Почему крупные российские банки начинают заниматься девелопментом?

Сбербанк выразил желание достраивать и распродавать квартиры в полученных от своих заемщиков стройках. А ВТБ выкупил блокирующий пакет компании «ДОН-Строй» и создал компанию ЗАО «ВТБ-Девелопмент». Игроки рынка недвижимости (да и сами банкиры) осознают, что банки никогда не станут профессиональными девелоперами. RealEstate.ru решил узнать у экономистов и банкиров, почему же тогда в России идут эти процессы, и какова в них роль государства.

Заместитель Председателя Правления «Городского Ипотечного Банка» Игорь Жигунов:

Основная задача банка – организовать оптимальное финансирование проекта, оценив его перспективность и реализуемость, проконтролировать (если это предусмотрено проектом) финансовые потоки. При этом банк не специалист в строительстве и не должен нести именно строительные риски. Поэтому его деятельность в девелоперских проектах должна заключаться в финансировании этих проектов и определении их доли риска, а не в прохождении строительных процедур. Строить должны девелоперы, страховать страховщики, кредитовать банки. Только так на рынке сохранится баланс.

При этом перед банком всегда остается одни из важных вопросов – наличие должного обеспечения и сохранение ликвидности своего баланса. Если заложенный актив (имущественные права, земельный участок и/или строящийся на нем объект – прим. ред.) возможно реализовать, его следует продавать. Если же это невозможно, то банку придется, так или иначе поучаствовать в реализации этого объекта. Но это всего лишь промежуточный этап непрофильной деятельности с целью покрытия долговых обязательств. Не стоит рассматривать эти действия банков как новое направление их деятельности.

Если же говорить о роли государства, то оно должно присутствовать только на этапе формирования системы и обеспечения её дальнейшей работы. Этап запуска проекта – основной блок внимания государства. Его задача – создать условия, когда кредитор будет готов финансировать проект, а на рынке есть мотивированные инвесторы и все условия для должной работы участников.

Вице-президент ФБК по вопросам аудиторских и консультационных услуг финансовым институтам Алексей Терехов:

Сейчас Сбербанк не от хорошей жизни окунулся в "дострой" квартир, которые впоследствии он будет распродавать. С помощью невооруженного глаза здесь не увидишь притягательной бизнес-идеи.

Во-первых, время такое, когда особой жирности сливок не снимешь в этом предпринимательстве. Во-вторых, если не поставить под контроль банка весь механизм превращения цемента в деньги за квадратные метры, то в конце можно получить обманутых "соинвесторов".

Индикатором "неполитических" решений в российских столкновениях экономических страстей являются банки с иностранным участием. И на подобные затеи у них сейчас табу. В докризисную эпоху многие, если не сказать все, банки в той или иной форме кредитовали проекты строительства жилья городского, загородного, коммерческую недвижимость. Сейчас получить кредит или реструктурировать (изменить срок погашения кредита и процентов) можно только в банке, который либо выполняет необъявленную государственную программу, либо в банке, детально понимающем проект и максимально клиентоориентированном.

Многие девелоперы  "отдали свою судьбу" в руки государственных банков. И если не запустить маховик возведения "замороженных" или приостановленных в строительстве объектов в ближайшей перспективе, то можно будет с сочувствием смотреть на пустеющие стабилизационные фонды государства. Для оценки масштабов предстоящих баталий стоит вспомнить соотношение заемного и привлеченного капитала у этих девелоперов: у большинства из них до 80% инвестированных средств составлял привлеченный капитал. Вместе с тем, необходимо внести определенную коррекцию в эту логическую цепочку причин и следствий. Одним из способов "мягкого торможения", а впоследствии и выхода из кризиса экспертами предлагался американский, апробированный в прошлом способ – строительство дорог. Предположу, что где-то в недрах выработки "политических" решений сфокусировали свой взгляд на строительной отрасли. Решили помочь экономике в целом методом реструктуризации долгов девелоперов. С одной стороны, пострадавшими от этого стратегического решения могут оказаться в первую очередь банки, которые по истечении времени нужно будет обязательно капитализировать с помощью облигаций федерального займа. С другой стороны, сумма, заложенная в бюджет следующего года на капитализацию банков, небольшая  – всего 25 млрд руб., на финансирование реструктурированных проектов этого не хватит.

Опыт и знания банкиров, которые уже набили шишек в управлении рисками, подскажут, что риски управления строительными проектами (жилье или коммерческая недвижимость) можно и нужно передавать профессионалам в этих областях специальных знаний.

Вынужденно формируя такие консорциумы, банки должны и могут сыграть роль спускового механизма запуска восстановления этого сектора экономики.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ