"Нет пока что жесткого искоренения апартаментов, как во времена охоты на ведьм"

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов озвучил официальную позицию столичных властей по поводу такого формата, как апартаменты, а также поделился планами по доработке нормативной базы, да и самих проектов апартаментов, как уже возведенных, так и тех, которым только предстоит получить разрешение на строительство. Выступление главного архитектора произошло в рамках дискуссии проекта Roof Point на тему «Большая московская эпидемия апартаментов»: возможные угрозы обществу и риски развития патологий рынка.

ОБ ИСТОРИИ ВОПРОСА

По словам Сергея Кузнецова, такое явление, как апартаменты стало массовым тогда, когда в Москве сложился реальный дефицит площадок под строительство жилья, а также когда власти ужесточили правила получения разрешений на новое строительство. Поэтому девелоперы нашли для себя определенную лазейку. Они стали активно участвовать в аукционах, где разыгрывались площадки под коммерческую недвижимость. Девелоперы воспользовались тем, что нормативы для строительства нежилых помещений гостиничного типа не прописаны так подробно, как для жилья, и требования по многим параметрам менее жесткие.

«Но на самом деле они стали строить на таких площадках именно жилье, - рассказывает Сергей Кузнецов. - Кстати, Министерство культуры попыталось ввести некую классификацию гостиниц, где уже фигурирует слово апартаменты. Я могу озвучить то, как они охарактеризовали этот формат: это помещение для проживания площадью более 40 кв. м с кухней. Да, это только первый шаг и официальная реакция на это явление»… 

ЕСТЬ ЖИЛЬЕ И ЕСТЬ ГОСТИНИЦЫ

Сергей Кузнецов предложил разделить проекты апартаментов на два типа - на жилье и на гостиницы. И если это, по сути, жилье, то к таким объектам должны предъявляться те же требования, что и к категории жилой недвижимости:

«Апартаменты ничем не должны отличаться от жилых помещений, в том смысле, что и там и там живут люди… Вопрос в недопрописанности нормативов для жилья и недопрописанности нормативов для гостиниц – вот в чем проблема. Только  в этом, а не в том, что есть особый формат апартаментов, который нужно описать»… Чуть позже он добавил, что не согласен с тем, что апартаменты в том виде, в котором они есть сейчас – это нормальный продукт и нужно оставить все как есть.

Говоря об апартаментах, более тяготеющих к гостиницам по своему реальному назначению, он заметил, что нужно идти по пути создания доходных домов, в которых город остро нуждается. Он предложил разрешить выкуп такой недвижимости только блоками, например, по 100 квартир, и не допускать продажу квартир в розницу. Тогда, по мнению Сергея Кузнецова, можно говорить о централизованном управлении доходным домом. Впрочем, он посетовал на то, что у государства нет возможности субсидировать строительство доходных домов, так как оно вынуждено строить социальное жилье для очередников, что гораздо дороже и менее эффективно.  И что социальное арендное жилье могло бы  лучше справиться с проблемой обеспеченности населения жильем.

О СОЦИАЛЬНОМ ВЗРЫВЕ И ПОЗИЦИИ СЕРГЕЯ СОБЯНИНА

Однако вопрос той части апартаментов, который создавался и продавался как жилье  - еще более острый, считает Кузнецов: «Мы в Москве столкнулись с проблемой: уже были социальные взрывы, которые просто широко не освещались в СМИ. Люди, купившие апартаменты в массовом порядке требуют от города социальной инфраструктуры. Они говорят: «мы живем в городе, мы платим налоги, поэтому - чем мы хуже тех людей, которые живут в нормальных домах? Нам же государство не объяснило, что апартаменты не надо было покупать и жить здесь с детьми»»…

В связи с этим Сергей Кузнецов заметил, что у города есть официальная позиция, и это позиция мэра МосквыСергея Собянина: «Апартаменты в том виде, в котором есть, когда сказали, что построят гостиницу, а на самом деле строят жилье, мы больше строить не будем. Точка».

Поэтому город принял решение требовать от таких апартаментов обязательного наличия социальной инфраструктуры. Вместе с тем, он уточнил, что закон не будет иметь обратной силы.

«ДА, МЫ САМИ ЭТО РАЗРЕШИЛИ»

«Если мы поняли, что уже выдано разрешение, этот закон обратной силы иметь не будет, мы никого не кидаем. Просто сегодня мы просчитываем социалку там, где ее не хватает. И город должен внести такой социальный объект в свою программу, потому что он сам когда-то разрешил строительство этих апартаментов…

... Давайте не будем засовывать голову в песок и давайте честно скажем: да, мы разрешили построить жилье вот в такой форме. Оно, правда, имеет ряд преимуществ перед обычным жильем: правда, удобней делать перепланировки, правда, удобней делать меньше машиномест, потому что по гостиничным нормам требуется меньше парковочных мест. Апартаменты неплохо продаются, дешевле стоят – это все правда… Поэтому давайте трезво оценивать ситуацию: то, что еще не построено должно быть построено с социалкой, а то, что уже наделано, давайте обеспечим нормальной социалкой. Вот такая позиция города».

Вместе с тем, он указал на то, что для различных классов помещений, в которых живут люди, нужен разный подход по нормам социальной инфраструктуры: «Сермяжная правда жизни в том, что есть некий процент людей с деньгами, которым очень важна эстетическая составляющая, которые не пользуются социалкой, например, им не нужно пользоваться районной поликлиникой. Я вот тоже не пользуюсь поликлиникой там, где живу, а живу я в квартире, не в апартаментах… Такой процент людей существует. Поэтому есть понимание, что для разных классов жилья должны быть разные нормативы по социальной инфраструктуре. Ведь социалку считают не по метрам квадратным, а по количеству людей. А вот количество людей считают по-разному. Есть норма 30 кв. м на человека, есть – 20 кв. м». Также он заметил, что в центре города напряженность с социалкой значительно меньше, чем на окраинах.

А резюмировал Сергей Кузнецов позицию города так: «Нет пока что жесткого искоренения апартаментов, как во времена охоты на ведьм. Поэтому сейчас вопрос - в обеспечении социалкой, чтобы не было социальных взрывов. Сегодня у нас требования к апартаментам и жилью практически одинаковые».

P.S.: Сергей Кузнецов ответил на много вопросов, которые волновали как застройщиков, так и покупателей апартаментов, очень давно: его выступление дважды прерывалось аплодисментами. Хотя из эмоциональной, но аккуратной речи главного архитектора столицы я так и не поняла: как же город будет обеспечивать социальной инфраструктурой те апартаменты, на которые уже выданы разрешения либо те, что уже построены – неужели за счет бюджета? Однако же один из застройщиков, слушавших дискуссию, заметил мне, что у города есть масса инструментов, чтобы уговорить девелоперов таких объектов самим достроить необходимое… И не исключено, что их дополнительные расходы  скажутся на конечной цене предложения, и апартаменты более не смогут быть дешевле квартир. Впрочем, остается ждать доработанных нормативов от властей и конкретных решений по каждому из объектов.

Ольга Александрова