На жилье бизнес-класса Петербурга кризис отразился больнее всего, уронив цены вдвое

ЮИТ Лентек - дочернее петербургское предприятие крупнейшего финского строительного концерна ЮИТ (YIT). Начав в конце 1980-х гг. в Санкт-Петербурге с возведения коммерческих и промышленных объектов, в 2002 году компания стала строить жилые дома, став одним из лидеров жилого сегмента Северной столицы. На сегодняшний день дома под маркой ЮИТ возводятся в шести регионах нашей страны. О том, каким образом ЮИТ Лентек пришлось сокращать издержки в кризис, какие объекты компания собирается вводить в этом году, какие ипотечные ставки действуют на ее объектах, а также о том, на каком сегменте петербургского рынка недвижимости кризис отразился сильнее всего и насколько упали цены на питерские квартиры, в эксклюзивном интервью RealEstate.ru рассказал генеральный директор ЮИТ Лентек Михаил Возиянов.

Михаил Владимирович, смогла ли Ваша компания адаптироваться к новым реалиям?

Несмотря на кризис, нам удалось выполнить большинство запланированных работ в полном объеме. По итогам 2009 года точно в срок ЮИТ ввел три жилых корпуса площадью 92 054 кв. м, что полностью соответствует ранее намеченным планам. Доля ЮИТ Лентек на рынке жилой недвижимости Петербурга по итогам 2009 года составила около 7% – и это хороший показатель. К примеру, в 2008 году доля рынка ЮИТ составила 3%. В настоящее время у компании стабильное финансовое положение.

В кризис многие девелоперы переходят на более экономное жилье и, в частности, на панель. На каких сегментах и на каких проектах компания ЮИТ Лентек сконцентрирована сейчас?

С учетом кризисных тенденций в отрасли мы оперативно осуществили ряд мероприятий, направленных на повышение эффективности деятельности. В ходе переговоров с поставщиками и подрядчиками удалось снизить расценки на материалы и услуги. Также мы провели оптимизацию системы продаж. Как и прежде, основным направлением деятельности нашей компании является строительство жилья комфорт-класса и бизнес-класса.

Если говорить о проектах ЮИТ Лентек, то в 2010 году мы планируем ввести 178,3 тыс. кв. м жилья. Наши жилые комплексы «Комендантский квартал» (корпусы 11 ГД и 11 Б), «Оптимист», «Лотос» и «Ориенталь» будут введены в эксплуатацию летом 2010 года.

Намерены ли Вы запускать в ближайшее время новые жилые проекты или будете достраивать то, что уже есть?

Всего в 2010 году мы запустим 5 новых проектов жилищного строительства. Корпус 11 А жилого комплекса «Комендантский квартал» уже запущен, к строительству еще 4 объектов мы приступим во втором – третьем кварталах. В этом году мы также будем разрабатывать концепцию комплексной малоэтажной и среднеэтажной застройки в непосредственной близости от Новоорловского лесопарка.

Заставил ли кризис ЮИТ Лентек изменить сегмент в сторону жилья по городскому заказу?

Жилье по городскому заказу – это жилье эконом-класса, так как ориентировано на минимальную цену за квадратный метр. ЮИТ Лентек работает в сегменте комфортного многоквартирного жилья, и в дальнейшем мы намерены придерживаться этого направления.

Какие проекты Вы сегодня реализуете в коммерческой недвижимости?

Мы продолжаем активно развивать проект «Горелово», расположенный в Ленинградской области на земельном участке площадью 96 гектаров. Мы приобрели этот земельный участок осенью 2006 года. Здесь ЮИТ уже построил высококлассный логистический центр Gorigo, а также производственные площади для датской компании Viking Life Saving Equipment. Для финской компании Atria были возведены логистический центр и завод мясных изделий.

В ноябре 2009 года наша компания и Dermosil, дочернее предприятие Dermoshop в Санкт-Петебурге, подписали договор, согласно которому ЮИТ в 2010 году построит производственные помещения для Dermosil на территории технопарка Горелово.

Мы продолжаем привлекать в технопарк Горелово западные компании, развивающие свой бизнес в России. Для многих из них поиск участков и процесс получения разрешений и согласований может оказаться неподъемным. Мы же предлагаем готовое место, чтобы они могли прийти и сразу начать производство.

Есть ли у Вас долговая нагрузка?

Проекты ЮИТ Лентек финансирует материнская компания – крупнейший в Финляндии строительный концерн YIT. В первом полугодии 2009 года концерн увеличил уставный капитал ЮИТ Лентек на 4,6 млрд руб.

Среди Ваших услуг числится ипотека от нескольких российских банков. На каких условиях у Вас выдаются кредиты на жилье?

Северо-Западный банк Сбербанка России ОАО и ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» плодотворно сотрудничают в сфере ипотечного кредитования. Процентная ставка по кредиту варьируется у нас в зависимости от размера первоначального взноса, срока и валюты кредитования и составляет (в рублях) от 14,75% до 16,0% до оформления ипотеки и права собственности и от 13,25% до 14,5% после оформления ипотеки и права собственности.

В области ипотечных программ ЮИТ сотрудничает еще с несколькими банками. Процентная ставка Газпромбанка значительно снизилась в феврале 2010 года и теперь составляет всего 13% на стадии строительства и те же 13% после оформления собственности и залога. В Сведбанке на стадии строительства процентная ставка составляет 17,5%, а после оформления собственности и залога – 16,5%. Максимальный срок кредита в Сведбанке и Газпромбанке – до 25 лет.

Насколько за время кризиса скорректировались цены на жилую и коммерческую недвижимость в Ваших объектах?

При корректировке цен на жилую недвижимость мы руководствовались спросом и тенденциями рынка. Соответственно, снижение было близко к среднему снижению цен на рынке Петербурга. В первой половине 2009 года в нашей компании было отмечено снижение цен, в конце лета цены стабилизировались, а с ноября выросли на 1-2%. С середины марта 2010 года в компании запланировано дальнейшее повышение цен. В среднем повышение по объектам с высокой строительной готовностью составит около 1,5 %.

В сегменте бизнес-класса компания ЮИТ возводит элитный жилой комплекс «Ориенталь», расположенный в Петроградском районе, в месте слияния рек Карповка и Малая Невка. Даже сегодня компания не отступает от своих высоких стандартов: при строительстве и в отделке используются высококачественные импортные материалы с улучшенными характеристиками. Сегодня стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Ориенталь», который сдается этим летом, варьируется от 99 750 до 161 050 тыс. руб. при 100% оплате.

Как рынок недвижимости Петербурга изменился за полтора кризисных года?

Рынок Петербурга изменился в меньшей степени, чем мы ожидали. Крупные компании удержали докризисные темпы строительства. Петербургские девелоперы оказались устойчивее своих московских коллег – во многом за счет более консервативной и менее рискованной финансовой политики.

И петербургские и московские компании разработали и реализовали собственные программы по преодолению кризисных тенденций. Итоги 2009 года отчетливо показали, чьи программы оказались более успешными.

К сожалению, особенно в кризисный период, наблюдается рост числа обманутых дольщиков, поэтому рынок и покупатель нуждаются в добросовестных застройщиках, которые действительно могут обеспечить надежное строительство и выполнение своих обязательств перед клиентами.

Наблюдается ли в Петербурге переход крупных застройщиков на панельное домостроение? Остается ли интерес застройщиков к элитному жилью и жилью бизнес-класса?

Вряд ли можно говорить о массовом переходе застройщиков на панельное домостроение. Те крупные компании, которые работали сразу в нескольких сегментах, сохранили эти тенденции.

Интерес застройщиков к элитному жилью и жилью бизнес-класса сохраняется, но есть определенные сложности.

Отличительными чертами элитного жилья являются качественные проектные решения, уникальное месторасположение в центральной части города и видовые характеристики. В этом сегменте снижение цен с момента кризиса практически незаметно. Это объясняется отчасти тем, что количество элитных объектов постепенно сокращается, а новых предложений на рынке элитного жилья пока не видно.

Но есть другой сегмент рынка, где снижение цен весьма серьезно. Жилье бизнес-класса характеризуется менее выигрышным расположением в центре города, сохраняя при этом ориентацию на элитные проектные решения: просторные квартиры, большие кухни и гостиные, высокие потолки в квартирах, большое количество парковочных мест. На этом сегменте кризис, пожалуй, отразился сильнее других. На ряде объектов цены упали почти вдвое, до 50%. И здесь можно назвать две основные причины. Во-первых, из-за кризиса сократилось количество клиентов. Во-вторых, в условиях резкого падения спроса некоторые проблемные застройщики сами существенно «уронили» свои цены. Известны примеры, когда в сложных экономических условиях некоторые строительные компании, стараясь оптимизировать себестоимость элитного объекта, значительно удешевляют внутреннюю инфраструктуру, используемые материалы и т.п., что, в свою очередь, выводит такие объекты из разряда элитных. Поэтому в нынешней ситуации уверенность в сохранении всех атрибутов такого жилья является одним из наиболее приоритетных для потенциального покупателя факторов.

Строительные объекты, относящиеся к категории элитного жилья, должны реализовываться в текущих условиях надежными застройщиками, которые не позволят себе «оптимизацию» элитного проекта.

В чем специфика рынка недвижимости Петербурга и отличие от других регионов?

Особой специфики нет. Можно отметить, что в нашей компании большую долю продаж составляют жители других регионов, для которых у нас действует программа со специальными условиями.

Вы много строите экономичного жилья и знаете эту отрасль изнутри. В последнее время много говорят о том, чтобы сделать жилье доступным, однако оно таковым пока не стало. Какие, на Ваш взгляд, факторы мешают сделать жилье действительно экономичным?

ЮИТ работает в сегменте комфорт-класса. Важно, чтобы качество возводимого жилья полностью соответствовало декларируемому сегменту. Что касается 1 кв. м за 30 тыс. руб., то по всей стране себестоимость и цены не могут быть одинаковы. В Москве и Петербурге стоимость земли, себестоимость строительства, факторы спроса неизбежно приводят к тому, что цена становится выше этой планки. Однако во многих регионах эта цифра и сейчас является достижимой.

И последний вопрос. Михаил Владимирович, каков Ваш прогноз на 2010 год по рынку недвижимости?

На мой взгляд, к концу 2009 года экономическая ситуация на рынке начала стабилизироваться. По крайней мере, острая фаза кризиса миновала, и, по моему мнению, положительная тенденция в 2010 году сохранится.

К сожалению, в течение 2009 года практически не было запуска новых проектов. Ликвидное предложение на рынке продолжает постепенно вымываться. В связи с этими фактами в новом году неизбежен рост цен, сокращение объемов ликвидного предложения на рынке и сохранение ценовой дифференциации между объектами высокой степени готовности и теми, что находятся на раннем этапе строительства.

По мнению экспертов, в 2010 году в Санкт-Петербурге будет введено порядка 2,3 млн кв.м жилья. По сравнению с докризисным 2007 годом объем ввода сократится на 300 – 400 тыс. кв. м.

Думаю, что к концу 2010 года цены на первичном рынке вырастут в рублях на 10-15% по сравнению с текущими значениями.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА