Перейдут ли биржевые инвесторы в недвижимость?

Не секрет, что фондовый рынок превратился в своего рода "генератор плохих новостей". Высокая волатильность, падения стоимости ведущих компаний, приостановка "до особого распоряжения Федеральной службы по финансовым рынкам" всех операций на торговых площадках страны - все это появляется в сводках новостей, освещается в СМИ и заставляет инвесторов пересматривать стратегии своих вложений. До недавнего времени недвижимость считаталась некой тихой гаванью, в которой инвесторы могли переждать неспокойное время и даже заработать на росте цен. Однако финансовый кризис и неоптимистичные прогнозы аналитиков, предрекающих снижение стоимости квадратного метра и арендных платежей и сокращение строительства в РФ подточили доверие инвесторов к этому инструменту. В какие инструменты и сферы они вкладывают свои средства? Насколько привлекательной кажется им сфера недвижимости? Как повлиял финансовый кризис на работу ЗПИФов недвижимости?  Об этом RealEstate.ru побеседовал с участниками данного Экспертного совета.

Начальник отдела аналитических исследований «ВТБ Управление активами» Иван Илюшин:

За всех инвесторов сказать сложно, но мне кажется, что инвестировать в жилую недвижимость г. Москвы сейчас достаточно рискованно. С начала 2007 года образовался диспаритет в рыночных оценках жилой недвижимости и инструментов с фиксированной доходностью, а также акций. Арендная доходность вложений в жилую недвижимость г. Москвы составляет сейчас в среднем 4-5%. Исходя из текущей ситуации на рынке облигаций, арендная доходность должна быть не меньше 12%, исходя из премии за риск в размере 2%. Соответственно, либо цены на недвижимость должны упасть, либо ставки аренды должны вырасти, либо ставки доходности на рынке облигаций должны снизиться. Вопрос в том, какова будет комбинация из вышеперечисленных процессов. Мне кажется, что более высокие ставки аренды сейчас вряд ли кто-то готов платить. Я не говорю, что этот дисбаланс начнет закрываться в полную силу завтра, но на более длительном горизонте он должен каким-то образом разрешиться. Похожий дисбаланс, хотя и в меньшем масштабе, имеет место на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы.

А вот об эффекте финансового кризиса на работу ЗПИФ недвижимости пока рано говорить. Это связано с определенной инерционностью как самого рынка недвижимости, так и системы подготовки отчетности ЗПИФ недвижимости. По данным НЛУ на 30.09.2008 (это самые последние имеющиеся цифры), практически ни один из крупных ЗПИФов недвижимости пока не продемонстрировал существенного снижения стоимости пая от ранее достигнутых максимальных значений.

Руководитель группы инвестиций в недвижимость «Ренессанс Управление Инвестициями» Екатерина Константинова:
 
В настоящий момент мы действительно констатируем отток инвесторов с фондового рынка в связи с его высокой волатильностью. Такая тенденция особенно четко наблюдается в течение последних 2-3 месяцев. В тоже время мы видим много инвесторов, которые предпочитают не рисковать, ищут для себя более спокойные ниши и нацелены в первую очередь на сохранение, а уже во вторую – на приумножение имеющихся у них средств. Таким инвесторам я бы порекомендовала приобретение паев рентных фондов, земельных участков или доходной недвижимости.
 
Наши фонды недвижимости ориентированы в первую очередь на консервативных инвесторов, желающих сохранить свой капитал и получать стабильный ежегодный доход. Мы инвестируем в  готовые и сданные в аренду объекты коммерческой недвижимости. Мы не вкладываем средства пайщиков в девелоперские проекты и не используем заемное финансирование.  Мы сделали инвестиционные портфели наших фондов более консервативными, снизив весной и летом до минимума количество ценных бумаг (облигаций) в портфелях или вовсе избавившись от них. С начала этого года мы проанализировали около 50 объектов и не приобрели ни одного, так как стоимость предлагаемых на продажу объектов представлялась нам неоправданно высокой. В следующем году мы планируем закрыть несколько сделок, так как считаем, что уровень цен будет уже привлекательным.
 
Что касается влияния кризисной ситуации на рынок закрытых паевых инвестиционных фондов, то могу сказать, что далеко не все фонды недвижимости успели ощутить на себе его влияние. Во-первых, это связано с тем, что в ЗПИФН не так часто проходит переоценка активов: по закону, она должна проводиться один раз в шесть месяцев.  Пайщики тех фондов, у которых переоценка только что состоялась или намечается в ближайшее время, могут узнать о некотором снижении стоимости паев. В то же время надо учитывать и тот факт, что оценка активов часто делается оценщиком в долларах, а затем пересчитывается в рубли с учетом нового курса. Таким, образом, вследствие девальвации рубля, которую мы наблюдаем в течение последних месяцев, оценка некоторых объектов в рублях может показать положительную динамику, тогда как оценка в долларах может снизиться на 5-10%.
 
В наиболее выигрышной ситуации, по моему мнению, оказались рентные фонды, инвестирующие в готовые объекты недвижимости, с хорошим портфелем качественных объектов и долгим сроком до завершения работы фонда. В  рентных фондах ставка аренды в основном зафиксирована в долларах с оплатой в рублях по курсу ЦБ на день оплаты. Таким образом, пайщики защищены от девальвации рубля. Если объектом выступает готовая коммерческая недвижимость, худшее, с чем могут столкнуться УК и пайщики – это пересмотр арендных ставок на помещения. В случае если  средства фонда инвестированы в девелоперские проекты, особенно в области жилой недвижимости, то пайщики вполне обоснованно могут переживать, справится ли застройщик с взятыми обязательствами, не снизится ли продажная стоимость квадратного метра, как прогнозируют многие аналитики.  В то же время, очевидно, что УК, управляющие теми фондами, у которых срок работы фондов заканчивается в ближайшее время,  столкнутся с проблемой ликвидности при продаже объектов и, вероятно, будут вынуждены либо реализовывать объекты и проекты с дисконтом, либо предлагать пайщикам продлить срок работы фонда.  Те управляющие компании, чьи фонды имеют более длительные сроки  до завершения работы фонда, находятся в более комфортном положении и имеют все шансы продемонстрировать пайщикам хорошие результаты. Как известно, рынок недвижимости цикличен, и через 2,5-3 года мы ожидаем, что ситуация стабилизируется. Резюмируя, хочу отметить, что коллапса на рынке ЗПИФН пока не случилось, и текущая доходность успешных рентных фондов в среднем по рынку осталась прежней и составляет порядка 8-15%.  Основное влияние кризисной ситуации, на мой взгляд, для пайщиков связано со снижением ликвидности при обращении паев на вторичном рынке.

Положительным моментом, связанным с кризисной ситуацией, является начинающийся процесс дифференциации объектов по качеству и фундаментальным характеристикам. На рынке появляются интересные и качественные объекты, которые владельцы вынуждены в силу различных причин продавать с дисконтом в 25-30% (так называемые distressed assets), и которые мы с большим интересом рассматриваем для приобретения в наши фонды.

Управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский:
 
Значительная часть инвесторов действительно покинула фондовый рынок в октябре, когда были отмечены существенные падения котировок, сейчас же, в ноябре-декабре, их отток, видимо, сократится.  На вопрос о том, куда уходят игроки фондового рынка, дать однозначный ответ трудно. По нашим ощущениям, значительная часть решила это неспокойное время «пересидеть в деньгах» (в виде наличных средств или банковских депозитов). Кто-то, не доверяя финансовым институтам  и опасаясь инфляции, продолжает вкладывать деньги в недвижимость. Правда, на фоне небезосновательных прогнозов падения стоимости квадратного метра, вложения в основном осуществляются в небольшие объекты коммерческой недвижимости – офисы и торговые помещения, которые, несмотря на возможное падение стоимости, будут продолжать приносить их владельцам текущий доход от сдачи в аренду.
 
Что касается закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, то пока здесь все спокойно. Переоценка стоимости активов фондов происходит не реже двух раз в год, и не у всех она проходит одновременно. У тех ЗПИФов недвижимости, которые провели переоценку минувшей осенью, естественно, снизились показатели СЧА и доходности паев, у остальных же они пока номинально находятся на прежнем уровне.  В целом, говоря о рынке паев фондов недвижимости, должен отметить, что в 2009 году доходность и СЧА большинства фондов будет снижаться по мере того, как будет падать в цене сама недвижимость. Падение это для рынка жилья, по нашим оценкам, может составить до 30%, но цифра эта достаточно условна, т.к. количество сделок с недвижимостью в периоды кризисов резко сокращается, и информация о сделках с большими дисконтами не афишируется. Для рынка коммерческой недвижимости какую-то определенную цифру назвать еще сложнее. Скорее всего, часть девелоперских проектов в этом сегменте просто приостановится, часть будет продолжать развиваться, но на новых и, возможно, менее выгодных условиях. Что касается готовых объектов коммерческой недвижимости, то здесь также вероятно определенное снижение арендных ставок, а в некоторых случаях и сокращение сдаваемых в аренду площадей.
 
Однако основной проблемой для компаний, управляющих фондами недвижимости, станет не снижение стоимости активов, а потеря большинством объектов (как готовых, так и строящихся) своей ликвидности. В настоящий момент даже самые большие скидки, будь то 25% или 30%, не гарантируют приток денег потенциальных инвесторов. Более того, предложение больших скидок в настоящий момент может быть даже воспринято негативно и вызвать подозрения в финансовой устойчивости девелопера. Скидки будут восприниматься адекватно только тогда, когда они станут общей тенденцией, а не частными случаями.
 
Анализ аналогичных ситуаций, складывавшихся на российском и зарубежных рынках недвижимости, показывает, что цены, достигнув определенного дна, всегда возвращались к своему прежнему уровню и снова росли, особенно в столичных регионах. И хотя на такое восстановление всегда требовалось несколько лет, но и фонды недвижимости формируются на достаточно длительные сроки (как правило, от 5 до 15 лет). Поэтому в долгосрочной перспективе пайщики ЗПИФов недвижимости все-таки могут ожидать получения доходов от своих вложений.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО