Налоговый контроль счетов физлиц еще больше загонит рынок недвижимости в тень

По данным многих участников рынка, до 70% сделок купли-продажи жилья происходят с занижением официальной стоимости - с целью либо сэкономить на налогах либо скрыть свое реальное финансовое положение (если речь идет о чиновниках, например). С 1-го июля налоговая служба получает доступ к банковским данным физлиц. Участники ПЯТНИЧНОГО ОПРОСА RealEstate.ru убеждены: нововведение не способно вывести рынок недвижимости из тени: в лучшем случае, ничего не изменится, в худшем - сделки будут укрываться еще тщательней.

О НОВВЕДЕНИИ

С 1-го июля вступают в силу новые правила: в соответствие с изменениями в ст.  86 НК РФ, российские банки обязаны сообщать налоговой службе информацию об открытии, закрытии, изменении реквизитов счетов не только юрлиц - компаний и индивидуальных предпринимателей — но и физических лиц.

Кроме того, с 1-го июля налоговики могут запросить данные по остатку на счетах и затребовать выписки по операциям, включая вклады (депозиты). «Однако выписки по счетам, справки и прочую информацию налоговый орган имеет право запрашивать лишь при согласии своего вышестоящего органа или руководителя ФНС России, если идет налоговая проверка конкретного лица», - напоминает руководитель консалтингового бюро Wiseconsalt Елена Сомусева.

Как отразятся новые правила на сделках купли-продажи? Если движения по счетам всех граждан теперь будут доступны для налоговой, будет ли это способствовать тому, что рынок станет более прозрачным, а граждане примутся более дисциплинированно платить налоги? Или же, наоборот, усиленный контроль приведет к увеличению числа теневых сделок?

ДОЛЯ ТЕНЕВЫХ СДЕЛОК НА РЫНКЕ

Дело в том, что игроки рынка по-разному оценивают долю теневых сделок на рынке, когда в договоре купли-продажи указывается заниженная стоимость объекта. Впрочем, большинство опрошенных экспертов склонилось к тому, что их масштабы могут доходить до 50-70%, и особенно эта доля велика в сегменте дорогого жилья.

Мотивы сокрытия истинной стоимости сделки в том, чтобы сэкономить на подоходном налоге физлиц (13%), если, допустим, продавец владел квартирой или домом менее 3 лет. Либо, что чаще бывает в премиальном сегменте, участникам сделок необходимо скрывать свое реальное финансовое состояние, если они чиновники, например.

ВЫВЕСТИ ИЗ ТЕНИ ИЛИ ЗАВЕСТИ ЕЩЕ ГЛУБЖЕ?

По мнению Елены Сомусевой, новые правила вряд ли смогут  существенно повлиять на рынок недвижимости: они дают налоговикам возможность получать данные физлиц, однако не регулируют сам механизм мониторинга и уж тем более, его последствий. Как подчеркивают участники рынка, актуальной системы воздействия на неплательщиков у государства пока нет, да и доказать прямую связь между пополнением счета и продажей квартиры не так просто.

В итоге, количество теневых сделок останется прежним или даже вырастет.  Опрошенные участники рынка напомнили, что существует несколько способов провести завуалированный от контролирующих органов расчет по сделке. Например, часто используют банковскую ячейку, из которой полученные средства можно поместить в другой банк, на несколько счетов, на счета родственников и так далее. Бывает, что сделка оформляется не на само физлицо, а на офшорную компанию.

Также есть такая уловка, как например, оформление еще одного документа на разницу между официальной ценой в договоре купли-продажи и фактическим расчетом. Это документ об оплате неотделимых от объекта улучшений, якобы произведенных продавцом. Данные об операциях с банковским счетом в таком случае не смогут быть доказательством махинаций с ценой.

Многие игроки рассказали, что гораздо большее влияние на рынок может оказать комплекс мер. А именно, в апреле нынешнего года стало известно об инициативе президента РФ и Минфина  облагать налогом продажу недвижимости независимо от срока владения ею, главное, чтобы объект не был единственным жильем. Также предлагается взимать налог с кадастровой стоимости, а не со стоимости купли-продажи. В этом случае занижать стоимость в договоре будет бессмысленно.  Также может повлиять на ситуацию расширение полномочий налоговиков. А именно, если законодатели наделят их полномочиями «наказывать» за превышение расходов над задекларированными доходами, например. 

Если говорить об оформлении недвижимости на офшорные компании, то здесь может помешать в будущем так называемый «Закон о деофшоризации», который согласно недавнему сообщению первого вице-премьера  Игоря Шувалова, должен заработать в полной мере по истечении 3-5-ти лет после вступления его в силу с 1 января 2015 года.

Как видим, власти и дальше будут придерживаться курса на повышение контроля за движениями средств граждан. Но эксперты уверяют, что подобные меры будут способствовать обратному эффекту: доля прозрачных сделок если и увеличится, то незначительно. И они, скорее всего, подорожают, ведь увеличившиеся расходы на налоги нужно компенсировать. А крупные инвесторы и состоятельные чиновники, скорее, еще глубже уйдут в тень.

«70% сделок на вторичном рынке - теневые»

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

- Если покупатель  не может объяснить происхождение суммы на приобретение недвижимости, то это - теневая сделка. Примерно 70% сделок на вторичном рынке как раз такие. В этом случае деньги просто закладываются в ячейку, а в договоре купли-продажи указывается минимальная стоимость - до одного миллиона рублей (сделки с недвижимостью до 1 млн рублей также осовобождаются от налога – прим. ред.).

Но банки и так обязаны информировать Росфинмониторинг о транзакциях физических лиц на суммы выше 600 тыс. руб. - покупка недвижимости явно превышает эту планку. Потому все так и осталось на своих местах. Количество сделок останется на прежнем уровне. Как и раньше, если у покупателя или продавца будут какие-то сложности с легализацией денежных средств, то все вопросы они решат посредством банковской ячейки.

«Новый закон прибавит работы инкассаторам»

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

- Сотрудничество банков с налоговой службой в плане физлиц никак не отразится на рынке недвижимости. При большинстве сделок купли-продажи - порядка 90% из них приходится на «вторичку» - используются ячейки. Другое дело, что после выемки денег из ячейки некоторые их кладут на счет в этом же банке и потом переводят на другие счета. Теперь продавцы жилья вместо того, чтобы внести средства на счет, наймут инкассаторов для перевозки наличных в другой банк — происхождение средств при занесении на счет не спрашивается.

Что касается безналичных расчетов при проведении сделок купли-продажи, то я уже забыл, когда такие последний раз проводились. Исключение — если есть какие-либо ограничения по сделке: например, квартира в залоге у банка, и надо снимать обременение, либо используются аккредитивы или сертификаты.

Чаще всего схема «занижения» цены в договоре купли-продажи встречается в низких бюджетах, хотя в последнее время их все меньше и меньше. Однако большинство продавцов сегодня дожидаются трехлетнего срока или используют право на учет расходов при определении налогового вычета.

В сложившихся обстоятельствах нововведение не окажет влияние на столичный рынок недвижимости. Другое дело, что новые правила могут «случайно» совпасть с муссирующимися в последнее время слухами о том, что скоро НДФЛ придется платить с продажи любой не единственной квартиры вне зависимости от срока нахождения в собственности. Вот тогда начнется коррида.

«Заниженных сделок мало, ведь тогда покупатель не сможет вернуть деньги, если сделку аннулируют»

Ольга Тарасова, младший партнер практики «Оценка активов» консалтинговой группы «НЭО Центр»:

- Процент сделок, которые затронут новые правила, назвать сложно, но он низкий. Участники рынка все же предпочитают указывать действительную цену сделки в договорах купли-продажи. В случае признания сделки недействительной, покупатель не сможет вернуть деньги в полном объеме, если в договоре будет указана заниженная цена. Поэтому я уверена, что доступ к информации о счетах физлиц не повлияет на то, как заключаются договора на рынке.

«Больше всего занижают стоимость квартир на рынке элитной недвижимости»

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- Схема занижения стоимости квартиры используется, в основном, на рынке элитной недвижимости и в верхнем ценовом сегменте бизнес-класса: часть суммы оплачивается по договору, а часть – через аккредитив или банковскую ячейку. Покупатели при таком раскладе преследуют цель - скрыть информацию о своих доходах и расходах, а девелоперы - избежать уплаты части налогов. При этом количество подобных сделок все равно ограничено – доля может доходить максимум до 30%.

В экономклассе подобная схема используется крайне редко. Лишь в некоторых случаях инвесторы, приобретающие целый пул квартир, при перепродаже могут занижать сумму по договору. А вот обычные граждане, как правило, приобретают одну-две квартир за всю жизнь, поэтому потребность в уходе от налогового бремени в таких случаях невелика. Кроме того, занижение стоимости — это риск для покупателей. Ведь при признании сделки недействительной, продавец получает квартиру, а покупатель — сумму, указанную в договоре.

«Налоговый контроль не испугает покупателей элитной недвижимости»

Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have:

- В элитном сегменте серьезных изменений не произойдет. Во-первых, поправки обязывают банки сообщать данные только об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов. Суммы вкладов и движения средств по счетам налоговые органы могут узнать только с разрешения руководителя регионального управления ФНС и только, если в отношении гражданина проводится проверка.

Вспомним, что когда были приняты поправки в закон "О банках и банковской деятельности", давшие право полиции получать информацию по операциям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, банки опасались массовых проверок и столь же массовых закрытий счетов. Ничего подобного не последовало.

Во-вторых, нередко дорогие столичные квартиры, загородные дома и зарубежные виллы приобретают не на имя фактического будущего владельца, а через цепочки фирм в офшорах, поэтому раскрытие информации по счетам физических лиц в данной ситуации мало что изменит.

«Увеличение расходов на налоги может быть заложено в стоимость квартиры»

Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» :

- Мониторинг счетов физических лиц — это лишь одна из частей комплексной системы налогового контроля, к которой можно отнести еще ориентирование на кадастровую стоимость квартиры, возможные поправки в налоговое законодательство в плане налогообложения при продаже недвижимости, а также возможное введение ограничения по наличным расчетам.

Если заработает вся система целиком, это, скорее всего, приведет к тому, что налоговый контроль за сделками с недвижимостью серьезно ужесточится. Что, в конечном счете, повлияет на усиление рыночного тренда. В случае падения, цены могут просесть еще больше, а в случае роста налоговые затраты могут быть заложены в цену продажи, и цена жилья вырастет еще больше.

«Отследить движение денег на счетах - не значит доказать уклонение от налогов»

Олег Самойлов, гендиректор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

- Признаться, я не вижу связи между ожидаемыми нововведениями и какими-либо новыми рисками, подстерегающими продавцов, пытающихся снизить размер налоговых платежей путем занижения цены сделки. Ведь ничего не изменилось. Тот факт, что с 1-го июля налоговики смогут отслеживать связь между сделкой купли-продажи недвижимости и снятием денег со счетов покупателей, никак не поможет им доказать факт занижения суммы и ухода от налогов. 

И хотя существующий подоходный налог с продажи квартир, находящихся в собственности менее трех лет, представляется мне глубоко несправедливым и нуждающимся в корректировке, это предмет обсуждения в Госдуме. А пока изменений в законодательстве не произошло, даже не слишком справедливый налог надо платить.

«Желающие уклониться от уплаты налогов найдут лазейку»

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга Tekta Group:

- Учитывая, что информация об операциях физлиц будет передаваться банками по запросу, а не автоматически, нововведение не должно привести к росту числа проверок.
С другой стороны, существуют схемы, которые позволяют легально оформить сделку с заниженной ценой: например, на разницу между указанной в договоре ценой и реально уплаченной суммой оформляется дополнительный документ – об оплате неотделимых от объекта улучшений, якобы произведенных продавцом. Данные об операциях с банковским счетом в таком случае не смогут быть доказательством махинаций с ценой. Таким образом, жизнь добросовестным продавцам и покупателям новый закон не усложнит, а желающие уклониться от уплаты налогов найдут лазейку, как и прежде.

«Если налоговикам дадут полномочия наказывать, то рынок еще больше уйдет в тень»

Анонимный источник:

- Влияние на количество теневых сделок нововведения не окажут. Хотя бы потому, что польза для налоговых органов, а с ней и последствия для налогоплательщиков от предоставления информации о том, как движутся деньги на их счетах, пока неочевидна. В российской налоговой системе сегодня не существует института контроля за расходами граждан, действие которого распространяется на все слои населения. Пока эта «опция» касается только отдельных чиновников и носит, что называется, избирательный характер. В данный момент государство может только накапливать информацию о движении денег физических лиц, но не использовать.

Скорее изменения на рынке недвижимости возникнут тогда, когда налоговые органы смогут не только «коллекционировать» сведения о расходах физических лиц, но и законодательно получат возможность «призывать к ответу», обнаружив, что доходы того или иного покупателя явно ниже его расходов. Тогда вероятность «ухода в тень», т.е. перехода к наличным не декларируемым расчетам – особенно по крупным сделкам – очень высока.

Мария Карнаух при участии Ольги Александровой