабной человеку. Ведь все мы сталкиваемся в густо населенных городах со зданиями-стенами, которые заканчиваются где-то там, высоко в небе. И в то же время, гуляя по районам исторической застройки того же города, мы встречаем малоэтажные, уютные дворики.

После введения мер по уменьшению плотности, мы вновь начнем окружать себя уютом. Как следствие – больше солнца, зелени, рекреационных зон. При этом архитектура становится более интересной в связи с появлением возможности сделать ее менее жесткой, высотной и индустриальной.

Возможно, что инвесторам станут неинтересны такого рода проекты, если плотность застройки придется снизить, но только при условии того, что изменится формат продаж инвестиционных объектов. Предположим, если раньше застройщик хотел получить «быстрые деньги» за счет того что он строит один многоэтажный объект то, сейчас появляется комплексное решение, где нет такого понятия как «многоэтажка», а есть парки, центры отдыха и прочие объекты, которые начинают приносить доход не моментально, а на протяжении длительного времени. Таким образом, на рынке останутся игроки готовые вкладываться в «долгие деньги».

Но это только при условии, что инвесторы изменят свой подход и будут заинтересованы в формировании среды и сценария комплексного получения денег не только от прямых продаж, но и от побочных бизнесов.

Что касается общественных объектов вместо жилой застройки, то с точки зрения инвесторов тут есть два ключевых момента: как быстрое извлечение прибыли строительство нежилых объектов, конечно, не выгодно. Но если же рассматривать инвестиции с точки зрения привлекательности для потенциальных жильцов расположенной рядом жилой застройки, то увеличить стоимость квадратного метра за счет социальных объектов вполне возможно. Был опыт, когда во время кризиса продажи шли только у тех инвесторов, которые вводили детские сады и другие объекты инфраструктуры раньше, чем жилые объекты, тем самым повышая привлекательность проектов. Этот путь дольше, но дает новые возможности для развития.

«Реконструкция жилых кварталов станет для девелоперов затратным процессом» 

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

- Если такие нормы будут приняты, то реконструкция жилых кварталов станет для девелоперов затратным процессом. Ранее расселение пятиэтажек для девелоперов было выгодным за счет маленького объема квартир в пятиэтажном доме – на его месте вырастал дом более высокой этажности и с большим набором квартир.

Девелопер, расселяя пятиэтажку, переселяет жителей в соседнюю новостройку по себестоимости, которую сам же и построил. Если же девелоперу придется расселять жилой дом под строительство общественных объектов, то квартиры переселенцам ему придется покупать по рыночной стоимости. Естественно, это уже затратный процесс. Такого рода проекты могут быть выгодны девелоперам, если город возьмет на себя обязательства провести сети или построить социальные объекты.

 «На самом деле они хотя ограничить точечную застройку» 

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer:

 - По сути, это ограничение направлено на локальную точечную застройку, так как плотность застройки в 15-20 тыс. кв.м на 1 га для крупного микрорайона, а тем более для крупного проекта комплексного освоения территории – более чем адекватная.

Ведь необходимо строить дороги, проезды, школы, детские сады и т.п. А вот для точечных проектов действительно, такое ограничение может быть критичным. И для реновации «хрущевок» возможно в некоторых случаях ограничение будет актуально.

Если говорить о высотном строительстве, то себестоимость его сильно меняется в случае уменьшения площади дома за счет, например, высотности. Поэтому экономика проектов, скорее всего, будет хуже. Однако насколько менее интересными станут проекты, можно говорить только применительно к каждому конкретному случаю.

Жилье дает наиболее быструю отдачу, поэтому даже в сравнении с коммерческими объектами оно наиболее инвестиционно привлекательно с точки зрения окупаемости. А размещение общественных пространств не несет прямой прибыли, поэтому если есть выбор построить жилье или разбить парк, то инвестор, конечно, построит жилье. Однако высокая плотность портит городскую среду. Качественная городская среда в свою очередь позволяет повысить цены продаваемого жилья. Поэтому необходимо искать баланс инвестиционной привлекательности проекта и качества создания городской среды.

«Благоустроенные комплексы раскупят быстрее, чем высотки без инфраструктуры»

Алексей Демьянчук, управляющий директор ЗАО «ПСТ»:

- Снижение плотности застройки приведет, в первую очередь, к упорядочению транспортного потока внутри квартала. И для горожанина это будет во благо. Что же касается застройщиков, то все будет зависеть уже от места и конечной цены продукта.

Если проект инвестиционно не привлекателен, то, следственно, он не выгоден. А если говорить об удачных московских районах, то интерес со стороны частных инвесторов к ним всегда будет повышен.

Если же говорить о социально значимых объектах как школы, детские сады, то они привлекательны только тогда, когда интересен сам по себе генподряд.

«Нужно выделять застройщику пятна для «стартовых домов»» 

Юрий Кочетков, ведущий аналитик DOMGEO.Ru:

- Снижение плотности застройки неблагоприятно сказывается на ТЭПах проектов реконструкции. Как правило, за 1 кв. м снесенных хрущевок приходится отдавать 1,35-1,4 кв. м квартир в новых зданиях, и чтобы оправдать вложения застройщик был вынужден тянуть вверх этажи.

Единственный шанс сделать реконструкцию кварталов рентабельной – это вернуться к выделению застройщику пятен для «стартовых домов», что крайне непросто в нынешней ситуации. Ну, или просто дотировать эту реконструкцию из бюджета.

Общественные объекты всегда будут на порядок менее интересны застройщикам, чем жилые дома. Доход от них, в основном, это аренда, в то время как новостройки продаются на 50-90% еще на стадии строительства, что обеспечивает быстрый возврат вложенных средств.

«Без государственного участия вместо комфортных зон могут возникнуть трущобы!» 

Ольга Широкова, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

- Снижение плотности застройки и создание общественных пространств в Москве – вполне оправданная мера по созданию в городе комфортной среды проживания. При этом, правда, надо понимать, что общественное пространство – не совсем коммерческий проект, по крайней мере сам по себе.

Если же речь идет о том, что создание таких пространств будет вменяться инвесторам при реализации жилых проектов, то нагрузка получится уже двойная – снижение выхода полезных площадей и дополнительные затраты на общественные территории. И в этом случае многие проекты могут стать неэффективными. Хотя в отдельных случаях подобные трансформации проекта могут привести переходу проекта в более высокий класс в терминах существующей классификации жилой недвижимости – и тогда рост стоимости квадратного метра может компенсировать потери площадей и рост непрямых расходов проекта. Только надо понимать, что это возможно отнюдь не для всех проектов, и где-то без государственного участия вместо комфортных зон могут возникнуть трущобы.

Со спикерами беседовала Мария Лукина