Почему банки перестали развивать ипотеку?
Как известно, для развития ипотеки банкам нужны средства. Причем для стабильного роста объемов ипотечного кредитования кредитным организациям необходимы не так называемые "быстрые деньги", а долгосрочное финансирование. Ипотечный кризис в Соединенных Штатах Америки подточил доверие инвесторов к банкирам, обрушил рынок ипотечных ценных бумаг, выпуск которых был одним из основных источников получения заветного финансирования на развитие ипотечного кредитования. В России ситуация с ипотекой, по заверениям чиновников и представителей бизнеса, не настолько сложна. Однако каждый потенциальный заемщик заметил, что кредиты стали менее доступными, проценты сделались выше, а некоторые банки свернули наиболее лояльные ипотечные программы. В свою очередь, те, кто следят за развитием рынка ипотеки с позиции профессионалов, узнали об ужесточении условий выкупа ипотечных закладных АИЖК, о сокращении выкупа закладных другими рефинансирующими организациями. Что сейчас происходит на ипотечном рынке? В каких объемах осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов? Об этом RealEstate.ru спросил у участников рынка.
Директор Департамента Международного бизнеса и Финансовых институтов Собинбанка РоманКортава:
Жилищное строительство в необходимых для России объёмах на рыночных условиях невозможно без ипотечного кредитования населения. В свою очередь, ипотечное кредитование невозможно без источников долгосрочного финансирования, которых у абсолютного большинства российских коммерческих банков попросту нет. Одним из способов привлечения долгосрочных ресурсов до середины прошлого года была секьюритизация портфелей ипотечных кредитов с продажей ценных бумаг иностранным инвесторам.
В связи с ипотечным кризисом, начавшимся в Соединённых Штатах, и потерей доверия инвесторов к ценным бумагам, обеспеченным ипотечным покрытием, начиная примерно с августа прошлого года, международный рынок секьюритизации ипотеки практически перестал функционировать, в то время как российский рынок ещё не заработал (во многом из-за отсутствия необходимой законодательной и регулятивной базы). Поэтому, несмотря на благоприятные экономические условия и отсутствие признаков кризиса на рынке недвижимости в России, российские банки тоже оказались лишены возможности привлечения долгосрочных источников финансирования, столь необходимых для развития ипотечного кредитования.
К сожалению, несколько непубличных сделок, которые удалось провести за последние несколько месяцев двум-трём российским банкам, в том числе и Собинбанку, не свидетельствуют о возрождении рынка секьюритизации. Для того чтобы рынок возродился необходимо проделать огромную работу и регулирующим органам, и рейтинговым агентствам, и самим коммерческим банкам, чтобы вернуть доверие инвесторов. А на это могут уйти месяц, если не годы.
До тех пор пока этого не произойдёт, коммерческие банки будут существенно ограничены в своих возможностях развивать ипотечное кредитование. Ликвидность – «аххилесова пята» любого банка. Большинство российских банков хорошо понимают, чем могут обернуться разрывы в ликвидности. На мой взгляд, на ближайшую перспективу ипотечное кредитование сосредоточится в основном в государственных банках, возрастёт роль АИЖК, цена кредита существенно вырастет, а темпы роста ипотеки сократятся.
В тоже время, прошедшие сделки секьюритизации свидетельствуют о том, что участники рынка продолжают искать и находят формы рефинансирования ипотечных портфелей даже в сегодняшних условиях. То, что наиболее подготовленным банкам всё же удалось рефинансировать свои качественные портфели ипотечных кредитов, вселяет надежду на то, что рынок секьюритизации, пусть даже в существенно изменённом виде, рано или поздно возродится.
Тем временем Центральному банку и законодательным органам России надо ускорить принятия решений направленных на создание отечественного рынка секьюритизации, чтобы дать возможность задействовать отечественные финансовые ресурсы для развития ипотечного кредитования.
В начале 2008 года КБ «Русский ипотечный банк» (100-процентная «дочка» ОАО «Собинбанк») осуществил секьюритизацию портфеля ипотечных кредитов, обеспеченных общим объемом закладных на сумму 140 млн долл. Организатором сделки выступил инвестиционный банк Credit Suiss. В обеспечении сделки также приняли участие СitiBank в качестве управляющего денежными средствами и банка международного счета, Deutsche Bank в качестве административного сервисного агента и депозитарная компания «Регион», которая по поручению покупателя осуществляет хранение и учёт закладных. Секьюритизируемый портфель состоит из более чем 1700 ипотечных кредитов, большинство из которых выдано по стандартам «Русская ипотека» (проект, реализуемый КБ «Русский ипотечный банк» с начала 2007 года) физическим лицам в московском регионе на приобретение квартир на вторичном рынке, а также под залог имеющейся жилой недвижимости. Первоначальными кредиторами являются КБ «Русский ипотечный банк» и ОАО «Собинбанк» (соответственно 70% и 30% портфеля). В процессе сделки «Русский ипотечный банк» предварительно выкупил у «Собинбанка» соответствующую часть кредитов для последующей продажи на SPV от своего имени. Указанная сделка не нарушает интересов заёмщиков и не создаёт для них никаких дополнительных неудобств, поскольку «Русский ипотечный банк» будет осуществлять весь спектр функций сервисёра по обслуживанию секъюритизированного портфеля, в том числе принимать платежи и взаимодействовать с заёмщиками по всем вопросам от имени нового кредитора.
Проведенная секьюритизация стала первой сделкой такого рода в 2008 году, осуществленной на рынке ипотечного кредитования, по привлечению долгосрочных средств финансирования исключительно западных инвесторов. Секьюритизацию ипотечных кредитов «Русского ипотечного банка» можно назвать красивым решением весьма сложной, на текущий момент, задачи по привлечению долгосрочного финансирования на зарубежном рынке.
Генеральный директор "АТТА Ипотека" Александр Черняк:
Рынок рефинансирования ипотечных кредитов претерпевает некоторые трудности, связанные с тем, что изначально был ориентирован на секьюритизацию за рубежом. Теперь, в условиях мирового финансового кризиса приток «западных» денег стал ограничен, объем ресурсов на российском рынке рефинансирования также ограничен, и все сделки на зарубежной секьюритизации отложены.
На сегодняшний день более вероятно рефинансирование на внутреннем рынке, однако их экономика далека от ожидавшейся ранее, и новые экономические условия менее выгодны. Перспективы рынка остаются сложным вопросом, так как ипотечные портфели с фиксированной ставкой формировались в течение нескольких лет, и средняя ставка не позволяет делать секьюритизацию в условиях подорожавших в последнее время заимствований.
Что касается "АТТА Ипотеки", то за последнее полугодие (с 01.01.08 по 01.06.08) нами было выкуплено ипотечных закладных на сумму 470 млн руб. До конца года не планируется больших объемов покупок, портфель сформирован и будет пополняться в пределах его амортизации.
Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО
