Мы не хотим строить за пределами Садового кольца
Президент компании GVA Sawyer Камерон Сойер в интервью порталу RealEstate.Ru рассказывает о перспективах развития коммерческой недвижимости, а также об инвестиционном климате в России. Он с осторожностью смотрит на перспективы развития рынка офисной недвижимости в Москве, однако считает, что среди развивающихся стран Россия сейчас наиболее привлекательна для западного инвестора.
Какие перспективы и направления развития офисной недвижимости вы видите?
- Можно говорить об устойчивой тенденции к децентрализации офисного рынка, то есть к организации офиса вне центра города. В последующие годы продолжится тенденция по строительству бизнес-парков - нового формата офисного строительства. Но это не глобальное явление, а лишь ниша на этом рынке. Появляются удачные проекты и многие компании хотели бы приобрести помещения высокого класса вне центра города. Из-за нехватки площадей в центре объекты все равно приходиться строить за Садовым, у Третьего транспортно кольца или МКАД. Офисы появляются и на Рублевском шоссе. На западе есть такая практика, когда офисные помещения находятся на окраине, но там намного проще с транспортной доступностью. У нас, не смотря на такой рост числа машин, большинство сотрудников передвигается на метро, как на одном из наиболее доступных видах транспорта. И многим специалистам просто не возможно будет добираться до офиса на окраине города с другого конца Москвы. 1,5 часа в день в одну сторону – это невозможно. В центре из-за пробок удобнее и быстрее добираться именно на метро. Но мы сейчас отказались от строительства коммерческой недвижимости. В центре осталось мало площадок, а за пределами Садового кольца мы не хотим строить.
Прогнозируете ли падение или заметный рост цен и спроса на офисы класса А и В в ближайшее время?
- Здесь сложно прогнозировать. Известно, что циклы роста и падения цен свойственны всем рынкам недвижимости. Просто в России этот процесс в силу разбалансированности рынка может быть более резким или даже катастрофичным. Рынок еще сырой и уверенно спрогнозировать практически невозможно. Сейчас рынок офисной недвижимости развивается стабильно, и еще не достиг точки равновесия в своем развитии. При условии сохранения стабильной экономической и политической ситуации в России, тенденция к плавному и стабильному развитию рынка офисных помещений будет продолжена в ближайшее время. Но мы очень осторожно относимся к таким прогнозам. Например, в Китае шло бурное строительство офисных центров, и в один прекрасный момент рынок перенасытился и произошел обвал. Потребность в объектах класса А и В есть, есть и дефицит земли. В Москве сложная градостроительная политика и это как термос является сдерживающим фактором. Есть потребность и желание строить, однако дефицит земли и политика правительства Москвы тормозит этот процесс. Рынок может перенасытиться и обвалиться. Мы сейчас с опасением смотрим на него.
Насколько научно прогнозируемы изменения и колебания рынка здесь по сравнению с западными странами?
- Это еще одна серьезная проблема. Здесь дикий рынок. Нет ни прозрачности, ни статистических данных. На Западе есть официальная статистика, которая четко показывает ситуацию. Публикуется реальная продажная стоимость каждого объекта. И за любыми колебаниями можно следить и делать соответствующие выводы и прогнозы. Здесь же люди по разным причинам скрывают реальную стоимость, реальные ставки аренды. А официальной государственной статистики нет. За рубежом люди свободно делятся информацией о сделках. Отсутствие информации усложняет нашу работу. Мы сами работаем на рынке как брокеры, чтобы можно было следить за ситуацией. Здесь приходится судить о тенденциях рынка лишь на основе информации из неофициальных источников или от конкурентов.
Сейчас идет активное строительство и реконструкция офисных площадей, осуществляется грандиозный проект по строительству ММДЦ «Москва-Сити». Не произойдет ли обвал рынка после ввода такого объема площадей?
- Это вряд ли произойдет именно из-за ввода «Москва-Сити». Объекты будут вводиться не все сразу. В общем у этого проекта много трудностей. Сроки реализации постоянно откладываются. Это первый подобный опыт в России, и я думаю, он и дальше столкнется ни с одной проблемой, как при строительстве, так и при реализации площадей. Сам же проект очень интересен. Здесь и выгодное расположение, и удобное транспортное сообщение, здесь будет развита инфраструктура и он находится близко к центру. При строительстве и реализации подобных проектов на Западе тоже бывали трудности и неудачи.
Ваша компания также занимается строительством гостиниц. Почему инвесторы не так охотно идут на этот рынок в столице? Произойдет ли гостиничный бум или для этого правительству Москвы нужно ввести дополнительные льготы?
- Реализация гостиниц - наиболее сложная задача по сравнению с другими видами недвижимости. Сроки окупаемости здесь намного больше. Я думаю, тендеры здесь должны быть реальными, с реальными участниками и с равными условиями. Их должны рекламировать заранее. Но чаще условия конкурсов не прозрачны. Есть у правительства любимцы, они-то и получают хорошие участки. Остальные довольствуются остатками с максимально плохими условиями - буквально на грани прибыльности. В этой области есть и другие проблемы. Они, кстати, касаются не только строительства гостиниц. Мне кажется, самая главная причина заключается в том, что чиновники, которые выдают девелоперам разрешения на реализацию тех или иных проектов, одновременно с ними и конкурируют. Это неправильно. Ведь что получается: по сути, муниципалитет сам - крупнейший девелопер, занимается нашим бизнесом и непосредственно, и через аффилированные структуры. Вообще потенциал этого рынка первыми поняли городские власти. Поэтому они особо не заинтересованы создавать нам благоприятные условия, ведь мы с ними конкурируем. В Москве пятизвездочных гостиниц уже достаточно, а вот трехзвездочных мало. И в центре при такой высокой стоимости земли их сложно реализовать. Я думаю, что правительство должно бронировать участки под них, иначе затраты на строительство трехзвездочных гостиниц в центре будет велико. Мы начали активно работать в Санкт-Петербурге. У нас запланировано построить там три гостиницы. Одну мы уже начали строить в историческом центре Санкт-Петербурга на Лиговском проспекте, там скоро появится новый гостиничный комплекс европейского уровня – 3-х звездочный отель ИБИС. В городе на Неве в этом отношении намного проще. Там нет такого дефицита земли, у них мало объектов коммерческой недвижимости, но в тоже время и не такой спрос. Там проще иметь дело с правительством.
Вы для многих своих проектов привлекаете западных архитекторов. В чем разница российского и западного подходов к вопросу цена-качество?
- Да, мы привлекаем западных архитекторов. Некоторые наши проекты построены при их участии. Но мы также активно сотрудничаем и с российскими. Тенденция привлечения западных архитекторов есть. Но здесь много разных факторов. Многие западные архитекторы дешевле, чем отечественные. Так, например, в Германии нет такого активного строительства, как в Москве, и поэтому на них там нет спроса. Многие же российские получают больше, так как на них сейчас большой спрос. При строительстве объектов коммерческой недвижимости – это обычно простые проекты – могут справиться и наши специалисты. А в такие проекты как строительство гостиниц нужно привлекать западный опыт. Ведь многие российские архитекторы, раньше проектировали обычные советские здания. Слишком мало времени прошло с тех пор, они еще не научились создавать дома для богатых, а также строить хорошие гостиницы по западному образцу. Хотя, надо признать - прогресс налицо. Сейчас здесь много хороших архитекторов. С ними часто сложнее работать, так как они пытаются воздвигнуть памятник самому себе. Здесь есть еще и вопрос менталитета. Они выросли здесь и не могут думать по западному. У некоторых нет понимания всех тонкостей. В СССР не было хозяина, и каждый строил во что горазд. Сейчас же во многих случаях нужно правильно понимать требования хозяина и грамотно воплотить заказ.
Вы также реализуете проекты, связанные и с элитной загородной недвижимостью. (Клуб «Ривьера-на-Истре» и элитные таунхаусы на Ново-Рижском шоссе – прим. Ред.). Как вы оцениваете перспективы реализации подобных проектов?
- Ривьера-на-Истре – это наша гордость. Это уникальный в своем роде проект, не имеющий аналогов в России. Все особняки Ривьеры-на-Истре проектируются и строятся в соответствии с международными стандартами. Мы с самого начала верили в успех этого проекта. Нам все российские риэлторы говорили, что это невозможно, что за такие деньги никто не купит дом в 57 километрах от Москвы. Некоторые западные брокеры тоже отговаривали нас от этого проекта. Но мы были настойчивы. Мы подошли к этому вопросу с другой позиции. Такие проекты на западе существуют уже давно и успешны. Мы решили, что желания российских покупателей ничем не отличаются от западных. Все хотят иметь дом у воды. Проект был воспринят на рынке с удовольствие. Даже более того, последние два объекта были проданы по цене в два раза больше, чем мы изначально закладывали. Возникают, правда, сложности с реализацией подобных проектов. У Минприроды очень жесткая и непримиримая позиция по поводу строительства у воды, иногда даже не понятная. С ними сложно договариваться. Но мы не собираемся покупать сделки и готовы выполнять все их нормативные требования. Мы работаем по западному и следим за чистотой сделки. Реализация домов на Истринском водохранилище показала, что потребность в таких объектах есть. Я уверен, что подобные проекты и дальше будут пользоваться популярностью. А также направление Рублево-Успенское и Ново-Рижское шоссе превратятся в целый город. Там будет массовый спрос.
На какую стоимость жилья следовало бы закладываться при строительстве поселков бизнес-класса с тем, чтобы темпы продаж приблизились к городским?
- Я считаю, что Москва не должна ограничиваться МКАДом. Я бы выразился не так, массовое развитие жилья бизнес-класса за МКАД сейчас не возможно, так как не развита ипотека. Кто сейчас может тратить по $250 тысяч за дом в пригороде? При правильном развитии ипотеки и не при таких высоких процентах по кредитам будет и спрос.
Мы сейчас находимся в вашем офисе. Офисное здание класса "А" Дом на Берниковской набережной - первый проект строительства офисного здания в России, полностью профинансированный западным институционным капиталом. Расскажите об этом проекте.
- Мы очень гордимся этим проектом. Это наш первый проект. Было много сложностей, чтобы его воплотить. Трудно было найти подходящую площадку. Его построили в 90-х годах, тогда это место не считалось привлекательным. Однако, сейчас это район очень выгодный. Это действительно первый подобный опыт в России. Его изучают в бизнес-школах США и Европы. Он также включен в два издания учебника Гарвардской бизнес-школы в книгу профессора Уильяма Пурву "Игра в недвижимость".
А сейчас западные инвесторы идут на российский рынок? Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность для западного инвестора Москвы и России в целом?
- Мы считаем, что сейчас Россия очень привлекательна для западного инвестора. Есть, конечно, некоторые трудности в связи с последними событиями. (Приговор Ходорковкому и Лебедеву. – прим ред.) У нас были переговоры с иностранными инвесторами и, когда зачитывали приговор, мне позвонили и сказали, что не готовы пока вкладывать сюда деньги. Но западные инвесторы уже здесь работают. Может это не так заметно в процентном соотношении, но они идут на рынок недвижимости. Для некоторых это даже стало модным направлением. Компании «Аккор», одна из крупнейших в мире копаний, являющихся оператором гостиниц, поставили приоритетным направления развития свое бизнеса Россию и Китай. Согласно показателям развития РФ, в стране сохраняются хорошие темпы роста экономики вот уже несколько лет подряд. Я бы даже сказал, что Россия более привлекательна, чем другие развивающиеся страны, такие как Китай, Бразилия, Индия и другие. Здесь рост ВВП на душу населения выше, чем в Китае. Мы также не считаем Россию сырьевым придатком. Сюда можно вкладывать деньги. Сейчас активно развиваются регионы. В Москве достаточно много было уже инвестиций и достаточно большой спрос на объекты инвестиции. Сейчас ситуация меняется и не Москва и Питер, а такие динамично развивающиеся города в экономике России как Краснодар, Новосибирск, Уфа, Челябинск, будут привлекательны для инвестора. Здесь есть потребность в новых объектах, поэтому инвесторы охотно идут сюда. К тому же там все более ясно с рынком на данном этапе. В Москве же не наблюдается такого активного роста цен. Поэтому мы сейчас активно начинаем работать в регионах и видим за ними будущее. Мы строим не только в Северной столице, но и в Новороссийске. Это пятый по величине портовый город в Европе. Там есть деньги, но практически нет современных объектов. Комплекс Новосити дополнит инфраструктуру города элементами, в которых он сегодня остро нуждается. Мы купили участкок размером 5,5 га и построим там гостинично-офисный комплекс площадью около 100 000 кв.м. Там будут отели торговых марок Novotel и Ibis, спроектированные с учетом норм и требований будущего гостиничного оператора - французской компании Accor.
Существует ли риск 2008 года?
- Мы не думаем, что будет поворот в политическом курсе и если даже будет какой-то, то это не отразится на экономической политике. В России все-таки демократия, в отличие от Китая, где еще диктатура.
