Количество рефинансирующих организаций сократится

На формирующемся российском рынке ипотеки за последние две недели произошел целый ряд заметных событий, которые нашли отражение и в ленте новостей RealEstate.ru. Прежде всего, президент России Владимир Путин потребовал "завершить формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг" и поручил правительству увеличить уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Не прошло и двух недель, как правительство «вспомнило» про Агентство. Пресса заметила и межбанковскую сделку купли-продажи части ипотечного портфеля между «Райффайзен банком» и «Городским ипотечным банком», и декларацию группы «КИТ Финанс» о выходе на «просторы» российского рынка ипотеки.

Многие эксперты сходятся во мнении, что уставного капитала Агентства по ипотечному кредитованию недостаточно для развития рынка доступных кредитов в России. Как увеличить уставной капитал АИЖК и возможно ли выделить другие ресурсы для его увеличения?

-- Есть поручение Президента России об увеличении уставного капитала Агентства, и есть бюджет Российской Федерации, в который эти деньги заложены на следующий год. В следующем году планируется увеличить уставный капитал АИЖК на 3,7 млрд. рублей. Для увеличения уставного капитала вряд ли будут использоваться средства из других источников, поскольку 100-процентным  акционером АИЖК является государство. Наполнять уставной капитал будут за счет бюджета, как это и планировалось. Кроме того, Концепцией развития унифицированной системы ипотечных жилищных кредитов, одобренной 30 июня этого года Правительством РФ, на 2006 год предусмотрены госгарантии в размере 14 млрд. Скоро Государственная Дума будет рассматривать проект бюджета. Мы рассчитываем, что получателем господдержки (14 млрд. – прим. ред.) станет именно АИЖК. Что же касается финансирования АИЖК, то помимо денег, выделяемых в рамках господдержки, безусловно, будут привлекаться и средства из рыночных источников финансирования, в том числе и выпуски корпоративных облигаций с госгарантией. Также Агентство планирует привлекать средства от  выпусков облигаций с частичным использованием господдержки, предполагается работа с Закрытыми паевыми инвестиционными фондами и использование всех других, доступных на сегодняшней день, инструментов.

Недавно инвестиционный банк "КИТ Финанс" заявил о своем намерении с 1 ноября 2005 года приступить к реализации собственной ипотечной программы. Кроме того, упомянутая организация планирует  выкупить пулы ипотечных кредитов у банков, занимающихся ипотекой в России. Способны ли частные финансовые структуры и компании создать конкуренцию АИЖК?

-- Концепция развития унифицированной системы ипотечных жилищных кредитов подразумевает участие различных компаний на этом рынке. На сегодня самым мощным и единственным проводником государственной политики является АИЖК. Те структуры, которые будут работать на рынке и сотрудничать с АИЖК, будут работать в едином поле стандартов с агентством. Всех, кто будет работать вне стандартного поля закладных и других инструментов, которыми будет оперировать агентство в рамках унифицированной системы рефинансирования, мы не будем считать стандартными, и они, как говорится, будут вариться в собственном соку. Думаю, что какой-то бизнес у них будет, но он несопоставим с АИЖК по стоимости и долгосрочности пребывания на рынке.

Ощущаете ли вы сейчас конкуренцию со стороны других операторов?

Агентство не ощущает конкуренцию со стороны этих компаний. Конечно, есть уже заявления некоторых структур о выходе на рынок, но пока мы не видели их в действии. «КИТ Финанс», например, утверждает, что планирует не конкурировать, а сотрудничать с АИЖК. Сейчас сложно сказать, в каком виде будет происходить взаимодействие, так как конкретных предложений от них пока не поступало. Надо посмотреть, в чем будут заключаться предложения, и тогда, возможно, будет найден способ взаимодействия и сотрудничества.

Какой ваш прогноз по поводу выхода частных компаний и финансовых структур на этот рынок?

-- По-моему личному мнению, если считать лишь те компании, которые позиционируют себя как рефинансирующие организации, то в течение ближайших двух лет их будет не меньше пяти. По крайней мере, они уже готовы выступить в этой роли. Но возникает вопрос, хватит ли у них сил, ресурсов, и пока неясно, насколько у них будут приемлемые цены, а самое важное, насколько надолго они придут на этот рынок? Ипотечный бизнес – долгосрочный, но временщики, как и в любом бизнесе, будут появляться. Главное чтобы они не увели рынок в сторону. В перспективе крупных игроков останется не очень много, со временем даже меньше пяти. Постепенно распределятся роли, и у каждого будут свои ниши - рефинансирующих организаций не должно быть много. В будущем же произойдет дальнейшая диверсификация рынка по ролям. Будут и рефинансирующие организации, и кредиторы, и сервисные ипотечные компании, и брокеры и так далее.

Раффайзен банк выкупил ипотечные пулы у Городского ипотечного банка на сумму около $4 млн. Какова роль подобных сделок в развитии ипотеки, и как повлияет это на снижение ставок по кредитам?

-- То, что портфели начали продаваться от банка к банку - это положительная тенденция. Рынок начинает привыкать к таким инструментам, как ипотечный кредит, закладные и так далее. На ставку это никакого влияния не оказывает, так как это межбанковская сделка, и в этом случае один из игроков заботится о своей ликвидности, другой - о доходности своего портфеля. Я думаю, что это не безвозмездная сделка, и, наверняка, для Городского ипотечного банка она экономически оправдана. Я думаю, что на рынок это тоже не повлияет, так как у игроков сейчас локальные задачи и идет привыкание рынка к подобным механизмам.

Возможно ли в следующем году снижение маржи банков и ставок по ипотечным кредитам?

-- Если макроэкономическая ситуация в стране останется благоприятной, то ставки могут снизиться.  Поскольку АИЖК занимает довольно большой объем рынка, то снижение ставки  повлияет и на снижение маржи. В дальнейшем маржа участников будет снижаться за счет роста объемов ипотечного кредитования и повышения оборачиваемости. Я не удивлюсь, если в следующем году рублевая процентная ставка снизится до 12% .

Беседовал Сергей ВЕЛЕСЕВИЧ