Новые инициативы властей: приведут ли они к снижению цен на жилье?
На этой неделе появилось сразу три государственных инициативы, которые должны повлиять на себестоимость строительных работ застройщиков московского региона, а также и на конечные цены жилья. Сократить затраты застройщикам поможет снижение начальной цены земли на 20% (при покупке на аукционе) и специальные налоговые льготы для комплексной застройки. Потратить «сэкономленные» средства власти предлагают на строительство социальной инфраструктуры: по новым нормам, обеспеченность жителей МО соцобъектами должна вырасти на 70%. RealEstate.ru в ПЯТНИЧНОМ ОПРОСЕ поинтересовался у застройщиков о последствиях внедрения новшеств: что будет с ценами для конечного потребителя и под силу ли девелоперам справиться с новыми соцнормами.
Проведенный RealEstate.ru опрос показал, что каждая из названных мер по-разному повлияет на рынок недвижимости столичного региона. Так, снижение начальной цены аукциона на 20% на землю для строительства жилья экономкласса, которое предлагает Минстрой, не дает гарантий, что спецусловия сохранятся до конца торгов. Несколько наших спикеров заверило, за хорошие участки девелоперы борются на торгах отчаянно и быстро поднимают цены. А если говорить о сложной площадке, то ее может никто не взять даже со скидкой в 20%.
Что касается налоговых льгот для объектов комплексной застройки (КОТ — комплексное освоение территории), чиновники обещают снизить для них ставку налога на землю. По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елены Николаевой, от повышающего налогового коэффицента (напомним, сегодня за участки, предназначенные для строительства жилой недвижимости, собственники платят двойной налог), избавят проекты со сроком реализации выше трех лет и внушительного объема — не менее 500 единиц малоэтажного жилья или 50 тыс. кв м, если это высотная застройка.
Опрошенные RealEstate.ru девелоперы неоднозначно отреагировали и на эту инициативу. Одни говорят, что уменьшение налогового бремени может привести к снижению цен. Другие говорят, что расходы на налоги при реализации масштабных проектов не столь заметны, а их сокращение вообще ни на что не повлияет.
Если эффект от первых двух инициатив оценить пока сложно, то, как повлияют новые градостроительные нормы Подмосковья на столичный девелопмент, понятно уже сейчас. Напомним, региональные стандарты 3-го июня утвердило правительство Подмосковья.
Помимо ограничений этажности до 3-9 этажей в зависимости от численности населенного пункта, новая редакция предусматривает увеличение социальной инфраструктуры: обеспеченность ей населения должна вырасти на 70%. Например, теперь на тысячу человек будет приходиться 65 мест в детском саду и 135 мест в школе, а на каждую семью должно быть построено одно машиноместо.
Такой рост дополнительной нагрузки на девелопера, безусловно, скажется на объеме инвестирования. Девелоперам придется искать отдельного инвестора для строительства инфраструктуры, ведь ее стоимость вырастет в 1,5 раза.
В том, отразится ли подорожавшее строительство на конечной цене для покупателя, мнения экспертов разошлись. Некоторые считают, что стоимость квадратного метра пойдет вверх. Их оппоненты уверены: спрос и рыночные тенденции окажутся сильнее, поэтому ценовых колебаний ждать не стоит.
ЦЕНЫ ВЫРАСТУТ
«Расходы на социнфраструктуру заложат в цену кв. м»
Дмитрий Котровский, вице-президент «Химки Групп»:
- Власти предоставили возможность девелоперам снизить себестоимость, одновременно дав понять, что на «сэкономленные» деньги нужно строить инфраструктуру.
Снижение налоговой нагрузки и спецусловия по аукционам позволят девелоперам, реализующим КОТ, снизить налоговую нагрузку и инвестиции на начальном этапе — в покупку земли. Однако введение новых норм застройки социнфраструктуры заставит заложить расходы на нее — 20-25% от бюджета - в стоимость метра, которая и без того вырастет из-за новых ограничений по высотности строительства.
«Подмосковным микрорайонам не хватает соцобъектов»
Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга "ЛСР. Недвижимость — Москва":
- Идея освободить девелоперов от повышающего коэффициента кажется интересной и перспективной. Возможность снизить налоговую нагрузку может самым положительным образом сказаться на последующем формировании цен на рынке жилой недвижимости. Насколько эта мера в действительности позволит уменьшить стоимость квадратного метра жилья, говорить пока рано. Необходимо ее детально изучить и осмыслить для того, чтобы делать какие-либо выводы.
Что касается новых градостроительных норм, то, с одной стороны, рост объема обеспеченности граждан социальной инфраструктурой и снижение этажности в Подмосковье в интересах местных жителей. Сегодня население ряда микрорайонов с многоэтажными новостройками страдает из-за недостаточности объектов социального обеспечения – в детских садах и школах на всех просто не хватает мест. С другой стороны, скорее всего, это приведет к подорожанию стоимости квадратного метра. Тем не менее, и в этом случае окончательные выводы делать пока преждевременно.
ИНИЦИАТИВЫ НА ЦЕНЫ НЕ ПОВЛИЯЮТ
«Себестоимость инфраструктуры выше, чем жилья»
Евгений Хренов, руководитель проекта ЗАО "Пересвет-Инвест":
- Конечно, снижение на аукционе цены лота земельного участка под строительство в размере 20 % - плюс для девелопера, но в то же время свободный торг никто не отменял. Не стоит ждать снижения себестоимости на 20% - скорее, речь идет о частичном сокращении цены.
В свою очередь, строительство объектов инфраструктуры, в частности детских садов и школ, мероприятие недешевое. Учебные заведения сдаются на баланс города не только с полной отделкой помещений, но и с мебелью. Поэтому зачастую себестоимость кв.м. подобных объектов выходит даже выше, жилой недвижимости. Но в то же время, если это масштабная комплексная застройка, то данные объекты не столь существенно повышают общую стоимость строительства. Кроме того, уже сегодня ни одни крупный объект комплексной застройки не сдается без инфраструктуры. Поэтому вряд ли нововведения повлияют на цену кв метра на первичном рынке жилья в Подмосковье, отличающемся ценовой стабильностью. Так, за последние 12 месяцев, средняя цена в новостройках МО увеличилась на 10% - примерно на уровне инфляции.
«Льготы нужно давать именно тем девелоперам, кто снижает цены кв. м»
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:
- Новые госининциативы, безусловно, будут способствовать снижению себестоимости строительства жилья. Что касается цен для конечных потребителей – они уменьшатся только в том случае, если будет административная привязка: снижение цены — льгота. То есть на специальные условия могут рассчитывать только те девелоперы, кто снижает цены для потребителей.
На мой взгляд, новые градостроительные нормы социнфраструктуры очень разумны и не окажут какого-либо негативного влияния на деятельность застройщиков. Просто девелоперам теперь придется привлекать отдельно инвесторов для строительства жилья и отдельно - для возведения объектов инженерной и социальной инфраструктуры.
«Уравнять Подмосковные земли в цене не получится»
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
- Земельный налог считается от кадастровой стоимости участка, которая пока еще достаточно далека от рыночной, поэтому ежегодная налоговая нагрузка по участку составляет до 0,5-1% от планируемой общей стоимости строительства. Поэтому сокращение налогов будет существенным при реализации небольших проектов. Для КОТ же эффект вряд ли будет заметным, ведь налоговые послабления будут идти параллельно с усложнением концепции проектов и ростом себестоимости строительства.
Что касается снижения начальной стоимости аукционов на землю под строительство жилья эконом-класса, то начальная и конечная цена – это две разные вещи. Также непонятно, как цену участка увязывают с ценой квадратного метра, причем нормативной от Минстроя. Для Московской области на 2й квартал 2014 г. средняя рыночная стоимость 1 кв.м установлена на уровне 49 730 руб. Рассчитывать, что аукционы на земли, к примеру в Красногорском и Лотошинском районе будут проходить на идентичных условиях – утопично.
«Большие объемы строительства смягчат соцнагрузку»
Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155»:
- На рыночную стоимость жилья инициативы не повлияют, но их внедрение может высвободить дополнительные средства, например, для строительства социальной инфраструктуры по новым нормам. К тому же, крупным застройщикам, включая «СУ-155», большие объемы строительства помогут смягчить нагрузку от увеличения норм по количеству социальной инфраструктуры.
Повысить инвестиционную стоимость кв м может изменение норм по количеству объектов соцкультбыта. Главным образом на инвестиционную стоимость проекта будет влиять увеличение количества земли, необходимой для строительства дополнительной инфраструктуры.
«Вместо снижения налогов лучше проработать участки»
Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки»:
- Разговоры о возможном снижении начальной цены аукционов на землю велись уже давно. Но вряд ли данная инициатива как-то существенно повлияет на себестоимость строительства жилья. Все-таки снижение неизвестно откуда появившейся абстрактной цены – это некая условность. Более эффективным инструментом можно считать качественную проработку участков, выставляющихся на аукцион. Это касается как подготовки пакета документов, где отображены все известные ограничения, так и подключения самого участка к магистральным коммуникациям. Сейчас на аукционы часто выставляются не до конца проработанные участки. Например, отсутствует «свежая» информация по геологическим условиям, действующим ограничениям или наличию инженерных сетей, которые застройщику придется переносить перед началом строительства.
Рост объема обеспеченности инфраструктурой на уровне 70% означает увеличение количества обременений для девелоперов. Соответственно, застройщику придется потратить в 1,5 раза больше средств на инфраструктуру. Либо речь пойдет об освоении территорий, меньших по площади в те же 1,5 раза.
Кроме того, внешние инженерные коммуникации должны прокладываться за счет властей. Внутриплощадочными работами – начиная от озеленения и заканчивая строительством школ, детских садов, торговых объектов и пр. – должен заниматься сам застройщик. Однако он должен делать это по четким неизменным правилам, которые одинаковы для всех. Сейчас до сих пор возможны ситуации, когда, например, всем положен коэффициент 1:1, а вот на данном конкретном участке власти делают 1,5:1. Нужно повышать качество работы по уже существующим регламентам и правилам игры. А уже потом придумывать новые.
«Льготы от властей не снизят цены»
Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН:
- Давайте посчитаем. Доля земли приобретенной на аукционе составляет порядка 30% выручки девелопера с проекта. Это допустимая нагрузка. Если снижение аукционной цены предполагается на 20%, то легко посчитать, что влияние данного уменьшения составит порядка: 20%*30% = 6%. При этом, если мы рассмотрим ситуацию с действительно интересными участками, которых, замечу, не так много, то поймем, что за них, как правило идет торг, который может поднимать цену до прежнего уровня. В этом случае данная инициатива не окажет существенного влияния на цену, которую заплатит потребитель. К тому же, проекты, которые появятся на участках, приобретенных по новой схеме, выйдут только через несколько лет, смешавшись с остальными, уже запущенными проектами, что в итоге нивелирует влияние.
Социнфраструктура — это очень важный вопрос. Подмосковное жилье, как правило, представлено в экономклассе. Социальная нагрузка крайне существенно влияет на доходность проекта, так как затраты велики. Например, один детский сад обходится не менее, чем в 1,4 млн руб. на ребенка, школа – до 900 тыс. на ребенка. С другой стороны, наличие «социалки» будет одним из условий ликвидности проектов.
Опрос подготовила Мария Карнаух
