Мы старались учесть интересы максимального числа инвесторов

Влияние Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на развитие рынка ипотеки в России трудно переоценить. Призванное реализовывать государственную стратегию в сфере развития жилищного кредитования, АИЖК не только отстроило систему выкупа закладных и создало сеть сервисных агентов, выдающих ипотечные кредиты по стандартам Агентства, но и разместило первый выпуск собственных ипотечных облигаций. В ближайших задачах АИЖК - запустить механизм использования базового материнского капитала для погашения ипотечных кредитов. О прошедшем выпуске ипотечных облигаций, о планах на будущее и первостепенных задачах, стоящих перед Агентством  RealEstate.ru побеседовал с заместителем генерального директора АИЖК Павлом Войтовым.

В этом году произошло событие, которого давно ждали участники рынка – размещение первого выпуска ипотечных облигаций АИЖК. Удалось ли выполнить поставленные задачи?

Да, это действительно большое событие, поскольку выпуск структурированных ипотечных облигаций характеризует новый этап в развитии рынка рефинансирования ипотечных кредитов. Это новый для нашего рынка эффективный финансовый инструмент, позволяющий любой компании при наличии пула ипотечных кредитов по приемлемым ставкам привлекать средства с рынка.

Новация нашего выпуска в том, что это первая сделка секъюритизации в России,  которая предусматривает эмиссию трех выпусков облигаций (класса «А», «Б» и «В»), обеспеченных одним ипотечным покрытием. Эти выпуски имеют различную очередность по выплатам процентного дохода и погашению номинальной стоимости облигаций, приоритетность которых снижается от «А» к «В». Так, погашение младших выпусков (субординированных) (класса Б и В) допускается только после полного погашения бумаг класса «А». Выплата процентного дохода по облигациям субординированных выпусков будет происходить при условии полного удовлетворения текущих обязательств по облигациям более старшего выпуска.
23 мая прошло размещение облигаций класса «А» на ММВБ на сумму 2,9 млрд. рублей. Сейчас можно уверенно заявить, что результат размещения превзошел наши (и не только) ожидания в части интереса инвесторов к этим бумагам. Спрос на ипотечные облигации АИЖК класса «А» превысил предложение в 2.8 раза, ставка купона составила 6.94%.

В ближайшее время Вы планируете выпустить ипотечные ценные бумаги еще на 15 млрд руб.? Каковы основные параметры будущих выпусков? На какую доходность стоит ориентироваться инвестору?

Пока планируется, что объем следующего выпуска ИЦБ составит 10 млрд. рублей. Доходность прогнозировать трудно, но по итогам размещения первого выпуска класса «А» она составила 7,12% .

До недавнего времени активно обсуждался вопрос о том, насколько интересны отечественному инвестору ипотечные ценные бумаги? Каким инвесторам, по Вашему мнению, интересны вложения средств в ипотечные облигации Агентства?

При структурировании мы старались учесть интересы максимального количества групп потенциальных инвесторов. Консервативные  инвесторы скорее всего будут инвестировать в надежные старшие транши, а агрессивные – размещать временно свободные средства в средние и младшие транши. В числе первых -  страховые компании, банки (для диверсификации рисков в консервативных частях своих портфелей), управляющие компании, негосударственные пенсионные фонды. Мы также видим интерес к бумагам зарубежных компаний, поскольку для них (особенно активно работающих в рублевой зоне) объявленный перед размещением коридор ставки по купону – неплохой показатель. Надеемся, что скоро доступ к этим бумагам получит государственный Пенсионный фонд, который может приобретать пока только "ипотечные облигации, имеющие государственную гарантию".

Инвесторы проявляют интерес и к младшим выпускам ипотечных облигаций -  на рынке сейчас избыточная денежная масса, и игроки готовы к размещению в более рисковые, но и более доходные инструменты. Однако, для того, чтобы обеспечить гарантию качества сервиса по обслуживанию ипотечного покрытия и предоставить дополнительную кредитную гарантию, АИЖК, как мастер-сервисёр, выкупает  самый младший и рискованный транш.

АИЖК активно занимается выкупом закладных. Какую долю рынка, по Вашим подсчетам, занимает Агентство на текущий момент? Не испытываете ли конкуренции со стороны коммерческих банков, которые также начали осваивать эту сферу деятельности? Будут ли ипотечные облигации иметь такой же спрос после того, как на фондовом рынке будут более активно развиваться операции с ипотечными облигациями?

Агентство создано для развития системы ипотечного кредитования  во всех регионах страны, и, с развитием конкуренции на рынке мы будем постепенно сокращать свою долю рефинансирования стандартных закладных – это указано в Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Ипотечные облигации – финансовый инструмент широко распространенный в мировой практике. По прогнозам Правительства России, к 2010 году ипотечный рынок в значительной степени будет рефинансироваться за счет ипотечных облигаций, а доля закладных, свободно циркулирующих на рынке, сократится до минимума.

Что нужно, чтобы банки активнее сотрудничали с АИЖК?

Перед нами не стоит задача активизировать работу банков с нами в части операции по рефинансированию, для этого на рынке уже есть другие рефинансирующие организации и мы ожидаем увеличение их количества. Наша задача – создать единые открытые стандарты, чтобы как можно больше участников рынка могли по ним работать общаясь друг с другом в понятных и удобных для всех участников рынка форматах – стандарты обмена данными, стандарты составления документов, стандарты по выдаче, рефинансированию, секъюритизации и, при необходимости, проведения процедуры взыскания на рынке ипотечного кредитования.

Как обстоит дело с ипотечными программами для молодых семей? Будут ли запущены какие-то отдельные продукты Агентства в этой области? Разработан ли механизм использования средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита?

В настоящее время средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены получательницей сертификата на улучшение жилищных условий (в том числе как в качестве первоначального взноса при ипотечном кредиовании, так и на исполнение ранее взятых обязательств по ипотечным кредитам), образование детей или на дополнительное пенсионное обеспечение. Право реализовать ту или иную возможность появится только в начале 2010 года – это определено законом. По предварительным оценкам Минсоцздравразвития только в 2007 году в территориальные отделения ПФР обратятся более 500 тысяч женщин с заявлениями на получение государственных сертификатов на материнский (семейный) капитал.

Особенности российского рынка недвижимости, и порядок предоставления средств материнского (семейного) капитала, предусмотренный законом, позволяют предположить, что большинство семей, получающих право на материнский капитал и планирующих его использовать на улучшение жилищных условий, прибегнут к ипотечному кредитованию.

В настоящее время Агентство разрабатывает возможные механизмы использования средств материнского капитала в рамках Федерального ипотечного стандарта как по уже выданным кредитам (в виде досрочного погашения части кредита), так и по вновь выдаваемым. Думаю, что к концу года можно будет говорить более подробно о деятельности Агентства в данной области.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО