Почему 70 % московских площадок не застраивается после прохождения ГЗК?

Как рассказал в среду председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, только треть столичных инвесторов, проекты которых прошли ГЗК за все время ее существования, начали строительство. RealEstate.ru решил разобраться в том, что делают с участками, согласование строительства на которых дается немалой кровью, остальные 70 %: почему медлят с застройкой и почему пытаются продать. Дело в спекулятивном ленд-девелопменте или в утрате рентабельности проектов после согласования?

Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил журналистам в минувшую среду, что анализ выданных с момента создания ГЗК (2,5 года назад) по продлению инвестконтрактов, прав аренды и градостроительных планов показал, что только 30% инвесторов сделали реальные шаги для реализации проектов. «Остальные или продают, или ищут финансирование, но рабочие только 30%», – указал он.

С другой стороны, Тимофеев заметил, что город будет в первую очередь помогать именно тем инвесторам, которые намерены вести строительство до конца. «Тем инвесторам, которые делают ряд проектов для продажи, мы тоже будем помогать, но будем относиться настороженно», – подчеркнул он, говоря об инвесторах-спекулянтах.

«Есть инвесторы, которые, получив десять решений, не вышли ни по одному решению на стройку и просят еще, чтобы город им что-то разрешал. Таких инвесторов мы будем ограничивать. Мы не будем им отказывать, но в первую очередь мы будем смотреть на тех, кто действительно строит в Москве», – сказал он.

Заметим, что земля всегда была хорошим вложением средств. Еще с наступлением кризиса 2008 года на рынке заметно увеличилось предложение земельных участков, так как многие компании стремились избавиться от непрофильных активов, продавали участки, которые уже не готовы были осваивать сами или же были вынуждены срочно выставлять на продажу землю, чтобы погасить свои обязательства перед банками. Именно в кризис в Москве заметно участились спекулятивные сделки с землей. Однако то время прошло, рынок вышел из кризиса, и спекулятивные сделки с земельными участками теперь выгодны далеко не всегда. Тем более что в Москве не так уж много свободной земли, которую можно «купить, чтобы потом выгодно продать».

Так почему же более половины площадок не застраивается, когда, казалось бы, уже ничего не может этому помешать?

Надо заметить, что отвечать на этот вопрос из столичных застройщиков  согласились единицы. Мы получили отказ от более чем 10 компаний, причем даже анонимно спикеры не хотели комментировать!

Впрочем, по данным немногих смелых экспертов, с точки зрения спекулятивного подхода, такой «лэнд-девелопмент» в Москве – довольно рискованное мероприятие, так как земли могут быть изъяты в любой момент, причем абсолютно законно. Однако есть мнение, что на рынке существует круг «избранных» девелоперов, кому это занятие по плечу. Однако  этот круг избранных никак не может составлять те самые 70 % тех, кто медлит с застройкой площадок, прошедших все согласования. По данным участников рынка, многие получают одобрение ГЗК с очень большими потерями – настолько, что даже на стройплощадку выходить невыгодно. Хотя есть мнение тех, кто совсем близок к столичным чиновникам. Так вот они уверяют, что прохождение ГЗК стало отдельным бизнесом, которым занимается не такое уж и маленькое число людей, действительно, имеющих все ресурсы. И их маржа на перепродаже таких проектов может достигать 100  и более процентов от первоначальной стоимости на "несогласованной стадии".

«Риски минимальны только если участок находится в собственности»

Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп»:

- Что касается выгоды, которую может сейчас принести спекулятивный лэнд-девелопмент, можно сказать следующее: когда инвестиционный проект с набором «ключевых» согласований после прохождения ГЗК стоит и ждет своего покупателя – велик риск, что городом будет принято решение о расторжении инвестконтракта в связи с длительным неосвоением земельного участка. Следовательно, при покупке такого проекта необходимо понимать, что освоение участка можно осуществить в сроки, указанные в инвестконтракте, так как нет никаких гарантий, что на очередном рассмотрении инвестиционного проекта на ГЗК будет принято положительное решение о продлении сроков.

Риски минимальны только в том случае, когда земельный участок находится в собственности и, соответственно, вопрос о сроках строительства решает непосредственно собственник.

«За девелоперскими проектами в Москве выстраивается очередь»

Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» (ГК «МИЦ»):

- Компаний, занимающихся лэнд-девелопментом, не так много, как правило, профессиональные лэнд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг – от маркетингового анализа проекта до инженерной подготовки земли и разработки проекта планировки. На сегодняшний день в Москве практически не осталось земельных участков под застройку. Поэтому за грамотно разработанными девелоперскими проектами с хорошими технико-экономическими показателями и утвержденным градостроительным планом земельного участка выстраивается очередь, их нелегко найти.  За последние два с половиной года градостроительная земельная комиссия одобрила план для ограниченного числа площадок, поэтому на рынке наблюдается дефицит предложения.

Безусловно, лэнд-девелопмент является прибыльным делом для тех компаний, кто занимается этим направлением профессионально. На сегодняшний день на рынке так же есть предложения земельных участков, принадлежащих различным НИИ, которые самостоятельно пытаются разрабатывать проекты, но делают это непрофессионально. Но, как правило, такие площадки плохо продаются, поскольку экономика проекта просчитана неверно.

«Нужен сильный административный ресурс»

Алексей Демьянчук, генеральный директор «Первый строительный трест»:

- Что касается профессионального лэнд-девелопмента, то есть подготовки пакета необходимых документов с последующей продажей проекта – сейчас это очень выгодно. Земли в Москве практически не осталось, так что получить такой проект – это большая редкость. Другое дело, что с приходом Собянина круг лиц, способных заниматься такими вещами резко сузился. Ведь сейчас для того чтобы собрать пакет необходимых документов для проекта нужен серьезный административный ресурс. Поэтому таких людей в Москве очень мало.

«Выгоднее продать, чем застроить»

Участник рынка, пожелавший остаться неизвестным:

- Многим из тех, кто прошел ГЗК, проекты порезали, причем серьезно, сделав их невыгодными при реализации. Поэтому это именно та категория, которая не оставляет попытки «попросить еще что-нибудь». Глупо реализовывать изначально невыгодный для инвестора проект. Понятно, что деньги уже вложены, но подсчитав расходы и сопоставив с возможными доходами, инвесторы решили притормозить и либо согласовать дополнительные метры/паркинг/высотность/присоединение соседнего участка и т.д., либо продать проект в существующем виде, дабы компенсировать расходы. Сейчас очень много таких инвесторов, которым выгодно просто избавиться от такой площадки, особенно если она на договоре аренды – причем с огромными скидками, поэтому и речи уже не идет о спекуляциях.

Те, кто ждут и не осваивают - они просто ждут, кто первым помрет - или шах, или падишах, т.е. ждут очередной смены власти или правил игры на рынке. Если отберут за неосвоение - жаль, конечно, но что делать? Тут и посудиться можно, и потребовать компенсировать документально подтвержденные расходы.

Кроме того,  есть непрофильные инвесторы, которые проходят ГЗК – и имеют возможность ее пройти, ибо в большинстве своем это федералы, обладающие административными ресурсами  – дабы увеличить стоимость своих активов и выгодно их реализовать уже профильным инвесторам – строительным и девелоперским компаниям.  Они «держат» проекты до того момента, пока не найдется инвестор, готовый заплатить по максимуму.

Мария Лукина, Ольга Александрова