Национальный скандал вместо Национального проекта
Рынок строительства жилья зажат в тисках политической неволи и человеческих комплексов непосредственных исполнителей Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Это очевидно. «Доступного жилья нет…» гласит один из рекламных плакатов, продвигающих банковские и риэлторские услуги. И это давно все усвоили. Однако, «доступный способ» купить жилье, как утверждает вторая часть того же рекламного лозунга, с реальностью также не вяжется, несмотря на предлог НО, противопоставляющий цены и механизм совершения покупки квартиры. Впору провозглашать «нью-хрущобизацию» жилищного строительства в России. Складывается впечатление, что возня чиновников, не умеющих управлять, и более того – на местах откровенно саботирующих реформы, обнажает не только лень, но, возможно, и незнание. Портал RealEstate.ru решил поинтересоваться у профессионалов рынка и увидел несколько рациональных предложений по исправлению ситуации на рынке жилья. Жаль только, что собеседник портала RealEstate.ru - СЕРГЕЙ ЖУРАВЛЕВ, заместитель руководителя Комитета «Новая жилищная политика» в структуре Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», является всего-навсего членом Экспертного совета этой общественной организации и не облечен полномочиями исполнительной власти.
Сергей Евгеньевич, поделитесь, пожалуйста, вашим экспертным отношением к процессу реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».
Как таковой Национальный проект, или потребность перемены в жилищно-строительной политике, абсолютно востребованы и населением, и рынком, и государством. Но, при всем уважении к инициаторам Нацпроекта, считаю, что благая цель недостаточно обоснована, а пути ее достижения не просчитаны ни экономически, ни технологически. За истекший год реализации Нацпроекта кадры не подготовлены, планы остаются не конкретными. Зато налицо популизм и хаотическое движение по превращению Нацпроекта в некое конкретное состояние. И если на первом или на втором году воплощения проекта в жизнь мы еще имеем запас веры в отписки исполнителей, то уже в следующем году игры в так называемые статистические коридоры при отчетах закончатся. И чем дальше, тем очевиднее вероятность превращения Национального проекта в национальный скандал. Опасность забалтывания связана еще и с тем, что пик исполнения жилищной программы приходится на предвыборный сезон 2007-2008 годов. Избежать политической окраски при подведении промежуточных итогов не удастся. В общем, Нацпроект надо выручать. Оппозиции в части критики инициаторов сегодня достаточно, а дискуссии не было ни в начале реализации Нацпроекта, ни сейчас.
У вас есть возможность открыть дискуссию прямо сейчас. В чем на ваш взгляд допущен просчет при планировании?
Прежде всего, в выборе системы управления, где ведущим органом координации служит некая межведомственная комиссия, собирающаяся раз в месяц. Сегодня реализацией проекта ведают и Минрегион, и Минэкономразвития, и Минфин, а в части, касающейся строительства жилья на селе, и Минсельхоз. Столь масштабная задача, какой является перестройка, переналадка механизма функционирования рынка жилья, не может быть успешно выполнена без нормальной системы координации и управления. Если завтра выделят не 1,8 млрд. рублей [которые обещаны федеральными властями на обустройство земельных площадок под строительство - ред.], а 180 млрд. рублей, то освоить их при такой организации управления Нацпроектом будет невозможно.
И каковы рекомендации «Деловой России»?
Необходимо преобразовывать управление реализации Нацпроекта. Я считаю, что он должен управляться как бизнес проект, а это значит, у него должна быть управляющая компания, которая может быть и сугубо госкомпанией, и консорциумом с полномочиями, предоставленными государством, на условиях частно-государственного партнерства.
Значит, вы поддерживаете прозвучавшее недавно мнение спикера Совета Федерации РФ Сергея Миронова?
Частично Миронов прав. Вопрос в другом: будет ли эта госкомпания управлять эффективно. Если госкомпания будет пронизывать всю вертикаль структуры исполнительной власти с подразделениями в каждом субъекте Федерации, и даже в муниципалитетах, с полномочиями по взаимодействию с прямыми участниками рынка, то, думаю, управление не будет более эффективным, чем при сегодняшней схеме управления.
Организационно структура может быть и федеральным агентством при Минрегионе, и акционерным обществом, по аналогии с АИЖК. Самое важное в этой оргструктуре - специальные функции и конкретные экспертные полномочия. Перед этой структурой нужно ставить четкие задачи: например, построить столько-то коттеджей в пригородных зонах городов таких-то регионов. Управляющая компания может быть уполномочена надзирать за исполнением проекта, участвуя в аукционах и получая комиссионные за их проведение. И пусть эта компания будет уполномочена распоряжаться бюджетными средствами. Но лишь в части инвестиций и при четко утвержденном бизнес-плане. При этом координировать процесс надо не на всех рыночных этапах, а лишь при отборе инвестиционных проектов, отвечающих базовым параметрам. А вот их-то, эти базовые параметры, и должны разработать инициаторы Нацпроекта.
А это совсем не просто, поскольку нужно будет учесть и инвестиционную, и промышленную, и миграционную составляющие внутренней политики государства. В конце концов, все это определит либо успех экономических реформ в масштабах страны, либо ошибки геополитического масштаба. Ведь Дальний Восток и Калининградскую область заселять надо? Надо. Нужно ли строить миллиард квадратных метров в западной части страны, чтобы все население переехало с Востока в европейскую часть России? Что от этого выиграет нация? Лично я к этому очень серьезно отношусь.
А как тогда выстроить управление финансированием строительства жилья?
Смена принципа управления Нацпроектом предполагает и иное управление финансовыми средствами. Можно использовать уставный капитал управляющей компании, а можно предоставлять этой компании и кредиты, или госгарантии. Но планировать финансирование надо не через строки в проекте федерального бюджета, потому что это не более чем лоббистские статьи, отражающие некие предположения без жестких прогнозируемых экономических результатов. А если решать задачу посредством бизнес управления, каждая статья расходов будет определена экономической целесообразностью. Но я подозреваю, что у государства останется желание сохранить управление финансами в Минфине и весь поток денежных средств распределять через казначейство.
Какую долю первичного рынка жилья на ваш взгляд государство должно контролировать, чтобы влиять на ценовую политику коммерческих застройщиков?
Мы считаем, что государство должно контролировать порядка 30% нового строительства, но только это должно быть исключительно социальное жилье. При этом госкомпания не должна строить самостоятельно, а выступать организатором, обеспечивать гарантии, объявлять конкуры с понятным для исполнителей маржинальным доходом.
Вы считаете, что при нынешней структуре собственности на активы в строительной отрасли [активы в основном принадлежат частным компаниям – ред.] возможно вмешательство государства?
А почему нет? А как управляется бензиновая политика? Исходя из чего, устанавливают энерготарифы? Почему бы государству, относительно объектов социального жилья не объявить предельным уровнем по рентабельности 8%? Приемлемая доходность бизнесу будет обеспечена. Я сознаю, что часть прибыли строители спрячут в себестоимость. Но если государство грамотно наладит отношения с коммерческими компаниями, предоставляя им преференции на конкурсах по распределению госзаказа, налоговые льготы, наконец, подарит им имидж, аналогичный званию «Поставщик двора Его Величества», то это будет оценено бизнесом.
Если говорить о социальном жилье (как раз то, на которое рассчитывает большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий), то частные компании сегодня строят его за счет обременений коммерческого жилья, а не за счет госрегулирования или размещения госзаказа. Эту модель выбрало и эксплуатирует правительство Москвы. Но я не считаю, что модель социального обеспечения, придуманная Москвой, приемлема для всей России. Нельзя загонять в недопустимые пределы рынок и «разувать» бизнес, который вынужден поднимать цены на всем рынке, включая социальный сектор.
На весенней встрече представителей бизнеса с Президентом России глава «Деловой России» г-н Титов впервые выдвинул идею коррекции спроса путем развития арендных отношений. Расскажите, пожалуйста, об этой идее подробнее.
Сегодня в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. Самый неимущий гражданин по какой-то неведомой причине должен стать собственником жилья. При этом он не владеет навыками обладания, содержания и управления собственностью.
Мы исходим из того, что есть коммерческое арендное и социальное арендное жилье. И мы говорим государству: создайте условия развития сначала для социально ориентированного класса арендного жилья, а затем, или одновременно, и для «доходных домов», ориентированных на все категории арендаторов. На наш взгляд, первая проблема социальной политики в государстве кроется в отсутствии цивилизованного рынка аренды жилья. Спрос на арендное жилье может и должен частично заместить спрос на приобретение жилья.
Что для этого надо сделать?
Было бы целесообразно ввести, условно говоря, арендный сертификат, по которому государство гарантировало бы нуждающемуся в улучшении жилищных условий гражданину определенную сумму субсидии для аренды жилья. При этом под гарантии арендного сертификата государство может даже построить новый дом для граждан, переселяемых из ветхого фонда. Без этих московских игр: 70 на 30, 50 на 50 и т.д. [вторая цифра - устанавливаемая в процентах доля города, уплачиваемая коммерческими застройщиками при строительстве жилья в Москве – ред.] На наш взгляд сертификат послужит эффективному распределению государственного субсидиарного ресурса.
Но для начала надо хотя бы частично легализовать рыночные отношения в данном секторе услуг. А для этого надо создать льготные условия для арендодателей. Хотя бы для тех, у кого не более двух квартир. Должны быть простые и экономически целесообразные условия сотрудничества с властями. Мы предлагаем ввести ставку налогообложения примерно 6% от стоимости аренды и сделать упрощенную систему регистрации договора аренды в налоговой инспекции, куда арендодатель внесет квартальный авансовый платеж. Вся деятельность налоговиков сводится к сверке цифр, регистрации срока договора и к получению платежей.
Однако будет ошибкой на первом этапе ставить во главу угла фискальные цели. Помните, лет пять назад неудачную попытку действиями прокуратуры и участковых «вскрыть» рынок аренды? А еще раньше государство также потерпело фиаско, когда пыталось запретить возить пассажиров на частных машинах. Тогда и водитель-частник, и пассажир работали против постового ГАИ. То же самое произойдет и при аренде жилья, если не учесть ошибки.
А ведь есть уже и арендодатели, которые имеют в собственности и 3 квартиры и больше, которые сдаются в аренду. Надо создать систему, при которой дешево сдавать в аренду жилье было бы выгодно. Но для этого государству нужно создать стандарты арендного жилья без излишеств, минимальные социальные нормативы, как в двухзвездочных гостиницах.
Но пока дешевой аренды жилья нет, то надо, вероятно, экономически заинтересовать и арендаторов? Как?
Безусловно. Если я нуждаюсь в улучшении жилищных условий, но мне выгодней арендовать жилье (например, трудовая миграция или просто желание жить там, где хочу, а не там, где могу купить или обменять квартиру), я должен иметь налоговый вычет, как это сделано для покупателя при приобретении квартиры. Например, 5-процентный налоговый вычет при выплате арендных платежей. Тогда расходы арендатора легализуются, и более того - арендатор станет помогать возведению арендного жилья в масштабах страны.
Ведь если взять хотя бы 1% от стоимости аренды в одной только Москве, то, условно говоря, при месячной ставке 1-комнатной квартиры в 15 тысяч рублей, бюджет получал бы сотни миллионов рублей в год. Это ведь лучше, чем не получать ничего.
Вы призываете возродить бизнес доходных домов?
Да, но до этого бизнеса еще далеко. Я пока призываю навести порядок даже не в сегменте «лавочников», а, условно говоря, хотя бы учесть сегмент «торговок-бабушек у метро».
В какой стадии наработки «Деловой России» по возрождению арендных отношений на рынке?
По согласованию с Минрегионом «Деловая Россия» пытается разработать проект закона об аренде жилья, но выяснилось, что по социальному найму и по аренде у нас очень неудобная законодательная база. Мы анализируем ситуацию, но задача шире наших возможностей. Концепцию закона мы представим в Минрегион в ближайшее время. И надеемся, что это позволит существенно расширить круг экспертов и привлечь внимание законодателей и бизнеса к столь актуальной проблеме.
Беседовал Николай ЛОГИНОВ
