+
+
14 августа 2015

Микролофты и как сделать из девелопмента реалити шоу

В интервью RealEstate.ru  Яков Литвинов, управляющий партнер компании «КРАЙС Девелопмент», рассказал о том, как помогает увеличивать продажи «реалити-шоу» на стройплощадке бывшего завода «Кристалл», и антикризисный вариант микролофтов площадью 17 кв. м с антресолями в проекте «Клейнхаус».

- Лофты все же нестандартный формат, и подходит он далеко не каждому. Если речь идет о небольшом проекте, то ничего страшного в этом нет - апартаменты найдут своих ценителей. Но как вы собираетесь сделать привлекательным для большого числа покупателей столь крупный проект как "Кристалл"?

- Конечно, целевая аудитория лофт-проектов рафинирована. Но неожиданно для нас она оказалась шире, чем мы предполагали до старта проекта. Более того, аудитория продолжает расширяться, причем не только за счет людей творческих профессий. Формат оказался востребован среди тех, кого сейчас принято называть «люди с активной жизненной позицией» - они попадают на территорию «Кристалла» не для того, чтобы приобрести лофт, а просто приходят на какое-то из мероприятий, которые мы проводим. На фестиваль, мастер-классы или экскурсии в рамках Дней Архитектуры или Дней Исторического Наследия. Лишь потом, очутившись на территории завода, проникаются духом творчества и креатива, и всерьез задумываются о том, чтобы поселиться в лофте.

Этим людям интересен не только формат, они оценивают и местоположение, и возможность приобрести апартаменты небольшой площади. Но эта аудитория инертна в принципе, они не вкладывают в покупку последние средства, чтобы их сохранить, наоборот, долго думают «купить/не купить», взвешивают плюсы и минусы, и подходят к процессу приобретения такой недвижимости весьма осознанно.

- Какие интересные ноу-хау - ранее не случавшиеся в формате лофт - вы вводите в своих проектах?

- Небольшие проекты - а наш «Клейнхаус» именно такой - не позволяют «разгуляться», так что в основном все наши ноу-хау в этом комплексе касаются инженерии. А вот в «Кристалле» действительно много интересного. Мы открыли для себя контентный девелопмент, что позволило нам сделать пространство, содержание этого проекта модным еще до завершения строительства. Мы научились стимулировать событийную активность, причем привлекая в проект не просто арендаторов, а интересных людей, сделали коворкинг творческих мастерских, стали проводить разные  мероприятия. А когда начали делать, то поняли, что на это есть огромный спрос. В обществе действительно существует так называемый «запрос на культуру», и именно его мы его стараемся удовлетворить. Отсюда идут и экскурсии, которые мы организовываем, и внимание к историческим, архитектурным деталям. Те люди, которые что-то понимают в этом – они просто в восторге, но параллельно в процесс включаются и другие, те, кто был далек от идеи, но им интересно, и они тоже вовлекаются.

Есть, конечно, ноу-хау и в проектировании, и в восстановлении исторических зданий, но самое, по-моему, главное в том, что люди могут наблюдать, как развивается проект, это происходит у них на глазах, и они сами могут принять участие в творческих конкурсах, в том числе и на архитектурную концепцию. «Кристалл» - это своеобразное реалити-шоу в девелопменте. И практика показала, что окружающим это действительно интересно, они поддерживают нашу идею сделать этот проект уникальным, чтобы на улице было не менее интересно, чем внутри. Изначально это был комплекс исторических зданий, но постепенно рядом с ними образовались публичные места, где происходит интересная общественная жизнь. Хочется в итоге создать такое общественное пространство, за которым мы привыкли ездить в Европу. Вспомните, с каким удовольствием мы гуляем по площадям маленьких европейских городов, где с утра до вечера кипит жизнь, где собираются творческие люди, где можно купить какие-то креативные и красивые вещи, пообщаться, послушать музыку… Вот такое пространство мы и пытаемся создаем здесь.

- Насколько выше получаются ежемесячные и ежегодные обязательные платежи в ваших проектах по сравнению с обычным жильем?

- Пока по обоим проектам у нас есть только предварительные расчеты. Думаю, что разница в платежах составит где-то 15-25%. Но, вы знаете, как показала практика, наших покупателей это не смущает. Все-таки лофты – это не комплексы экономкласса, где расходы на оплату коммунальных платежей – серьезная строка бюджета. Мы претендуем на то, что наши проекты – это бизнес-класс, аудитория которого психологически готова к тому, что им придется платить за красивую и ухоженную территорию, за охрану и прочие услуги, которые мы будем предоставлять жильцам впоследствии.

- Многих любителей формата лофт останавливает именно то, что в зданиях когда-то было промышленное производство, т.е. там опасно жить с экологической точки зрения. Что вы как девелопер делаете для того, чтобы снизить экологические риски?

- Думаю, покупатели лофтов действительно должны выяснять, что какое именно производство находилось здесь раньше, и принимать решение о покупке лишь после серьезного «экскурса» в историю и советов со специалистами, насколько здание опасно по состоянию на сегодня.

Если говорить про наши проекты, то в последние годы в «Клейнхаусе» было административное здание, чай здесь расфасовывали очень давно, и за сто лет все выветрилось. Аналогичная ситуация и по «Кристаллу». Поэтому в наших исторических зданиях экологических рисков нет, кроме того, по технологии все поверхности мы очищаем до девственного состояния.

- Сейчас девелоперы опасаются выводить на рынок новые проекты - в том числе и в формате лофт - из-за тревожной политической и экономической ситуации, многие отложили старт своих объектов до следующего года. На что рассчитываете вы?

- Мы просто существуем в той реальности, которая сложилась. Например, не рассчитываем сейчас на финансовые показатели 2013-2014 годов, перестраиваем бизнес-процессы, меняем стратегии проектов. Тем более, такая возможность существует. Если бы мы, например, работали со звездными архитекторами, то это было бы сложнее: уже согласованный проект пришлось бы практически делать заново. Но мы сами занимаемся проектированием, сами собираем команды архитекторов, поэтому у нас есть пространство для маневра. Например, если раньше в «Клейнхаусе» минимальная площадь была 30 кв. м. – стандартная европейская однокомнатная квартира, то сейчас мы готовы предложить покупателям студии еще меньшего формата. Мы спроектировали лофт площадью 17,5 кв. м с антресолями в семь квадратных метров, и это получился очень интересный продукт. Думаю, что с учетом местоположения и цены – а стоить такие апартаменты будут менее четырех миллионов рублей – они будут пользоваться спросом.

Наталья Бессонова

Фото «Кристалла» из архива Realestate.ru. Снято весной 2014 года

СПРАВКА

«КРАЙС Девелопмент» вышла на московский рынок в 2014 году и позиционирует себя  как социальный девелопер, заинтересованный в благоустройстве городской среды, подготовке профессиональных кадров в области территориального развития и поддержке социокультурных проектов. Редевелопмент завода «Кристалл» — первый проект компании в Москве, который реализуется совместно с сообществом жителей и резидентов.

По информации РБК, эта компания связана с группой «Парити Капитал» Валерия Яковлева, который контролирует 38,05% ОАО «Московский завод Кристалл». В РБК предполагают, что финансирование на реализацию девелоперского проекта появится после закрытия сделки по продаже восьми спиртзаводов госкомпании «Росспиртпром». Сумма сделки, уже одобренной ФАС, оценивалась в 8–11 млрд руб. В мае источник РБК, близкий к «Росспиртпрому», рассказывал, что сделка еще не закрыта. РБК приводит словам Якова Литвинова о том, что «Крайс Девелопмент»  договаривается о кредитах со Сбербанком и ВТБ24.

 «Город Кристалл»

«Московский казенный винный склад No1» (будущий завод «Кристалл») был образован на реке Яузе в 1901 году после введения государственной монополии на производство и продажу спиртных напитков. Главное здание, в котором будут располагаться лофты, построено по проекту мастера московского модерна ― архитектора Николая Фалеева в 1899-1900 гг. Предприятие неоднократно реконструировалось в связи с расширением производства и внедрением новых технологий. Свое нынешнее название «Кристалл» получил в январе 1987 года. В 2012 году производство с исторических площадей начало переводиться в подмосковный филиал Корыстово в Каширском районе Московской области. 15 мая 2013 года производство на московской площадке было полностью прекращено, началось развитие жилых и общественных функций на этой территории.

В мае 2015 года объявлены победители открытого конкурса на разработку концепции развития общественных пространств на территории «Город Кристалл», которыми жюри назвало  консорциум Nowadays / Arenas Basabe Palacios arquitectos (Россия, Москва – Испания, Мадрид) с концепцией под названием «Городские вариации». В ее основе лежит идея ресайклинга – переработки того, что осталось от промышленного прошлого района: ненужные строения разбираются, становясь частью новых сооружений, а любые найденные деревянные и железные конструкции превращаются в уличную мебель и элементы декора, предполагая широкое многообразие вариантов использования.

Kleinhouse

Историческое здание находится в ЦАО, рядом со станциями метро «Красносельская» и «Бауманская» (ул. Нижняя Красносельская, д. 35, стр. 1). Оно построено в 1914 году архитектором Романом Ивановичем Клейном для чаеразвесочной фабрики «Товарищества чайной торговли В. Высоцкий и К°».

Шестиэтажное здание Kleinhouse будет включать в себя 135 апартаментов площадью от 17,5 до 119,8 кв. м. Высота потолков составит от 3 до 5 м. На последнем этаже разместятся лофты с возможностью возведения антресоли. Компания «КРАЙС Девелопмент» объявила о старте продаж в лофт-проекте Kleinhouse в марте 2015 года. Минимальная цена квадратного метра на старте продаж составляла179 тыс. рублей. 

Следите за новостями