Когда возможен новый скачок цен на жилье?

Первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Константин Королевский недавно заявил, что столичные власти не ожидают значительного роста цен на жилье. Он утверждает, что подорожание будет происходить лишь в пределах инфляции. По данным К.Королевского, средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве на сегодняшний день превышает отметку в 4 тыс. долл. Последний резкий скачок цен на столичную недвижимость был зафиксирован в 2006 году. Тогда квадратный метр дорожал в среднем на 2% в неделю, после чего на рынке наступила стагнация, которая сменилась более плавным ростом цен на жилье. В результате накопился значительный объем отложенного спроса на недвижимость. Эксперты рынка рассказали RealEstate.ru, стоит ли ожидать нового скачка цен на столичные квартиры.

Профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник:

По моим оценкам, сейчас приближается к концу последний скачок цен на жилье в Москве. С октября 2007 года  они выросли на 40% (после 10 месяцев колебательной стабилизации). Рост еще продолжается, но его темпы сейчас замедляются. Думаю, что следующий скачок стоит ожидать в 2009 году.

По моему предыдущему прогнозу от 2007 года, в Москве в 2008 году продолжится рост стоимости недвижимости, а к концу 2009 года закончится трехлетний цикл удвоения цен. Относительно уровня цен декабря 2006 года стоимость квадратного метра увеличится на 80-90%. Пока - за полтора года - цены выросли в полтора раза.

Прогнозируемая динамика цен будет складываться под воздействием многих групп факторов, среди которых стоит отметить рост ВВП,  приток капиталов в страну и повышение цен на энергоносители. Кроме того, на динамику цен окажет влияние рост платежеспособного спроса населения, развитие программ ипотечного кредитования, сохранение или даже снижение объемов предложения на рынке жилья в Москве и приток покупателей из регионов. По моему мнению, совокупность данных факторов образует тенденцию к повышению стоимости жилья в Москве.

Но сегодня актуальный вопрос не в том, почему цены на жилье в начале года "скакнули", а в том, почему темпы роста уменьшаются. Я объясняю данную тенденцию следующим образом: люди с меньшими доходами не поспевают за ростом цен и "отпадают" от рынка - по опросам ВЦИОМ в декабре 2007 года было 200-220 тыс. готовых в 2008 году купить квартиры в Москве (при уровне цен 2007 года). Но, по нашим расчетам, из них остается на рынке ровно столько покупателей, сколько за год будет предложено квартир на продажу (115-120 тыс. квартир). И этот процесс уже близок к завершению.

Руководитель аналитической службы МИАН-Агентства недвижимости Алексей Кудрявцев:

По данным Аналитической службы МИАН-Агенства недвижимости, уже по итогам 5-ти прошедших месяцев уровень цен в зависимости от сегмента жилья составил 11-18% в Москве и 20-22% в Подмосковье. Это высокая динамика для еще недавно стагнирующего рынка, особенно учитывая тот факт, что самый «активный», осенний период, у рынка недвижимости еще впереди. Вместе с тем причин говорить о возможном «скачке» цен в среднесрочной перспективе, как, в принципе, и о падении, нет.

По нашему мнению, наиболее значимое влияние на динамику цен оказывает уровень потенциального спроса, а сейчас ему есть, где реализовываться: более претенциозные покупатели реализуют свои жилищные потребности в Москве, менее обеспеченные – в Подмосковье, где объем предложения уже начал постепенно увеличиваться. То есть и на первичном и на вторичном рынке установился достаточно благоприятный фон для совершения сделок по покупке. Не будем забывать и о вчерашних инвестиционных квартирах, которые периодически подпитывают предложение в Москве, а в недалеком прошлом - и в Подмосковье.

Конечно, остается вопрос уровня цен. Динамика в приближающийся период деловой активности скорее всего будет иметь восходящий тренд, но не более, чем обычно из года в год в этот период - от +0,5-0,7% до +1% к среднемесячным темпам роста. То есть если по итогам прошедшего периода цена квадратного метра ежемесячно увеличивалась в среднем на 4% в месяц (в рублевых ценах), то осенью возможен рост до 5-5,5% в месяц. К так называемому «скачку» цен этот прирост отнести нельзя.

Если же динамика цен будет иметь более резкий восходящий тренд, то, как показывает опыт прошлых лет, спрос после такого пика сможет активизироваться не ранее, чем через 6-9 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы психологически адаптироваться к новой ценовой ситуации, саккумулировать денежные средства и решить вопросы с возможным привлечением кредитных средств.

Что касается прогнозов на среднесрочную перспективу, то наши предварительные данные позволяют сделать вывод о том, что рынок жилой недвижимости Московского региона близок к стабилизации и, скорее всего, в условиях неослабевающего спроса цены до конца года продолжат расти на уровне 4-2% в месяц (к верхней границе будет стремиться динамика подмосковных цен, к нижней – столичных). Отрицательной динамики в изменениях цен мы не ожидаем: в качестве стабилизатора будет выступать сегмент первичных квартир. Застройщики могут себе позволить не снижать цены, этому же будет способствовать и ограничение предложения в Москве. Даже если гипотетически представить, что спрос встанет абсолютно, резервы застройщиков позволят им держаться без потока финансирования от продаж  не меньше года-полутора.

Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов:

Глобально надо выделять следующие факторы, которые влияют на цену квадратного метра жилья. Во-первых, это рост себестоимости строительства. Эта себестоимость складывается из цен на строительные материалы, энергоресурсы (подключение электроэнергии выросло за последний год). Основные строительные материалы выросли за год существенно. Наиболее сильно рост цен на стройматериалы скажется на новых проектах, которым предстоит выйти на рынок в конце года.

Также растут затраты на вхождение девелопера в проект. Помимо приобретения прав на участок в расходы девелопера входит и доля, которую он должен отдать городу (эта доля тоже растет, так как базируется на рыночной стоимости 1 кв. м жилья). Сюда же надо добавить расходы девелопера на выплаты процентов по банковским займам. 

По данным Росстроя, средняя себестоимость строительства 1 кв. м составляет 36 тыс. руб. На практике эта цифра занижена как минимум в три раза. 36 тыс. руб. – это только стоимость одной «коробки» здания, без учета отделки, коммуникаций, административных рисков.

Однако интерес инвесторов и девелоперов к проектам жилой недвижимости остается высоким. И этот интерес к сектору можно связать с волатильностью на российском и международном фондовых рынках, которая вызвана кредитным кризисом в США и возможной рецессией американской экономики. То есть инвестирование в недвижимость является одним из наиболее выгодных вариантов вложения средств на данный момент.

На московском рынке до сих пор наблюдается большой разрыв между спросом и предложением – спрос очень высокий, следовательно, у цен есть потенциал для роста. Количество сделок в Capital Group в 2008 году выросло. Высокий объем продаж был характерен для каждого месяца с начала 2008 года. Мы изначально выходим на рынок с предложением, которое интересно покупателям. В мае количество сделок выросло в 2-2,5 раза, по сравнению с маем прошлого года.

В  многофункциональном комплексе «Авеню 77», что строит Capital Group в Северном Чертаново, в апреле цены на квартиры выросли на 25-30% (от  124 440 руб. за 1 кв. м). Повышение цен носит маркетинговый характер, до ввода объекта осталось больше года, но не продано менее 50 квартир. Но необходимости продать их в сжатые сроки нет. Подчеркнем, что такая ситуация – общая для рынка (она характерна не только для Capital Group).

Беседовала Василиса ГОРБАЧЕВА