Новую Москву "разморозили": когда ждать новых проектов и повышения цен жилье?

Cпустя год и два месяца после своего образования Новая Москва, наконец, начала выдавать разрешения на крупные проекты. Да, участникам рынка пришлось понервничать и пережить длительную заморозку своих планов, падение спроса и цен после ажиотажного скачка в жаркое лето-2012. Хотя нельзя сказать, что ситуация была для них неожиданной. Многие с самого начала уверяли, что город не готов к расширению. О том, что происходит с новыми проектами и ценами на жилье на присоединенных территориях, чего девелоперы ждут от новомосковской оттепели, в интервью RealEstate.ru рассказал один из девелоперов, чей проект, наконец, согласовали, - Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

РАСШИРЕНИЕ ОКАЗАЛОСЬ ВРЕДНЫМ ИЛИ ПОЛЕЗНЫМ? 

- Что можно назвать главным итогом спустя год после присоединения территории?

- Самый главный итог -  появилось понимание того, что присоединение земель - это не просто росчерк пера, отсчет от которого пошел год назад, а длинный тяжелый сложный путь. Что я имею в виду?Буквально через месяц-два после присоединения территории народ стал требовать московских условий проживания, начиная от тарифов и льгот, заканчивая уровнем инфраструктуры и пр. И только через год к людям пришло понимание, что так не бывает. Одного росчерка пера не достаточно, чтобы все в одночасье вдруг изменилось.

У Московских чиновников тоже за этот год появилось понимание, пусть и неокончательное, относительно того, с чего начинать развитие территории - был взят приоритет по строительству дорог и созданию рабочих мест, центров притяжения трудовой миграции. У местных властей новых земель также появилось понимание – с кем работать и как работать.

- Вообще,  выиграла ли Москва от присоединения новых территорий? Нужно ли было это расширение?

- Я думаю, расширение было нужно, столица от этого только выиграла. По сути, город был заперт внутри кольцевой автомобильной дороги, не зря МКАД называли «удавкой» для Москвы. Данный проект является самым масштабным и амбициозным за всю историю административно-территориального деления города.

При этом совершенно ясно, что развитие новых территорий может затянуться на достаточно длительный промежуток времени, однако маловероятно, что власти бросят все на полпути. Все-таки от реализации данного проекта зависит в том числе престиж России на мировом уровне. Новая Москва сейчас – это идеальная площадка для применения современных методик градостроительного зонирования и реализации различных социальных программ.

- Активность застройщиков и покупателей в Новой Москве в течение года была довольно высокой. Спал ли ажиотаж на рынке спустя год?

- За год объем предложения на новых территориях фактически удвоился. В прошлом году вышло порядка 15 объектов, в этом – еще примерно 5. При этом, если сравнивать их с теми проектами, которые расположены в близлежащих городах Подмосковья, то они будут отличаться более высокими показателями по объему сделок.

Новая Москва поначалу привлекала девелоперов своим статусом в совокупности с более доступным уровнем цен на землю. Кроме того, на данной территории по-прежнему есть богатый выбор участков. Девелопер может приобрести большой земельный надел и построить на нем крупный жилой комплекс или целый микрорайон. Тогда как в старых границах города реализация масштабного проекта, по сути, уже невозможна. Но спустя год эйфория уже схлынула. Застройщики несколько сбавили темп – новые проекты на рынке стали понемногу появляться только сейчас.

КУРС НА РАЗМОРОЗКУ 

- Причины столь длительного застоя в том, что застройщикам перестали выдавать разрешения с момента присоединения новых земель? Получается, что власти на словах стимулируют развитие новых территорий, а на деле – тормозят его. Почему?

- Те проекты, которые сейчас реализуются в Новой Москве, действительно успели получить разрешение на строительство еще до изменения статуса присоединенных территорий. Новые разрешения действительно долго не выдавали. «Новые Ватутинки» - один из первых проектов, которые получили разрешение на строительство на новых землях после их присоединения.

Подозреваю, что возможно еще остались некие технические проблемы с организацией самого процесса – не до конца разработаны различные регламенты, нормативы и т.д. Тем не менее, сейчас многие проекты находятся на стадии разработки концепции и получения исходно-разрешительной документации. Соответственно, в следующем году в Новой Москве можно прогнозировать строительный бум и выход большого количества новых объектов.

- Как вы считаете, успеет ли правительство разработать генплан развития новых территорий к 2014 году?

- Это сложно предсказать. Но то, что генплан сейчас находится в процессе разработки, не мешает выходу новых объектов с очень грамотной концепцией. Например, микрорайон «Новые Ватутинки», предусматривающий строительство около 1 млн. кв. м недвижимости в 14 километрах от МКАД по Калужскому шоссе. Каждый житель «Новых Ватутинок» сможет выбрать соответствующий его интересам образ жизни: активный многоэтажный микрорайон «Центральный» или спокойный малоэтажный квартал «Южный». Комплекс возводится в лесном окружении, на берегу реки, предусматривает строительство обширной инфраструктуры.

- Насколько сильно мешают застройщикам ограничения, распространившиеся на новые территории (изъятие земель, пересмотр инвестконтрактов, ограничение высотности)?

- Данные ограничения могут отпугнуть лишь мелких застройщиков. Крупные девелоперы вряд ли откажутся от реализации своих проектов. Конечно, ужесточение требований по обеспечению социальной инфраструктурой, ограничение высотности и пересмотр инвестконтрактов обязательно приведут к увеличению себестоимости проектов. А застройщики, естественно, будут перекладывать свои расходы на плечи покупателей. Соответственно, все эти инициативы, скорее всего, повлекут за собой очередное повышение цен на квартиры.

ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ? 

- Основной рост цен за счет присоединения земель уже позади. Какие факторы сейчас влияют на ценовую динамику в Новой Москве? Ваши прогнозы на ближайшее будущее?

- С момента присоединения новых территорий цены на жилье выросли довольно серьезно - на 20-25% относительно старого уровня, характерного для Подмосковья. Наценка произошла, в основном, за счет нового статуса территории. Однако сейчас все факторы, влияющие на рост цен, уже исчерпали себя.  

Тем не менее, территория Новой Москвы имеет хорошие перспективы с точки зрения развития дорожно-транспортной инфраструктуры. Ни по одному направлению Подмосковья нет столь грандиозных планов, что однозначно повлечет за собой дополнительный рост рыночной стоимости жилья. После того, как программа улучшения транспортной доступности Новой Москвы будет реализована, цена квадратного метра в некоторых районах повысится, в среднем, на 15-20%.

При развитии новых территорий столичные власти планируют применить совершенно новый подход, учитывающий успешный опыт других мегаполисов за рубежом. В настоящее время проводится работа с транспортными компаниями по выявлению и организации возможных маршрутов движения с условием проезда общественного транспорта по застраиваемой территории (после ввода в эксплуатацию дорожной сети первой очереди и дорог с учетом полного развития), возможных сроков организации маршрутов. За ориентир для связи со станциями метрополитена приняты маршруты до станций Теплый стан, Юго-Западная, прорабатывается маршрут до платформы «Внуково».

ИНВЕСТОРЫ ИЛИ РЕАЛЬНЫЕ ЖИЛЬЦЫ? 

- Для каких целей сейчас чаще всего приобретается жилье в Новой Москве – инвестиции или проживание? Кто вообще покупает там квартиры?  

Доля инвестиционных сделок на присоединенных территориях сейчас действительно высокая. Если в Подмосковье, в среднем, она находится на уровне 8-10%, то в Новой Москве достигает 30%. Многие инвесторы рассчитывают на то, что когда будут реализованы конкретные мероприятия по улучшению транспортной доступности, жилые проекты покажут дополнительный рост цен. Тем не менее, большинство покупателей приобретают квартиры в Новой Москве для собственных нужд. Четкий портрет составить практически невозможно, жилье покупают практически все группы населения – москвичи, жители регионов (от Калининграда до Владивостока), пожилые люди, одинокие бизнесмены и пр. Хотя семейные люди с детьми все-таки составляют покупательский «костяк».

- Испытывают ли люди, проживающие сейчас в Новой Москве, дефицит объектов социальной и бытовой инфраструктуры? Если да, то насколько быстро данная проблема может решиться?

- До присоединения к Москве на данной территории проживало небольшое количество человек. Поэтому та инфраструктура, которая присутствовала здесь изначально, не способна справиться с дополнительной нагрузкой. Активность застройщиков была довольно высокой, однако новых объектов инфраструктуры на данных территориях практически не появилось. Большинство девелоперов откладывает ее строительство до последнего момента. Поэтому люди действительно испытывают проблемы. В той же Коммунарке ведется масштабная застройка территории, реализуется несколько крупных проектов. А жители жалуются, что садиков и школ не хватает.

Однако власти сейчас ужесточают требования для новых проектов по обеспеченности инфраструктурой. Не секрет, что в большинстве проектов, реализуемых за МКАДом, инфраструктура либо возводилась в последнюю очередь, либо не строилась вообще. В Новой Москве это вряд ли будет возможно, поскольку здесь ситуация теперь контролируется гораздо более системно. Поэтому в данном отношении риски покупателей снижаются.

Вера Иванова