Обязательное страхование застройщиков приведет к росту цен на новостройки и снизит предложение?
Вот уже месяц как застройщики не могут начать продажи строящегося жилья без обязательного страхования своей ответственности перед дольщиками. Один из вариантов это сделать - вступить в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). И как раз на днях стало известно, что организация получила лицензию ЦБ РФ, а 50 крупнейших строительных компаний России уже вступили в нее. Впрочем, со вступлением в ОВС далеко не все просто и понятно, как и еще с двумя способами купить страховку (подробнее об этом в тексте).
RealEstate.ru решил в ИТОГАХ НЕДЕЛИ спросить у девелоперов, успели ли они решить вопрос со страховкой. И многие сообщили, что пока не определились, поскольку во всех трех способах есть существенные минусы или препятствия. И что такая неопределенность может снизить объем предложения на рынке, поднять цены и вообще сократить число застройщиков, что приведет к монополизации рынка. Впрочем, как полагает часть экспертов, не так страшен черт, и после доработки всех страховых продуктов, здоровой конкуренции не будет ничего угрожать.
Напомним, с 1 января 2014 года в силу вступил закон об обязательном страховании застройщиков. Основная цель закона – защитить права дольщиков и инвесторов строительства. Таким образом, теперь продавать квартиры в недостроенных объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщики могут только при наличии страхового полиса. Им может быть как договор поручительства, который выдает банк, так и договор страхования гражданской ответственности, заключаемый со страховщиками или специально созданного для этих целей ОВС. Кроме того, в поправках к многострадальному 214-ФЗ были предусмотрены новые, более жесткие требования к банкам-поручителям и страховым компаниям.
В пресс-службе ОВС ранее сообщали, что введение процедуры обязательного страхования застройщиков должно снизить количество «серых» схем в долевом строительстве и защитить права дольщиков. Кроме того, новый механизм, по словам директора некоммерческой организации «ОВС застройщиков» Сергея Пахомова, позволит избежать спекулятивных «серых» схем покупки-продажи жилья.
Вчера стало известно, что НО «ОВС застройщиков», созданное в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 294-ФЗ, получило лицензию Центрального Банка РФ. С 1 января 2014 года Общество готово осуществлять страховую деятельность, которая призвана исключить возможность появления обманутых дольщиков.
На данный момент около 50 крупнейших строительных компаний из 17 регионов страны уже вступили в ОВС и еще 20 подали заявки и проходят сейчас предварительную проверку, заявил Realestate.ru председатель правления НО «ОВС застройщиков» и президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. «Большинство из них является крупными застройщиками Москвы и Московской области, например, в Общество вступили такие компании, как ГК «Мортон», ГК «МИЦ», ГК «ПИК», ГК «Жилищный Капитал»… Мы планируем принять до 200 новых членов, открыть представительства в 26 крупнейших городах России, а также принять к страхованию риски на сумму не менее 100 млрд рублей», - сообщил Ручьев, добавив, что первые договоры страхования будут заключены уже в феврале - порядка 600 договоров по объектам строительства с 12 членами Общества».
Что касается тарифов на страхование, то, по его словам, они будут определяться «степенью надежности застройщика». «С нашей точки зрения, это будет являться дополнительным регулятором по вытеснению с рынка недобросовестных застройщиков», - заявил ранее на пресс-конференции в Москве Александр Ручьев. Таким образом, официально о размерах тарифов на страхование пока никто не говорит, меж тем, участники рынка их оценивают в 2-5% от стоимости проекта.
Как это будет на практике?
Ситуация со страхованием затронет совсем новые проекты. Если девелопер успел до 1 января 2014 года начать продажи в конкретном корпусе (то есть подать пакет документов на регистрацию хотя бы одного ДДУ), то его нововведение не коснется. Если же первый договор по объекту планируется заключить в этом году, то без страхового полиса уже нельзя это сделать.
Застройщик должен либо вступить в ОВС, либо купить коммерческую страховку, либо получить поручительство банка.
ОВС - это некий «общий котел», из резервов которого и будут выплачиваться компенсации. Но, по словам экспертов рынка, основная особенность ОВС в том, что при вступлении в организацию, застройщик платит не только ежегодный взнос, но и несет субсидиарную ответственность: если обанкротился один из членов общества, то страховые премии его пострадавшим дольщикам будут выдаваться из общего фонда, который пополняется всеми членами путем дополнительных взносов. Кроме того, не понятно, насколько дорого обойдется членство в ОВС в каждом конкретном случае, ведь четких и прозрачных правил определения «степени надежности» пока нет.
При коммерческом страховании и поручительстве банка девелопер имеете дело только с собственными проблемами. Кроме того, при коммерческом страховании ответственности девелопер перечисляет страховой компании только один взнос до окончания строительства без дополнительных платежей. Однако вариант коммерческого страхования пока недоступен, так как его условия и правила ЦБ РФ согласует только в феврале 2014 года.
Если же банк ручается за застройщика и берется исполнить его обязательства перед дольщиками в случае банкротства, то условия банковского поручительства доводятся в обязательном порядке до участника долевого строительства. Но далеко не все банки могут быть поручителями. По информации Елены Филатовой, начальника юридической службы ЗАО «Пересвет-Инвест», они обязаны иметь лицензию на осуществление банковских операций, которая выдана ЦБ РФ и в которой указано право выдачи банковских гарантий; вести банковскую деятельность не менее 5 лет; иметь уставной капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственные средства в размере не менее 1 млрд рублей; соблюдать обязательные нормативы, предусмотренные законодательством РФ о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев; плюс отсутствие требования ЦБ РФ об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.
Можно предположить, что далеко не у всех застройщиков есть возможность получить поручительство банка, поэтому у каждого из трех вариантов есть как свои плюсы, так и минусы.
Без суда – никуда?
Итак, с застройщиком разобрались. Теперь что касается дольщика. Если на практике он столкнется со страховым случаем, то не стоит рассчитывать на скорое решение проблемы. «Нарушение девелопером своих обязательств может быть признано страховым случаем только судом в рамках дела о банкротстве, – пояснила генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – А такие дела, как показывает российская судебная практика, длятся у нас по 3-5 лет. Срок возврата денег может составить 5-8 лет, если предположить, что человек вложился на начальной стадии и первые 2-3 года дом все-таки строился. За это время деньги просто обесценятся, так как стоимость недвижимости постоянно повышается. Поучается, что фактически дольщик сможет вернуть не 100%, а только 60-70% от потраченных средств».
Кроме того, по словам эксперта, на рынке фактически еще не разработаны конкретные продукты, предлагающие застройщикам застраховать свою ответственность. Поэтому говорить о практике выплаты компенсации дольщикам говорить пока рано.
Опрошенные нами эксперты по-разному относятся к ситуации. Более того, тема не простая, поэтому у нас есть девелопер, который был готов говорить только на анонимной основе. Многие спикеры сетуют на то, что закон вступил в силу, а механизмы и правила, по которым он должен действовать еще не проработаны, поэтому приходится выжидать со страховкой, а значит не вести новые продажи. А это влечет сокращение предложения и увеличение цен на жилье.
Кроме того, в этой непрозрачности некоторые видят возможности для коррупции – создания некоего клана строителей, который вытеснит с рынка не только нечестных застройщиков, но и уберет мелких и средних, хотя вполне надежных и хорошо работающих.
Впрочем, другие считают, что масштаб бедствий и разрушений не столь велик и никакого повышения цен не будет, да и монополизация рынку не грозит, поскольку рано или поздно в полной мере заработает альтернатива ОВС.
«Методика расчета тарифов будет утвержена 27 января»
Александр Ручьев, председатель правления НО «ОВС застройщиков», президент ГК «Мортон»:
- В настоящее время дирекция Общества разрабатывает методику расчета поправочных коэффициентов к базовому страховому тарифу, исходя изстепени надежности застройщиков. Будет оцениваться финансовая отчетность застройщика, его производственная и кредитная характеристика, конкурентное положение, юридическая и финансовая обеспеченность проекта строительства, предполагаемого к страхованию. Сейчас документ находится в стадии согласования с членами Общества и планируется к утверждению на общем собрании 27 января 2014 года. Законодательное закрепление риск-параметров не предусмотрено.
В соответствии с 214-ФЗ ОВС застройщиков гарантирует выплаты по заключенным договорам страхования при наступлении страхового события, подтвержденного решением суда: об обращении взыскания на предмет залога или о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.
ЕСТЬ НЕГАТИВНОЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК
«Ввод страхования может привести к росту цен на новостройки»
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
- Наше ООО «Адмирал», которое является застройщиком ЖК «Западное Кунцево», входит в ОВС.
Что же касается рынка в целом, то вполне вероятно, что выход части проектов, старт продаж которых намечен на 2014 год и которым лишь предстоит получать разрешение на строительство и регистрировать первые ДДУ, будут отложены до того момента, пока застройщик не вступит в ОВС или не застрахует свои обязательства перед дольщиками в страховой компании.
Я считаю, чтостепень надежности застройщика должна основываться на данных о предыдущей деятельности компании, количестве успешно и в срок завершенных проектах, информации о том, насколько в компании применяются на практике принципы социальной ответственности, на данных о финансовом положении компании, на анализе целевого расхода денег дольщиков, т.е. на состоянии тех показателей, от которых напрямую зависит результат строительства.
Что касается цен, то страхование для застройщика – это дополнительные расходы, а значит, оно вполне вероятно может привести к повышению стоимости жилья. Так или иначе, часть строительных компаний с единичными проектами не сможет уплатить страховой взнос ни в страховой компании, ни в добровольном фонде застройщиков, а за счет меньшего предложения увеличатся цены, а застрахованные застройщики в любом случае заложат дополнительные расходы в стоимость квадратного метра. Однако для крупных застройщиков данный фактор не станет определяющим на структуре ценообразования.
Закон отсечет часть совершенно«подозрительных» строительных компаний, которые просто не смогут оплатить вступительный взнос в ОВС или страховку в страховой компании, но они могут пойти по другому пути и, например, начать продавать квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК), которые не требуют обязательной регистрации договора купи-продажи в Росреестре.
Закон касается лишь застройщиков, которые ведут продажи по ДДУ, поэтому покупатели должны понимать, что другие схемы продаж, пусть даже с меньшей стоимостью квартир, заметно увеличивают риски недостроя, а значит и «шансы» пополнить ряды обманутых дольщиков.
«Застрахованные объекты перетянут на себя спрос»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
- Во-первых, введение данных обременений наверняка приведет к увеличению себестоимости проектов, так как застройщики получают еще одну статью расходов. Затраты девелопера на страхование могут составить, в среднем, 2-5% от стоимости квартиры. При этом все дополнительные издержки наши девелоперы привыкли перекладывать на плечи покупателей.
Во-вторых, уже сейчас понятно, что как минимум в первом квартале мы будем наблюдать снижение объемов предложения. Ведь многие застройщики не в силах застраховаться, пока не будут четко разработаны схемы, регламенты и конкретные процедуры. На это может уйти два – три месяца. И все это время застройщики будут терять своих клиентов. Часть покупателей уйдет к застрахованным и к тем, кто продажи открыл до 2014 года. А часть сделок и вовсе не состоится.
Конечно, введение обязательного страхования ответственности для застройщиков – это шаг на пути к более цивилизованному рынку. Однако эффективность закона во многом зависит от того, насколько детально будет проработан механизм страхования, практика выплаты компенсаций и т.д. А вот определение «степени надежности» конкретного застройщика остается на совести ОВС.
«Величина страховой премии должны быть не ниже 5% в год от стоимости объекта»
Московский девелопер на условиях анонимности:
- И покупатели жилья, и девелоперы будут защищены законом об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков в том случае, есливеличина страховой премии будет составлять не менее 5% в год от стоимости объекта. Причем защищающий механизм включится не сразу, поскольку понадобится какое-то время на накопление страховой «подушки». Совершенно очевидно, что обязательное страхование станет для застройщиков дополнительной издержкой, причем, ощутимой, поскольку 5% от стоимости проекта – для экономики проекта цифра серьезная. Это отразится и на росте цен на рынке жилья.
Если существующие страховые компании до сих пор не страховали такую гражданскую ответственность, потому что рассматривают эти риски чересчур высокими для себя, то введение обязательности на законодательном уровне не приведет к автоматическому снижению рисков.
Мы снова оказались в ситуации, которая возникает всякий раз, когда государство вмешивается в рыночные отношения, не выстроив прежде инфраструктуры для своих нововведений. Несмотря на то, что закон о страховании гражданской ответственности застройщиков принят и даже вступил в силу, вопросов по нему пока гораздо больше, чем ответов. В частности, совершенно не ясно, каким образом будет рассчитываться страховая премия, размер которой будет влиять, в том числе, и на динамику цен на рынке.
Адекватность расчета страховой премии напрямую зависит от того, насколько точно рассчитана вероятность наступления страхового случая. Как показывает практика, наиболее четко такая вероятность определяется в сегменте стандартных продуктов. Примером тому – автомобильный рынок. Массовый спрос на автомобили позволяет накапливать большие страховые деньги и, в общем-то, безболезненно покрывать возникающие инциденты. Правда, если взять рынок обязательного страхования гражданской ответственности автовладельцев, то подавляющее большинство страховых компаний здесь работают себе в убыток.
На рынке недвижимости ситуация радикально иная. Количество сделок здесь в разы меньше. Каждый проект индивидуален, имеет свою специфику. Чтобы рассчитать вероятность наступления страхового случая в девелопменте, страховщику придется не только оценивать надежность застройщика, но и изучать риски самого строительного объекта – его проект, внешнюю среду, в которой он реализуется. На рынке известно немало примеров, когда причиной возникновения проблем становится не благонадежность застройщика, а профессиональные промахи проектировщиков. Не менее распространена и ситуация, когда надежный девелопер при реализации качественного проекта сталкивается с сопротивлением местных властей, связанным, например, со сменой руководства в регионе.
Понятно, что для определения таких рисков страховые компании должны обладать высококвалифицированными специалистами, знающими строительный рынок и отрасль в целом, со всеми ее особенностями. Есть ли такие кадры у страховщиков – вопрос открытый. Очевидно и то, что сложность расчета рисков сделает эту процедуру длительной.
Велика и вероятность, что непонятный механизм расчета страховой премии станетинструментом нечистоплотной конкурентной борьбы на рынке. Те люди, которые будут так или иначе влиять на страховые компании, (как, например, это собирается делать ОВС, главой которого стал владелец одной из крупнейших девелоперских компаний региона), получат доступ к коммерческой информации своих конкурентов - информации о текущем финансовом положении, финансовых показателях, ценообразовании, строках строительства, проектах и пр. Кроме того, отсутствие четких критериев, по которым будет определяться надежность девелопера, может привести к тому, что «своим» застройщикам будут выписываться низкие премии, а конкурентам – высокие. В результате мелкие застройщики будут вытеснены, и рынок монополизируется, что опять же повлияет на ценообразование на нем.
НЕТ НЕГАТИВНОГО ВЛИЯНИЯ НА РЫНОК
«Большого дефицита предложений и роста цен из-за страхования не будет»
Елена Филатова, начальник юридической службы ЗАО «Пересвет-Инвест»:
- Наша компания пока окончательно не определилась, каким из способов страхования воспользоваться. Наиболее приемлемым на мой взгляд является поручительство банка. Мы рассматривали и вариант коммерческого страхования, но его условия и правила ЦБ согласует только в феврале. Пока к нам поступали предложения со средним тарифом в диапазоне от 1,15-1,3%.
Вряд ли вступление закона в силу приведет кдефициту предложений и существенному росту цен. Данный вопрос решается довольно оперативно девелоперами, так как уже в текущем году ДДУ должен содержать информацию о способе обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Одним из способов и является страхование гражданской ответственности.
Оформить данное страхование не так проблемно, это несущественно повлияет на рынок, как например, принятие 214-ФЗ и внесение изменений в земельный и градостроительный кодекс в 2005 году, что вызвало и сокращение количества новых объектов, и рост цен. В данном случае нововведения были столь радикальны, что сократилось количество выделяемых строительных площадок, увеличился срок прохождения строительной документации, усложнились взаимоотношения между застройщиками и потребителями. Создалась ситуация, когда застройщики, из-за законодательных изменений не смогли выйти на новые площадки, а оформление по уже полученным площадкам и существующим проектам затянулось. На мой взгляд, страхование гражданской ответственности не сравниться по масштабам с нововведениями 2005 года.
Хочется верить, что закон об обязательном страховании застройщиков защитит интересы участников долевого строительства, ведь в данном случае они точно вернут свои инвестиции и возможно, что введение данного закона привлечет покупателей на рынок новостроек, так как дополнительная гарантия не маловажный фактор для российских покупателей.
Оценка же степени надежности застройщиков должна основываться на открытых и единых для всех критериях. Любая оценка должна быть объективной. Но не думаю, что создание ОВС приведет к монополизации рынка, у девелопера есть выбор, он может обратиться и в ОВС и в банковское учреждение и в коммерческую страховую организацию. А если есть выбор, есть и конкуренция.
«У девелоперов есть выбор!»
Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН:
- Наша компания пока не входит в ОВС, но мы рассматриваем такую возможность. Страхование компаний-застройщиков – это некий знак качества, позволяющий потребителю более уверенно ориентироваться на рынке недвижимости. На текущий момент компания может выбрать: вступать в ОВС или страховаться в любой другой компании. По уровню компаний-страховщиков и требованиям, предъявляемым застройщику, можно в принципе потенциально определить степень надежности девелопера.Сжатие рынка и укрупнение игроков мы можем наблюдать только в случае, если страховые компании будут постоянно ужесточать фильтр девелоперов, что, думаю, маловероятно.
«Монополизации не будет, как и резкого повышения цен»
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп":
- Наши текущие проекты начали реализовываться до вступления в силу поправок, поэтому мы вправе не применять страхование своей ответственности. Но по тем проектам, которые начнут продаваться в 2014 году мы в настоящее время выбираем один из трех способов обеспечить свою ответственность страховой защитой.
Ситуация никак не повлияет наобъем предложения и спрос, не вызовет передела рынка, но может незначительно повлиять на цены, в том случае, если взносы для членов ОВС и страховые тарифы будут неоправданно высокими (например, у страховых компаний - значительно выше базового тарифа по такому виду, как страхование ответственности). Отмечу, что пока страховщики никакого внятного продукта девелоперам не предложили.
Если механизм закона заработает – защитит, но только в том случае, если в ОВС будет предусмотрен какой-то резервный фонд (что не может не сказаться на размере взносов от его членов), а страховую защиту будут обеспечивать финансово устойчивые компании с адекватной политикой урегулирования страховых событий по такому непростому с точки зрения оценки убыточности виду страхования.
Непонятно как будет оцениваться надежность девелопера, особенно учитывая полную непрозрачность рынка и организационные структуры строительных компаний, которые, работая под громким брендом, кажутся колоссами, а зачастую состоят из десятков маленьких бизнес-юнитов. Кого в таком случае оценивать? Сейчас ощущение, что отбор будет вестись по субъективным факторам, либо ориентируясь на какие-то (тоже весьма спорные) рейтинги объема бизнеса и финансовой устойчивости. Хотя и то и другое неверно –порой даже очень крупный застройщик с гигантским портфелем может пошатнуться и даже упасть при неправильной оценке кредитной нагрузки, под влиянием политических и глобальный экономических факторов, тогда как средний и маленький выстоит.
С другой стороны, не думаю, что непринятие в ОВС станет для девелоперов серьезной преградой для успешной деятельности – закон предусматривает альтернативу в виде страхового полиса от универсальных страховых компаний. Не примут в ОВС – можно купить полис. Другой вопрос, что пока далеко не все даже крупные страховщики разработали правила и получили лицензии на данный вид страхования.
Мария Лукина, Ольга Александрова
