Мы даем сигнал рынку, что проблема ликвидности в ипотеке фактически решена

Граждане, которые в силу финансового кризиса лишились работы или части зарплаты и не имеют возможности оплачивать ипотечные кредиты, не останутся наедине со своими проблемами и не потеряют приобретенное в ипотеку жилье. Банки обяжут предоставить им отсрочку по выплатам по кредиту. Такое решение приняло правительство РФ. В то же время государство намерено сохранить набранные темпы развития ипотеки и запустит механизм поддержки банков, выдающих жилищные кредиты. Решать эти две непростые задачи поручено Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). О том, как на практике будут реализованы задумки правительства в отношении ипотечных банков и заемщиков, взявших жилищные кредиты, RealEstate.ru поинтересовался у Агентства по ипотечному жилижному кредитованию.

Установлены ли критерии отбора неплатежеспособных заемщиков, которым будет предоставлена отсрочка в погашении ипотечного кредита? Ее получат только те заемщики, которые оформили кредиты по стандартам АИЖК?

Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка:

Сразу скажу, что АИЖК будет принимать заявления от граждан, вне зависимости от того, выдал ли им кредит наш региональный оператор или коммерческий банк, который не является нашим партнером. Заемщику для получения отсрочки в погашении ипотечного кредита придется предоставить документальное свидетельство о том, что он действительно потерял работу, или что из-за снижения доходов он не может вносить ежемесячные платежи в полном размере. Для этого ему надо будет предоставить справку о постановке на учет в службе занятости либо справку по форме 2-НДФЛ, свидетельствующую о снижении уровня заработной платы заемщика.

Также подчеркну, что отсрочка в погашении ипотечного кредита не означает полное прекращение выплат. Наоборот, гражданам будет предложено реструктурировать график платежей с учетом их изменившихся доходов. Для кредиторов важно, чтобы заемщик продолжал платить, пусть даже маленькими суммами, погашая свой долг. Обращу ваше внимание на то, что ведение моратория (приостановки процедур взыскания жилья, приобретенного по ипотечному кредита – прим. ред.) – мера временная, так сказать, «кризисная». Она будет действовать до 31 декабря 2009 года. За это время заемщик, по нашим предположениям, сможет решить свои финансовые проблемы, и также, как мы ожидаем, должна улучшится ситуация в российской экономике, в финансовой сфере.

Какими будут новые условия, которые предложат банки заемщикам, чье финансовое положение ухудшилось из-за кризиса?

А. Семеняка:

С каждым обратившимся к нам будет вестись индивидуальная работа через банк, в котором был оформлен кредит, поэтому график и размер платежей для конкретного заемщика в соответствии с его изменившимся доходом будет определяться кредитной организацией. При этом новые условия, предлагаемые заемщику, будут находиться в рамках установленных АИЖК единых открытых стандартов реструктуризации ипотечного кредита. Со своей стороны, Агентство предложит банкам некий алгоритм принятия решения, который кредитные организации будут применять к каждому конкретному случаю. В настоящий момент мы с участниками рынка и представителями властей дорабатываем, какими должны быть эти стандарты, процентные ставки, максимум государственной поддержки на одного заемщика.

Будет ли государство через АИЖК помогать заемщикам, которые приобрели квартиры в новостройках, ведь по закону «Об ипотеке» кредитование на приобретение жилья на первичном рынке может быть квалифицировано как неипотечное?

Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева:

В настоящий момент рассматривается поддержка заемщиков, которые заключили именно ипотечный кредит, то есть на приобретение жилья, введенного в эксплуатацию. Те, кто вошел в долевое строительство, получат ипотеку в силу закона в момент принятия данных объектов госкомиссией. В большинстве случаев это произойдет во второй половине 2009 года, к этому моменту общие принципы реструктуризации будут апробированы, и, возможно, также применимы и для этого вида заемщиков. Однако с тем жестким условием, что кредитные договоры – ипотечные. 

Каким образом будет реализован механизм поддержки банков? Когда он заработает?

А.Семеняка:

В следующем году российскими банками, по прогнозам, должно быть выдано ипотечных кредитов на 531 млрд руб. Мы ожидаем, что примерно 50% от этого объема сможет выдать Сбербанк. Остальную часть должны выдать в своей совокупности коммерческие банки РФ. Для поддержания рынка ипотечного кредитования Агентству по ипотечному жилищному кредитованию за счет средств федерального бюджета будет перечислено 60 млрд руб. в уставный капитал, а также выделено 200 млрд руб. (скорее всего, часть этих денег будет предоставлена как акционерный капитал, а часть в виде заемного капитала – прим. ред.) на рефинансирование ипотечных закладных. При этом было решено, что ставка рефинансирования АИЖК будет «привязана» к ставке рефинансирования Центробанка, плюс 0,05% маржи. Исходя из нынешней учетной ставки Банка России, ставка АИЖК составит 13,05%.

Кроме того, планируется, что в 2009 году АИЖК может предоставить российским банкам поручительства по ипотечным ценным бумагам на сумму до 500 млрд руб.

Механизм поддержки рынка ипотеки путем предоставления поручительств по ценным бумагам банков будет реализован таким образом. Мы ожидаем, что в следующем году ипотечные ценные бумаги будут включены в ломбардный список ЦБ РФ. Это позволит кредитным организациям, выпустившим ипотечные облигации с нашим поручительством, получить рефинансирование в Банке России посредством сделок РЕПО или ломбардного кредитования. Краткосрочный кредит в размере до 80% от стоимости пула на стадии обособления пула ипотечных закладных, а не после проведения секьюритизации, позволит банку одновременно продолжить выдачу ипотечных кредитов и спокойно проводить процедуру выпуска ипотечных облигаций, на которую уходит не менее 6 месяцев. Мы также ожидаем, что будут приняты поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые позволят проводить секьюритизацию ипотеки с первоначальным взносом в размере 20% от стоимости залога, а не 30%, как это заложено в действующем законодательстве. Однако мы будем стараться, чтобы средние показатели LTV (коэффициент, показывающий отношение суммы займа к рыночной стоимости залога) по пулам находились все-таки в районе 70%. Если средний показатель соотношения кредита к залогу будет выше 70%, то такие пулы будет предложено застраховать.

Предлагая подобные механизмы, мы хотим дать сигнал рынку, что проблема ликвидности в ипотеке фактически решена, причем с помощью рыночных механизмов, а не путем простой раздачи государственных средств. Надеюсь, что первые выпуски ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК состоятся уже в первом квартале 2009 года.

Недавно в СМИ проходила информация о грядущем разделении АИЖК на несколько самостоятельных юридических лиц, которые будут заниматься отдельными направления деятельности АИЖК - секьюритизацией ипотечных кредитов, страхованием ипотечных кредитов, предоставлением госгарантий по ипотечным облигациям банков и кредитованием отдельных групп граждан. Насколько это соответствует действительности? Как будет организована работа подразделений?

А.Ярцева:

В настоящее время Стратегия Агентства находится в стадии доработки и, скорее всего, в начале будущего года она будет утверждена. В соответствии с идеями, заложенными в данном документе, предполагается, что в АИЖК получат развитие как прежние формы работы, однако пока говорить о более подробных деталях крайне преждевременно.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО