На какую скидку можно рассчитывать покупателю недвижимости в кризисное время?

До сих пор жилая недвижимость считалась альтернативным инвестиционным инструментом, в которую консервативная часть инвесторов предпочитала вкладывать свои сбережения. При этом вложения в квадратные метры, особенно на ранних стадиях строительства, демонстрировали "на выходе" хорошую доходность. В кризисное время, когда идут разговоры о возможном и скором падении цен на жилье, многим собственникам квартир уже нет смысла держать "на балансе" принадлежащую им недвижимость. Кроме того, может сложиться ситуация, когда инвесторам срочно потребуются средства для решения своих насущных проблем. В такие моменты продажа инвестиционной квартиры предлагает владельцам квадратных метров быстрые и большие деньги. Какова разумная скидка, которую продавец, желающий срочно продать принадлежащую ему недвижимость, обычно делает покупателю?  Насколько скорректировалась величина скидки в нынешней ситуации? На какую лояльность можно рассчитывать покупателям квартир на первичном и вторичном рынке Москвы? Об этом RealEstate.ru поговорил с участниками данного Экспертного совета.

Руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills Дмитрий Халин:

Действительно, на сегодняшний день по ряду строящихся элитных городских объектов продавцы готовы идти на существенные уступки покупателям. При оплате "живыми" деньгами скидки составляют 15-20% по сравнению с  ценами, которые были актуальны в летние месяцы. По единичным высокобюджетным квартирам предлагается дисконт до 50%. Разумеется, указанные скидки не фигурируют в официальных прайс-листах, а предлагаются в частном порядке - конкретному покупателю, либо риэлтору-агенту. Вместе с тем, в большинстве элитных проектов застройщики держат цены на докризисном уровне и не готовы идти на серьезные уступки, предлагая символические скидки (до 5%).
 
На вторичном рынке продавцы, как правило, так же пытаются реализовать квартиры по "старым" ценам. На ощутимое снижение цены готовы идти только в крайних ситуациях, которые требуют быстрого получения наличных. При этом приемлемая для среднестатистического продавца величина дисконта так же не превышает 15-20%.        
 
Сегодня на рынке наступило время покупателей. Многие из них рассчитывают приобрести квартиру за 50-70% докризисной стоимости. Часть из них, действительно, сможет реализовать свои планы. Вместе с тем рассчитывать на гибкость застройщиков можно только в самые ближайшие месяцы, пока есть необходимость экстренно латать возникшие финансовые дыры и решать проблемы финансирования строительства. Многие перспективные проекты, которые близки к выходу на рынок, становятся убыточными или неинтересными инвесторам при снижении цен более чем на 15-25%. То есть снижение среднерыночных цен приведет к тому, что данные проекты (особенно самые крупные) будут заморожены и предложение перестанет существенно пополняться. В этих условиях покупатели будут вынуждены переключиться на уже построенные объекты. Продавцы же таких объектов, не испытывая ценового давления со стороны первичного рынка, не будут торопиться экстренно снижать цены. Таким образом,  вероятность обвала и массового сброса квартир невелика. Коррекция среднерыночной цены возможна в диапазоне до 10-20% от докризисных показателей.

Эксперт отдела продажи элитной недвижимости компании Paul's Yard Лика Гварамия:
 
В случае, когда необходимо срочно продать квартиру, продавцы могут делать скидку от 10 до 15 % от стоимости. Юридический статус влияет не на скидку, а на изначальную стоимость. Если мы говорим о вторичном рынке, то соответственно квартиры юридически свободные немного дороже, так как в этом случае процесс перехода права собственности всегда быстрее и проще. Здесь нет и необходимости искать альтернативные варианты, и это принципиально облегчает сделку. Что касается квартир, которое продаются по переходу права требования по инвестдоговору, то сумма скидки зависит в первую очередь от застройщика. В условиях кризиса отдельные застрощики дают скидку до 35% на недостоенные дома. Но всегда надо учитывать имя застройщика и не бросаться в омут с головой, скупать квартиры у неизвесных компанийс большой скидкой, ведь риски замораживания строительства никто не отменял. 

Что касается нынешней ситауции на рынке, скидка может достигать и 20%, в отдельных случаях предлагают временную скидку на короткое время до 30%. Если продавцы находят другие ресурсы для решения своих вопросов, то цена возвращается на исходную позицию.

Директор по развитию компании «Калинка-Риэлти» Алексей Сидоров:

Прежде всего, хотелось бы отметить, что все, происходящее в данный момент на рынке, вполне закономерно. Чрезмерно раздутый «пузырь» цен на недвижимость начал постепенно сдуваться, приобретая более естественные очертания, соответствующие качеству предлагаемых объектов. Однако продавцам довольно сложно примириться с этим, большинство из них заняли выжидательную позицию, равно как и покупатели. Спрос резко снизился, и речь идет уже не о том, снизятся ли цены или нет в принципе, сколько о том, насколько они снизятся и за какой период. Что касается скидок при продаже недвижимости, то немногие владельцы дорогого инвестиционного жилья поддались паническим настроениям, наполняющим время от времени медиа-пространство. Правда, некоторые из них, обеспокоенные грядущими перспективами, все же спешат выручить свои деньги на данном этапе, снижая стоимость квартиры на 10 - 15%.  Однако следует учесть, что такие предложения пока носят единичный характер и касаются вторичного рынка.

В то же время стремительное падение цен на квадратные метры маловероятно. Ведь доверие к рынку ценных бумаг подорвано, а в качестве альтернативного инвестиционного инструмента в России всегда выступала недвижимость. Поэтому тенденции к снижению цен в различных сегментах рынка недвижимости – следствие скорее стабилизации, нежели негативного кризисного воздействия. Кризис стал лишь неким отрезвляющим «холодным душем» для «разгоряченных» девелоперов, поймавших волну последнего десятилетия, подогреваемую к тому же спросом со стороны потребителей. Компания «Калинка-Риэлти» прогнозирует падение стоимости некачественного жилья от 20 до 30%. А вот элитное жилье упадет в цене всего в пределах 10-15%. И это падение не коснется предложения в традиционно  престижных районах Москвы и Санкт-Петербурга. Нельзя забывать, что люди, которые оперируют в дорогом сегменте, меньше привязаны к сиюминутным финансовым колебаниям. Отдельно следует отметить проекты бизнес-класса, которые позиционировались как жилье элитного сегмента. Эти переоцененные активы могут снизиться в стоимости до 40%.

Директор отделения «На Ленинском» компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Юлия Гераськина: 

Сегодня мы наблюдаем, как изменяется отношение клиентов-продавцов. Если раньше человек приходил в компанию с субъективной оценкой своей недвижимости и просил продать ее за определенные деньги, то, как правило, с этим не возникало проблем. Покупатель рано или поздно находился на любое жилье. Сегодня отношение продавцов несколько иное – разговор с риэлтором они начинают с просьбы адекватно рынку оценить их квартиру. Мы рекомендуем ставить усредненную цену. Например, если разброс цен на квартиры со схожими потребительскими характеристиками составляет 300 тыс. руб., то мы советуем выставлять цену, ориентируясь не на максимально возможную, а на среднюю. Условно, если самая дешевая квартира стоит 8 млн руб., а самая дорогая 8,300 млн руб., то мы рекомендуем устанавливать цену 8,15  млн руб. 

Еще до наступления кризисной ситуации, объем инвестиционных квартир на рынке недвижимости почти не изменялся. Количество квартир, приобретенных с инвестиционными целями, тогда составляло порядка 10% от общего объема приобретений и остается стабильным на протяжении долгого времени. В сегодняшний ситуации количество таких покупок сократится – квартиры будут покупать в больше степени для проживания.
Пока делать какие-либо предсказания довольно сложно: все будет зависеть от событий на финансовых рынках и от того, насколько глубоким и продолжительным будет кризис.
 
Что касается рекомендаций, то на наш взгляд владельцам инвестиционных квартир не стоит продавать имеющиеся у них в собственности площади.

Лариса Патлух, генеральный директор УК ЗАО «БЕСТ-Недвижимость»:

Учитывая специфичность спроса сегодня и ограниченное количество покупателей на рынке, каждая сделка – это вопрос индивидуальных возможностей, индивидуального подхода к каждому объекту. Есть объекты, на которые не только не дается скидка, но характерно повышение цены в процессе реализации. Это повышение, как правило, скрытое, происходит за счет разницы в курсе валют. Существуют, конечно, объекты, на которые дисконт может быть существенный, от 10-15%. Это связанно с  оценкой будущей ликвидности объекта самим продавцом. Сейчас достоверно оценить ликвидность объекта практически не представляется возможным.  Однако очевидно, что, если объект на фоне кризиса и понижения цены пользуется спросом, он ликвиден, соответственно, цены в нем останутся на изначально заявленном уровне.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО