Почему панель не устареет?

Ждет ли панельное домостроение "светлое будущее"? Что было с продажами экономичных новостроек от ГК ПИК в 2012 году? А также насколько изменились цены, и что с ними будет в ближайшее время? Об этом и многом другом порталу RealEstate.Ru рассказал  первый вице-президент группы компаний ПИК Артём Эйрамджанц.

ОБЪЕМ СДЕЛОК В 2012 ГОДУ ПРЕВЫСИЛ ПОКАЗАТЕЛИ 2007 ГОДА

- Каков портфель проектов компании в московском регионе в настоящее время?

- Мы называем наш портфель проектов земельным банком, подразумевая, что это еще не проданные квадратные метры жилья. В московском регионе земельный банк Группы Компаний ПИК составляет 4,6 млн. кв.м.

- Какие из проектов являются лидерами продаж? Почему?

- Особенностью нашей компании является высокий уровень диверсификации нашего портфеля проектов, иными словами, проектов у нас очень много. На Москву и область приходится 69% от всего объема. Это более 20 проектов, одновременно реализующихся в московском регионе.  Эти проекты очень разные по размеру, концепции и стадии реализации, поэтому выделить какой-то отдельный проект в "лидеры продаж" было бы не правильно.

Тем не менее, хочется отметить такие известные проекты, как "Ярославский" в подмосковных Мытищах, "Бунинский" на территории Новой Москвы (недалеко от поселка Коммунарка), три проекта в Химках ("Новокуркино", "Левобережный" и "Юбилейный"). На эти проекты приходятся большая доля спроса в Подмосковье. Если же говорить о Москве, то можно отметить жилой комплекс эконом-класса "Мироновский" недалеко от м. "Семеновская" и комплекс бизнес-класса "Мичуринский", начатый в конце прошлого года. Но при этом нельзя сказать, что у других проектов дела обстоят хуже.

- Как изменилась динамика продаж за последние два года? Что послужило причинами изменений?

- Рынок  московского региона переживал восстановление в течение 2009-2010 годов. В 2011-2012 годах - тренд роста спроса сохранился. На этом фоне ценовой рост в московском регионе в прошлом году составил в среднем около 10-15% в рублях в зависимости от объекта, что продолжает динамику последних лет. Такая стабильность не удивительна: на столичный рынок влияет ряд факторов,  увеличивающих приток спроса в Москву и область.
Если говорить о нашей компании, то в 2012 году по объему розничных сделок мы превысили показатели докризисного 2007 года, что говорит о долгосрочном тренде превышения спроса над предложением. 

Из изменившихся факторов стоит отметить увеличившуюся долю ипотечных заемщиков. Если до кризиса объем сделок по ипотеке составлял 22%, а в посткризисный период количество ипотечных покупателей снизилось  до 2-3% по причине того, что банки практически прекратили кредитование объектов на стадии строительства, то в последние  годы объем сделок с применением заемного капитала достиг 28-30%. Даже несмотря на то, что в прошлом году банки подняли ставки (от 0,5 до 1% годовых только в первом полугодии), процент таких покупателей остается на неизменно высоком уровне. Это объясняется  относительно стабильной экономической ситуацией в стране, - люди перестали бояться кредитов и готовы к долгосрочному планированию своих расходов.

- Как вы оцениваете перспективы в 2013 году и в более отдаленном периоде? Что будет со спросом, ценами?

- Взрывного спроса или скачков роста, по нашему мнению, не будет. И в отношении цен, и в отношении объемов продаж. Впрочем, мы в своих прогнозах консервативны, и всегда рынок растет чуть больше, чем мы прогнозируем.

Пока можно говорить о том, что спрос превышает существующее предложение. И те тенденции, которые прослеживались в последнее время, сохранятся на довольно длительный период. Возможность роста продаж зависит от внутренних факторов в самих компаниях. Так, если компания способна начинать новое строительство в довольно большом объеме, она демонстрирует хорошие предпосылки к росту.

Например, мы в прошлом году вывели на реализацию 49 новых корпусов (большинство из них именно в Московском регионе). Для сравнения - в 2011 мы вывели 41 новый корпус. Наша модель, когда продажи активно ведутся на ранних стадиях строительства, полностью себя оправдывает.

САМЫЙ ДЕШЕВЫЙ БРОКЕР – СВОЙ БРОКЕР

- Кстати, о продажах. Имея собственный департамент продаж, работаете ли вы с другими агентствами? Если нет, то почему?

- В основном, мы с агентствами не работаем. Впрочем, опыт у нас был, в том числе, и в московском регионе. Но мы отказались от такой модели. На наш взгляд, иметь собственную службу продаж гораздо эффективнее (как минимум, в полтора раза). Даже если просто судить по удельным расходам, которые приходятся на проданный объект. Свой отдел – самый дешевый брокер. Кроме того, жилье продается в соответствии с тем графиком и бюджетом, которые изначально были заложены инвестиционным комитетом.

В московском регионе мы, по сути, продаем все сами. Тем не менее, договоры с агентствами у нас есть в региональных городах, где у нас нет собственных девелоперских проектов или офисов продаж, например, в  Архангельске, Норильске, Новом Уренгое, Иркутске, Хабаровске.

- Вы упомянули, что стало больше покупателей с ипотекой. А какая динамика у частных инвесторов? Изменилось ли их число за последнее время?

- В сегменте доступного жилья, в котором мы в основном работаем, число частных инвесторов традиционно не превышает 10% от общего числа покупателей. И эта цифра принципиально не менялась много лет. Количество таких покупателей мы отслеживаем с помощью собственной службы эксплуатации, которая принимает объект после завершения строительства. Инвестиционные квартиры, как правило, не заселяются одновременно со всеми.

ЧЕМ ЗАИНТЕРЕСОВАТЬ ПОКУПАТЕЛЯ?

- Какие новшества, по вашему опыту, способны привлечь больше покупателей – отделка, охрана, управление и т.д?

- Наш многолетний опыт работы на рынке нового жилья показал, что покупателям при покупке квартиры важно все: кому-то важна транспортная доступность, кому-то наличие детского сада во дворе дома, кому-то нужна квартира с отделкой, а кому-то важно качественное обслуживание и хорошие взаимоотношения с управляющей компанией. У нас работает отдельная программа повышения качества нашего  продукта  «ПИК_2.0», которая охватывает все вышеперечисленные параметры. Программа  направлена и на повышение качества строительства, и на создание оптимальной инфраструктуры жилых микрорайонов, и на применение высоких стандартов менеджмента, включая систему внутреннего контроля качества основных процессов и многое другое.

Отделка, безусловно, является одним из новшеств, привлекающих покупателя. Это тренд последних 3-4 лет, и мы, без ложной скромности, являемся одним из лидеров этого направления в сегменте массового жилья. На сегодняшний день все наши корпуса в Москве и практически все в Московской Области сдаются с отделкой.

Отделка пользуется огромным спросом именно в индустриальных домах, поскольку в такую квартиру можно сразу заселиться, а не тратить время, нервы и деньги на ремонт. Кстати, стоимость готовой отделки не только не выше, но даже ниже той, которую покупатель заплатил бы за самостоятельный ремонт. В сегменте доступного жилья, где так много ипотечных заемщиков, наличие отделки абсолютно оправдано, ведь у таких покупателей, как правило, нет дополнительных финансовых возможностей.

Кроме того, очень важен архитектурный облик домов (я бы не назвал это новшеством, в этом направлении наша компания работает давно). В прошлом году на наших домостроительных комбинатах прошла очередная волна модернизации, что позволило нам вывести на рынок новый промышленный продукт – серию П-3МК "Флагман".

Ну, и вопросы качества эксплуатации домов стоят для нас не на последнем месте. Наличие собственной службы эксплуатации позволяет нам  поддерживать объект и придомовую территорию в состоянии, близком к идеальному.

ПАНЕЛЬ ВОСТРЕБОВАНА, ЕЙ ПРОСТО НУЖЕН АПГРЕЙД

- Как вы относитесь к мнению, что панельное домостроение устарело? Каковы, на ваш взгляд, перспективы сегмента?

- Я не вполне согласен с этим мнением. Вернее, я бы поставил вопрос по-другому: что с чем сравнивать. Монолит тоже бывает очень разного качества исполнения, которое сильно зависит от человеческого фактора, а именно, кто этот монолит строит. Панель же, по умолчанию, обеспечивает заводское качество строительства всех конструкций дома.

Что касается планировочных решений, то в настоящее время количество вариантов, которое мы предлагаем потребителю, таково, что наше жилье не уступает монолитным домам этого же сегмента. С бизнес-классом и элитным жильем сравнивать просто не корректно, поскольку там изначально к продукту предъявляются принципиально иные требования.

Стоит напомнить, что индустриальное домостроение – не чисто российское изобретение. Оно широко применяется во всем мире, в частности, в Европе, в странах с похожим климатом. Другое дело, что индустриальные технологии должны быть современными. Над этим надо постоянно работать, также как и над улучшением потребительских свойств продукта и его внешним видом. И мы активно продвигаемся в этом направлении.

- Давайте поговорим про площадки. Где ПИК рассматривает земельные участки под новое строительство?

- Нам интересны как участки в черте старой Москвы, так и новые территории, а также Подмосковье. Вообще Москва и Подмосковье являются очень привлекательным для девелопмента регионом. Мы стараемся пополнять наш земельный банк, и будем делать это в дальнейшем.

О ПРОМЗОНАХ

- Насколько перспективным вы считаете освоение промзон?

- Сегодня это один из приоритетных источников пополнения земельного банка на территории старой Москвы. У нас есть сразу несколько  проектов на месте промзон. Это, в частности, проект бизнес–класса «Сити Квартал» на территории Краснопресненского сахаро-рафинадного завода и несколько проектов эконом-класса:  «Большое Кусково», "Варшавские огни", "Мироновский". Так что к освоению промзон мы относимся исключительно положительно. Везде не только сносим старые здания заводов, но и полностью рекультивируем промышленную территорию, что позволяет улучшить общую экологическую обстановку в районе.

- Специфика данных проектов таит в себе больше преимуществ или недостатков?

- Нет общей характеристики, которая отличает проект в промзоне от любого другого в худшую или лучшую сторону именно потому, что это промзона. Если говорить о юридических аспектах, то разницы между промзонами и другими проектами в части ГПЗУ практически нет, поскольку город очень тщательно отслеживает все технико-экономические параметры проекта вне зависимости от его происхождения. В маркетинговой же составляющей все зависит от конкретного проекта, в первую очередь, от его расположения.

Виктория Абрамова