Насколько точны прогнозы роста цен на жилье?

RealEstate.ru провел собственное социологическое исследование, в ходе которого посетители портала отвечали на вопрос «Прогнозируем ли вообще рост цен на жилье? Если да, то чьим прогнозам вы доверяете больше всего?» 18% ответивших, не самая большая часть из общего количества,  считают, что рост цен на недвижимости вообще не прогнозируем. Большинство респондентов признались, что в этом вопросе не доверяют никому (43% опрошенных), видимо, придерживаясь собственных прогнозов и догадок. Из тех, кто все же верит, в то, что рост цен на жилье или их падение можно прогнозировать, подавляющее количество прислушивается к экономистам (16%). Чуть меньше опрошенных (12%) доверяют аналитикам. Прогнозы участников рынка считают самыми достоверными лишь 6%. Чиновникам верят меньше всего - всего 4% респондентов.

RealEstate.ru решил обратиться к экономистам, аналитикам и участникам рынка с просьбой прокомментировать результаты опроса, а также дать собственное мнение по вопросу прогнозируемости изменений на рынке недвижимости. 

Владислав Лукиан, руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая Площадь»

Результаты опроса свидетельствуют, в первую очередь, об отсутствии в России единого аналитического центра или запатентованных и общепризнанных методологий оценки динамики рынка как коммерческой, так и жилой недвижимости.

Столь разные уровни доверия, выраженные опрошенными по отношению к различным источникам, говорят лишь о том, что рынок находится в динамичной стадии формирования и что даже специализированные игроки рынка, в меру отсутствия четкой методологии, без четкой аргументации в своих аналитических отчетах из года в год сдвигают «точку насыщения» рынка площадями того или иного сегмента недвижимости.

Должен также констатировать факт отсутствия какого-либо доверия любой общедоступной информации аналитического характера, связанной с прогнозными показателями баланса рынка. Таким образом, многие игроки рынка вынуждены организовывать свои аналитические подразделения (это общая тенденция, особенно в девелоперских компаниях), лишь таким образом держа руку на пульсе и все чаще отказываясь от  «абонентского обслуживания» аналитических подразделений ведущих консалтинговых игроков.

С предельной точностью представить ценообразование на рынке, а тем более обозначить директивность и вариативность основных рыночных показателей, на наш взгляд, сегодня не возьмется никто. В такой ситуации финансовые аналитики чаще всего закладывают дифференцированную величину отклонения, таким образом просчитывая как оптимистические сценарии перспективного развития ранка, так и консервативные (пессимистические) варианты.  
 
При подготовке подобных прогнозов необходимо учитывать, во-первых, покупательский спрос и сопоставимость динамики ценообразования на те или иные площади коммерческой или жилой недвижимости. Во-вторых, динамику роста строительного рынка, а также средневзвешенную себестоимость строительства одного квадратного метра. Немаловажную роль играют также основные макроэкономические показатели конкретного региона и страны в целом, рынок ипотеки и кредитования, специфика и стратегия реализации целевых государственных программ.

Вынуждены признать, что на этом фоне явной становится зависимость ранка от внешних факторов (биржевых котировок, падения валютных курсов на международных рынках, паритет рубль-доллар).
 
Лично я доверяю в вопросе прогнозов динамики стоимости жилья коллегам, и то с опаской, так как последние чаще всего не несут ответственности за представленный массив данных.
 
Михаил Мазаев, генеральный директор Дом.ру - Столица

Прогнозов по изменению цен на недвижимость очень много, и зачастую они противоречат друг другу. Потребителю, не обладающему специализированным опытом в недвижимости очень сложно в них разобраться, поэтому мой совет в данном случае не оригинален - обращайтесь к практикующим специалистам.

Прогнозы по возможному росту или падению цен на недвижимость могут быть точными ровно настолько же, насколько могут быть точными прогнозы динамики цен на нефть или прогнозы погоды - да, иногда они угадывают.

Главный фактор роста цен на недвижимость - это повышение потребительского спроса. Спрос в свою очередь напрямую зависит от политической и экономической ситуации в стране.

В своих прогнозах я опираюсь в первую очередь на собственный опыт и здравый смысл, и, конечно, я доверяю и экономическим прогнозам, просто с некоторыми своими поправками.

Михаил Чеготов, Директор Департамента исследований НП ИГ РЭА Риск-Менеджмент

Прогнозировать динамику рынка жилой недвижимости можно, пользуясь математической моделью для расчета.  Мы составляем подобный прогноз по собственной экономической методике.

Эта модель представляет собой многоуровневую конструкцию, состоящую из статистического «каркаса» и надстройки из факторов риска, учитывающих внезапные, в некоторых случаях спекулятивные, изменения статистических показателей, участвующих в формировании окончательной цены на рынке жилья.  Под «каркасом» подразумевается динамика стоимости стройматериалов, инфляция, индекса-дефлятора ВВП России (вбирает в себя все экономические тенденции). Один из блоков модели – прогноз спроса, который определяется среднедушевыми доходами населения. Вторая группа факторов – так называемые «рисковые». Сюда входят влияние слухов о возможных законодательных инициативах,  изменениях, крупных  проектах, которые могут повлиять на рынок.

Если говорить о прогнозах на 2008 год, то нельзя не заметить, что растет  доходность жилья. Ее экономисты определяют по отношению к банковским депозитам. Так вот, сейчас она составляет 3,6 условных вклада, при этом за одну лишь позапрошлую неделю прирост составил 0,3 депозита. Для сравнения: в середине декабря прошлого года этот показатель был на уровне 2,5, а в ноябре - 1,3. Динамика, впечатляющая, и это - еще один сигнал для рынка. Если вложенные в "квадраты" деньги не дают дохода, он к ним мгновенно охладевает, как, собственно, и было большую часть прошлого года. Если дают, интерес также быстро возвращается.

Немаловажным фактором влияния на рынок недвижимости в 2008 году могут оказаться различные законодательные инициативы.

В самом ближайшем будущем в столице начнется продажа земли в частную собственность заводам и фабрикам. До сих пор столичные власти всеми силами тормозили приватизацию земельных участков, считая, что их вынуждают отдавать наделы за бесценок. Это может повлиять, с одной стороны на повышение стоимости квадратного метра, куда будет заложена стоимость выкупа земли (в случае ее перепрофилирование под строительство жилья), а с другой стороны возможно освобождение новых земель под строительство, так как заводы и фабрики переносятся на более дешевые земли в Подмосковье.

По нашей модели, средняя за 2008 год стоимость квадратного метра современного панельного жилья на первичном рынке в Москве по оптимистическому сценарию составит 130,709 тыс. руб., что на 23,1 % выше фактической стоимости в 2007 году.

С экпертами беседовала Любовь ОРЛОВА