По какой ставке следует брать ипотеку в России? И когда?

Сегодня уже ни для кого не секрет, что ипотека в России в целом и в Москве в частности скорее мертва, чем жива. Однако вместе с этим также выяснилось, что купить новую квартиру (без продажи старой квартиры – прим. ред.)без привлечения заемных средств в настоящее время крайне сложно. Поэтому власти всячески помогают "правильным" ипотечным банкам и вливают деньги в само АИЖК. Причем национальным проектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» предусмотрено увеличение уставного капитала АИЖК в 2009 году на 200 млрд руб. И власти можно понять. Ведь без ипотеки со всеми этими «программами доступного жилья» можно смело попрощаться на неопределенное количество лет. Поскольку без ипотеки они работать решительно не хотят, а уж о покупке жилья на свободном рынке и говорить не приходится. Поэтому многих потенциальных покупателей квартир, вполне обоснованно рассчитывавших на ипотеку еще в прошлом году, сильно интересуют ответы на два вопроса. Когда процентная ставка по кредиту и все остальные условия могут вернуться на докризисный уровень? И какие условия ипотечного кредитования сегодня можно считать приемлемыми? Об этом RealEstate.ru рассказали сами банкиры и один из крупных московских застройщиков.

Заместитель Председателя Правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов:

Вряд ли в 2009 году уместно ожидать значимого и  массового снижения ставок по ипотечным кредитам – для этого нет рыночных предпосылок. Это касается не только ипотеки, но и других видов кредитования населения. Стоимость ресурсов для бизнеса, в первую очередь, рублевых, по-прежнему достаточно высока, а сами ресурсы крайне ограничены. Можно лишь полагать, что первые признаки коррекции ставок в сторону уменьшения могут произойти не ранее второго полугодия следующего года. И при условии сохранения позитивной динамики рынка. Тем не менее, вполне допустимо небольшое снижение ставок некоторыми участниками рынка с учетом их бизнес-модели.

Сейчас ставки на рынке по ипотечным кредитам в долларах находятся в диапазоне от 10% до 17%, а в рублях – от 13,5% до 30% в зависимости от срока и условий  кредита. «Приемлемость» ставок – величина во многом индивидуальная и зависит от множества сопутствующих факторов. Тем не менее, с достаточно высокой долей вероятности можно предположить, что ипотечный кредит, выдаваемый под ставку 20% годовых и выше, практически стопроцентно становится невозвратным. Подписавшись под такими кредитными обязательствами, заемщик попросту может не рассчитать свои силы, либо изначально и не планирует исполнять долг. Говорить о приемлемости нужно не только с позиции ставок (а это уровень, хотя бы 11%-12% в рублях и 9%-10% в валюте при стабильном курсе), но и с позиции платежеспособности населения. Сейчас же уровень доходов снизился.

Руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская:

Рынок ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В условиях еще достаточно высокой инфляции, уменьшения количества банков, предлагающих кредиты на приобретение жилья, увеличения в условиях нестабильности рисковой составляющей для банков, преждевременно говорить об общем снижении процентных ставок по ипотечным кредитам.

Одним из условий сокращения ставок может быть комплексная поддержка рынка со стороны государства в виде социальных ипотечных программ. Подобные программы уже существуют, однако нацелены, в первую очередь, на определенную категорию граждан, официально нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих «прозрачный» доход. При этом надо учитывать, что вся целевая аудитория рынка ипотеки значительно больше. В результате софинансирования ипотечных программ субъектами федерации и АИЖК процентные ставки ожидаются в среднем на уровне 10-12 % в рублях. Впрочем, если социальные ипотечные продукты по сниженным ставкам будут предлагать только банки с государственным участием, это может привести к некоторой монополизации рынка ипотеки.

Как говорится, прогнозы – дело неблагодарное, тем более в нынешних условиях. В целом для серьезных изменений  на ипотечном рынке в 2009-2010 годы пока нет оснований. Скорее всего, они последуют не раньше чем через 2-3 года, когда стабилизируется экономическая ситуация в стране, а вместе с ней и финансовая система.

Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка:*

Вопрос о том, «стоит ли перезапускать ипотеку в России», стоял перед многими. Негативный опыт США заставил власть и граждан задуматься о надежности этого института. Однако российская ипотека пока неплохо справляется с кризисом, а АИЖК пытается поддерживать ликвидность ипотечных активов. Тем не менее, сейчас наблюдается тенденция снижения цен. Это снижение плавно продолжается уже почти год и формирует отложенный спрос. Граждане ждут еще большей коррекции и откладывают покупку жилья. Все это может повлечь за собой заморозку реальных и «бумажных» строек и последующий за ней дефицит предложения на первичном рынке жилья.

Нам важно переломить эти ожидания по снижению цен. Если сегодня Россия сформирует сегмент жилья эконом-класса по средней цене в 30 тыс. руб. за кв. м, люди снова начнут покупать жилье. Пусть часть застройщиков понесет при этом краткосрочные убытки, но это стабилизирует их бизнес и даст перспективу дальнейшего заработка. В июле Минрегионразвития должно подготовить документ, который даст четкое определение, что такое жилье эконом-класса.

Сегодня ипотекой хотят пользоваться граждане со средними доходами, и банки должны двигаться в сторону заемщика, как это и было до недавнего времени. Государство должно помочь рынку развиться. Хоть наше Агентство и не принимает на себя строительные риски, но мы готовы заключать длинные договоры поставки закладных (до регистрации титула собственности – прим. ред.), выдавать целевые кредиты и предоставлять ипотеку юридическим лицам.

Если говорить о текущей ситуации, то сегодня мы вернулись к процентным ставкам 2005-2006 года,  а по суммам выданных кредитов мы откатились к 2006 году. Я жду, что в 2010 году мы вернемся на уровень 2008 года. При этом политика правительства направлена на снижение процентных ставок по ипотеке до 13% годовых в течение одного – двух лет.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ

*Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка рассказал об этом на конференции "Ипотечное кредитование в России".