Перспективы элитного жилья зависят от хорошего кредитования
Среди столичных девелоперов мало компаний, которые успели попробовать себя в совершенно разных отраслях экономики. В то же время KFS-Group за 16 лет своего существования успела переработать миллион тонн нефти и произвести сотни тысяч тонн зерновых культур, реорганизовать деятельность и модернизировать производственные базы нескольких промышленных предприятий, а затем заняться строительством типового, элитного и загородного жилья, коммерческой недвижимости. О том, чем сейчас живет российский девелопмент, какие рынки недвижимости не потеряли своего потенциала, о том, что мешает развитию рынка складских площадей, о том, без чего невозможно строительство элитного жилья, и о многом другом RealEstate.ru рассказал президент компании KFS-Group Сергей Лазарев.
Сергей Евгеньевич, за 16 лет своего существования KFS Group попробовала свои силы в различных направлениях. Какие из направлений Вы продолжаете развивать в рамках Группы, а от каких отказались? Почему было принято решение профессионально заняться девелопментом? Какой объем квадратных метров в настоящий момент строится компанией? Каков земельный банк компании?
KFS-Group продолжает развивать элитку, офисно-торговую недвижимость, возможно, складскую, а также небольшие дачные поселки бизнес-класса. Отказываться от чего-то насовсем не собираемся, если увидим возможность хорошо сработать в сфере, к примеру, в складской недвижимости, то обязательно реализуем эту возможность. В настоящий момент нами строится около 12400 кв. м жилой недвижимости. Кроме того, у нас есть и замороженный проект “Оранж-парк” на 60 000 кв. м складов и офисов. Земельный банк компании на данный момент составляет около 20 га под жилье и склады.
Есть ли у Вас долговая нагрузка? Как Вы решаете проблемы финансирования проектов?
Да, у нас есть долговая нагрузка, но мы изменили условия кредитования и находимся на хорошем счету у банка. У нас не было ни одного случая просрочки долга. Мы ведем только ранее начатые проекты и пока не начинаем новых.
Каков общий объем квадратных метров, сданных компанией? Управляете ли Вы построенными объектами самостоятельно или приглашаете УК?
Общий объем квадратных метров, сданных компанией составляет около 300 000 кв. м. Из них - 100 000 кв. м в Москве и около 200 000 кв. м в регионах. Мы самостоятельно управляем административно-торговыми и складскими объектами.
Готов ли к вводу в эксплуатацию один из Ваших знаковых объектов – дом в Гранатном переулке? Сколько было инвестировано в проект KFS Group и Вашими партнерами? Привлекалось ли заемное финансирование?
Инвестиции в проект KFS-group и "Интеко" составили чуть более 2 млрд руб. Половина данной суммы – это собственные средства соинвесторов, другая половина – заемные средства, полученные в рамках кредитной линии, открытой Сбербанком РФ.
В данный момент в "Гранатном,6" ведутся работы по пуско-наладке инженерных систем и благоустройству, закрыт тепловой контур здания, подключены все внешние коммуникации. Окончание работ по устройству навесного фасада из натурального камня перенесены на весенний период, так как по технологии монтаж должен осуществляться при «плюсовых» температурах.
«Гранатный, 6» вышел на рынок не в самый благоприятный период. Сколько стоил квадратный метр в момент открытия продаж и сейчас? Предоставляете ли Вы скидки, рассрочку своим покупателям? На каких условиях? Сотрудничаете ли Вы с банками по выдаче ипотеки на приобретение квартир в доме? Насколько дом распродан? Какими темпами идут продажи? На какую окупаемость Вы рассчитываете?
С момента начала продаж цены не менялись. Мы сделали еще докризисный прайслист, в котором стоимость квадратного метра в нашем комплексе начинается от 20 000 долл. Мы зафиксировали цены установили доллар на уровне 25 руб., поэтому скидки зависели исключительно от курса доллара: чем выше был курс доллара, тем выше была скидка в долларовой массе, хотя рублёвая масса оставалась неизменной…
О каких суммах идет речь, сколько стоят ваши квартиры?
Цены среднерыночные. Понимаете, в доме нет двух одинаковых квартир, цена на каждую – эксклюзивная. У всех разные площади, видовые характеристики, этажность и клиенты в разной степени заинтересованности, поэтому о средней цене говорить некорректно. Скидки, как я уже заметил, варьировались в зависимости от курса доллара в течение года от 25% до 7-8% на сегодняшний день…Отвечая на предыдущие вопросы, замечу, что ипотеки у нас нет, так как её в принципе не было в этот кризисный год. Дом распродан примерно на 60%. График продаж -1 квартира в месяц, что, как нам кажется, совсем неплохо для дома такого уровня.
Каковы перспективы строительства элитного жилья в Москве или других городах России? Собираетесь ли вы заниматься им впредь? А типовым домостроением?
Перспективы элитного жилья зависят от хорошего кредитования. Сейчас получить кредит, чтобы начать новую стройку элитного дома, очень сложно. Я думаю, к 2012 году эта ситуация наладится. На данный момент мы рассматриваем 2 места под застройку элитных домов, которые позволили бы с учетом опыта строительства “Гранатного, 6”, создать объекты, отвечающие требованиям данной категории.
А вот типовым строительством мы заниматься не планируем. На этом рынке уже есть компании, которые имеют собственные мощности для производства, к примеру, панелей, что определяет низкую стоимость стройки. С ними очень сложно конкурировать. Помимо этого, типовое жилье завязано на ипотеке, которая сегодня только пытается вернуться на рынок.
В какой стадии находится реализация проекта клубного поселка "Zhavoronki"? Насколько сильно, по-Вашему, влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости? Изменилась ли в связи с этим концепция поселка и ценовая политика?
Реализация проекта находится на стадии разработки концепции строительства малоэтажного жилья (3-4 этажа). Скорее всего, это будут “блок-хаусы” - это позволит снизить стоимость квадратного метра как при строительстве, так и в момент продажи. В условиях кризиса и в пост-кризисное время, а так же ввиду объема предложения на рынке это является основопологающим фактором.
В какой стадии сейчас находится проект строительства сети терминалов и логистических центров «Великий шелковый путь», который вы анонсировали в 2007 году? Были ли пересмотрены сроки, концепция, регионы присутствия, объемы финансирования в связи с кризисной ситуацией? Есть ли у KFS Group партнеры (соинвесторы, кредиторы) по данному проекту?
По проекту “Великий шелковый путь” один терминал мы сдали – это терминал “Солнечный” на Рябиновой улице, который оказался очень востребованным даже во время кризиса. К слову, там сейчас реализовано 100 % складских и офисных площадей. И мы можем констатировать, что воплощенные нами идеи и стандарты с успехом прошли тест на жизнеспособность. В конце 2005 года, когда «KFS-Group» выбрала объектом инвестирования терминал «Солнечный», рынок складской недвижимости был достаточно емким, динамичным и поэтому привлекательным для девелоперов. «Солнечный» был выбран на основании главного принципа работы с недвижимостью - благодаря месторасположению. Ранее здания «Солнечного» занимало государственное учреждение по хранению бумаги и обеспечению ею всех государственных типографий Москвы, что дало название управляющей компании - ОАО «Мосгорбумторг». KFS-Group оптимально с точки зрения функциональности реконструировала объект в склад класса А. Достаточный объем инвестиций, как прямых (собственные средства девелопера), так и кредитных (кредиты «Альфа-банка» - 36,4 млн долл. под 9,9 % годовых на 5 лет) позволили провести реконструкцию проекта в очень короткий срок – за 24 месяца. Емкость проекта составила 60 млн долл.
Еще один наш проект “Оранж Парк” в Петербурге нами заморожен на некоторое время. Дальнейшего развития сети в обозримом будущем пока мы не видим.
Также известно, что компания в настоящий момент работает над проектами офисно-торгового комплекса «Водный стадион» и офисного комплекса «Оазис-Лэнд». Вас не пугает перспектива строительства офисных зданий класса А в связи с ситуацией на рынке офисной недвижимости столицы? Насколько заполнены другие Ваши офисные объекты? Какова дельта арендных ставок в них?
В связи с тем, что места предполагаемого строительства объектов “Водный стадион” и “Оазис-ленд” находятся в промзонах, то с выходом постановления ПМ№962 до утверждения проектов планировки по данным кварталам все согласования по промзонам были приоставлены. На сегодняшний день на основании корректировки данного Постановления Правительства Москвы в редакции от 06.10.2009 г. появилась возможность за счет собственных средств инвесторов разрабатывать проекты планировок.
С учетом данных изменений нами совместно с НИИ Генплана г. Москвы начата разработка проекта планировки в пределах границ участка, предполагаемого под строительство офисно-торговых центров “Водный Стадион” и “Оазис ленд.” Сроки восстановления рынка офисно-торговых и офисных зданий мы оцениваем примерно в 5-6 лет. С учетом сроков разработки и согласования документации и строительства, готовность данных объектов подойдет как раз к восстановлению спроса на данные площади. Но, хочу отметить, что на данный момент заполнение наших офисных объектов составляет примерно 90%.
Какую стратегию на ближайшую и среднесрочную перспективу избрала Ваша компания?
Мы будем стараться реализовывать только точечные проекты с максимальным просчетом. Рынок труднопрогнозируем, и мы не хотим рисковать на его фоне.
Беседовала Юлия ПЕТРОВА
